Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor (auch Mietpreismultiplikator) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten eine Immobilie kostet — je niedriger, desto günstiger die Bewertung.
Definition
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und zeigt in einer intuitiven Zahl, wie 'teuer' eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer Miete ist. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahreskaltmieten. Er wird auch als Mietpreismultiplikator bezeichnet und ist in Deutschland die gebräuchlichste Bewertungskennzahl für Wohnimmobilien.
Formel
- Kaufpreis:
- Kaufpreis der Immobilie (ohne Nebenkosten)
- Jahreskaltmiete:
- Monatliche Kaltmiete × 12
Berechnungsbeispiel
Kaufpreis 250.000 €, monatliche Kaltmiete 900 €, Jahreskaltmiete 10.800 €.
Kaufpreisfaktor = 250.000 / 10.800 ≈ 23,1
Was du als Investor wissen solltest
Historisch galten Kaufpreisfaktoren von 15–20 als gut; in den Niedrigzinsjahren 2015–2022 stiegen Faktoren in A-Lagen auf 35–50. Seit dem Zinsanstieg 2022 sind Faktoren in B/C-Lagen wieder auf 18–25 gefallen. Als Faustregel: Faktor < 20 = potenziell rentabel; 20–25 = marktüblich in guten B-Lagen; > 30 = Rendite schwierig ohne Wertsteigerung.
Bedeutung für Kapitalanleger
Der Kaufpreisfaktor ist das schnellste Tool, um Objekte zu screenen. Wenn du 50 Angebote vergleichst, sortierst du zuerst nach Kaufpreisfaktor — erst dann lohnt sich die detaillierte Analyse.