Der Immo-Score: So bewerten wir dein Immobilien-Investment

Warum gibt es den Immo-Score?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage analysiert, jongliert schnell mit einem Dutzend Kennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, IRR, Cashflow, DSCR, Kaufpreisfaktor, EK-Rendite... Jede einzelne Zahl sagt etwas aus — aber keine erzählt die ganze Geschichte.

Der Immo-Score löst dieses Problem. Er führt alle relevanten Kennzahlen in einer einzigen Zahl zusammen, die sofort verständlich ist: 78 ist besser als 52, 90 ist sehr gut, 30 ist ein Warnsignal. So kannst du zwei völlig unterschiedliche Objekte — eine günstige Wohnung in Leipzig und eine teurere in Düsseldorf — fair miteinander vergleichen.

Die Bewertungsskala: Was bedeuten die Punkte?

Die 7 Faktoren im Detail

Der Score setzt sich aus sieben Einzelkomponenten zusammen, die jeweils unterschiedlich stark gewichtet sind. Hier sind alle erklärt — ohne Formeln, dafür mit dem, worauf es ankommt.

1. Nettomietrendite — Was bleibt wirklich übrig? (15 %)

Die Nettomietrendite fragt: Wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals bringt die Immobilie nach Abzug aller nicht umlegbaren Kosten — also Hausgeld, Verwaltung und Rücklagen — jährlich ein? Im Gegensatz zur oft genannten Bruttomietrendite berücksichtigt sie die realen Kosten. Eine Nettomietrendite von 3,5 % in einer deutschen Großstadt ist heute ein gutes Ergebnis.

2. IRR — Die Gesamtrendite über 10 Jahre (25 %)

Der Internal Rate of Return ist die wichtigste Einzelkennzahl im Score. Er berechnet, wie viel Rendite du auf dein eingesetztes Eigenkapital über den gesamten Haltezeitraum erzielst — inklusive Mieteinnahmen, Zinszahlungen, Wertsteigerung und dem Verkaufserlös am Ende. Eine IRR von 5–6 % gilt im aktuellen deutschen Marktumfeld als solide, 8 %+ als stark.

Der IRR trägt am stärksten zum Score bei, weil er als einzige Kennzahl alle finanziellen Dimensionen einer Investition gleichzeitig abbildet.

3. Monatlicher Cashflow — Monat für Monat im Plus? (15 %)

Der Cashflow zeigt, was nach Abzug aller laufenden Kosten inklusive Kreditrate monatlich übrig bleibt. Ein positiver Cashflow ist kein Muss — in A-Lagen ist er bei aktuellen Zinsen kaum erreichbar — aber er ist ein wichtiger Sicherheitspuffer. Wer jeden Monat 200–400 € Überschuss hat, schläft ruhiger als jemand, der 300 € zuschießen muss.

4. EK-Rendite — Wie effizient arbeitet dein Kapital? (10 %)

Die Eigenkapitalrendite (auch Cash-on-Cash Return genannt) misst, wie viel Rendite dein eingesetztes Eigenkapital im ersten Jahr erwirtschaftet. Sie ist der Hebel-Check: Wenn du 50.000 € einsetzt und jährlich 2.000 € Cashflow erzielst, liegt deine EK-Rendite bei 4 %. Liegt sie dauerhaft unter 0 %, bedeutet das, dass du Kapital verbrennst — zumindest im ersten Jahr.

5. DSCR — Sicherheitspuffer für die Finanzierung (10 %)

Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) zeigt, wie gut die Mieteinnahmen die Kreditrate abdecken. Ein DSCR von 1,20 bedeutet: Die Mieteinnahmen sind 20 % höher als die monatliche Rate. Banken fordern typischerweise mindestens 1,20. Liegt dein DSCR darunter, bist du auf stabile Mieteinnahmen angewiesen — eine einzelne Leerstandsphase kann zur Belastung werden. Beim All-Cash-Kauf (kein Kredit) entfällt dieser Faktor.

6. Standort & Marktqualität (15 %)

Der beste Cashflow nützt wenig, wenn die Stadt strukturell schrumpft. Die Standortkomponente bewertet die langfristige Qualität der Lage anhand von Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote, Beschäftigungslage und Mietpreisentwicklung. A-Städte wie München oder Hamburg bekommen einen soliden Basiswert — nicht weil sie die höchsten Renditen bieten, sondern weil das strukturelle Risiko gering ist.

7. Risiko & Nachhaltigkeit (10 %)

Dieser Faktor schaut auf Dinge, die finanzielle Kennzahlen allein nicht abbilden: Wie hoch ist der Fremdkapitalhebel (LTV)? Wie alt ist das Gebäude? Welche Energieklasse hat die Immobilie? Ein unsaniertes Haus von 1965 mit Energieklasse H trägt deutlich mehr Kostenunsicherheit in sich als ein Neubau der Energieklasse B — und das schlägt sich im Score nieder.

Die EU-Gebäudedirektive macht Energieeffizienz zu einem echten Investitionsrisiko: Schlechte Energieklassen können künftig Sanierungspflichten und Vermietungsverbote nach sich ziehen.

Wie wird der Score berechnet?

Jeder der 7 Faktoren wird auf einer Skala von 0–100 bewertet und dann entsprechend seiner Gewichtung addiert. Wir verwenden keine einfachen linearen Skalen, sondern kalibrierte Kurven — so macht der Unterschied zwischen 3,5 % und 4,0 % Nettomietrendite im deutschen Markt deutlich mehr aus als der zwischen 5,5 % und 6,0 %.

Die Benchmarks orientieren sich am deutschen Wohnimmobilienmarkt 2025/2026: Finanzierungskosten von ~3,5–4,0 % für 10-jährige Festzinsdarlehen, durchschnittliche Bruttomietrenditen von ~4 % in den Top-50-Städten, und dem 10-jährigen Bundesanleihen-Zins als risikofreier Referenz.

Was der Score nicht kann — und nicht soll

Der Immo-Score ist eine Orientierungshilfe, kein Kaufsignal. Er berechnet auf Basis deiner Eingaben — und Eingaben können falsch sein: eine zu optimistische Miete, eine unterschätzte Instandhaltung, oder Wachstumsannahmen, die sich nicht bewahrheiten.

Er berücksichtigt außerdem keine steuerliche Situation, keine persönliche Liquiditätslage und keine qualitativen Faktoren wie Mieterqualität, Hausverwaltung oder Mikro-Lage innerhalb einer Stadt. Vor einer konkreten Kaufentscheidung gehört immer eine unabhängige Prüfung dazu.

So verbesserst du deinen Score

Der Score reagiert auf jede Eingabeänderung in Echtzeit. Hier sind die wirkungsvollsten Hebel: