Spekulationsfrist
Die Spekulationsfrist beträgt für Immobilien 10 Jahre: Wer seine Mietimmobilie erst nach 10 Jahren verkauft, zahlt keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Definition
Nach § 23 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Bei Überschreiten der 10-Jahres-Frist ist der Gewinn komplett steuerfrei — unabhängig von der Höhe. Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien sind bereits nach 2 Jahren Eigennutzung im Verkaufsjahr steuerfrei.
Berechnungsbeispiel
Kauf Januar 2014 für 200.000 €, Verkauf Februar 2024 für 350.000 €. Spekulationsfrist abgelaufen (10 Jahre).
Gewinn von 150.000 € ist komplett steuerfrei. Verkauf im Januar 2024 (vor Ablauf) wäre mit bis zu 42 % Einkommensteuer belastet.
Was du als Investor wissen solltest
Die Spekulationsfrist ist der wichtigste steuerliche Faktor für die Exit-Strategie. Plane von Anfang an: Wann endet die Spekulationsfrist? Manche Investoren kaufen bewusst nur mit langem Zeithorizont (10+ Jahre), um den steuerfreien Verkauf zu ermöglichen. Die AfA-Rückforderung (früher üblich) gilt seit 2021 nicht mehr — Wertsteigerungen sind nach der Spekulationsfrist vollständig steuerfrei.
Bedeutung für Kapitalanleger
Kalkuliere die Spekulationsfrist in deinen IRR ein: Ein Verkauf nach 9 Jahren und 11 Monaten kann bedeutend weniger rentieren als einer nach 10 Jahren und 1 Monat — allein durch den Steuereffekt.