Wohnung kaufen und vermieten: Lohnt es sich?
Eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten — der klassische Einstieg in die Immobilieninvestition. Doch bevor du eine Entscheidung triffst: Was musst du als Vermieter wissen? Welche Rechte und Pflichten hast du? Und rechnet sich das überhaupt? Dieser Guide gibt dir einen praxisnahen Überblick.
1. Rechnet es sich?
Die kurze Antwort: Ja — wenn du das richtige Objekt zum richtigen Preis in der richtigen Lage kaufst. Die längere Antwort hängt von drei Faktoren ab:
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) sollte idealerweise unter 25 liegen. Bei einem Faktor von 20 = 5 % Bruttomietrendite. Faktor 30 = 3,3 % — in der aktuellen Zinsumgebung schwer zu rechtfertigen ohne überzeugendes Wertsteigerungsargument.
Finanzierungskosten
Bei aktuellen Zinsen (4–5 % p.a.) muss die Nettomietrendite mindestens den Zinssatz übersteigen, damit kein dauerhaft negativer Cashflow entsteht. Das ist in A-Lagen aktuell kaum realisierbar.
Zeithorizont
Immobilien sind ein langfristiges Investment. Der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren und historische Wertsteigerungen von 2–4 % p.a. machen sie auch bei anfänglich schmalem Cashflow rentabel — wenn der Zeithorizont stimmt.
2. Rendite sofort berechnen
Gib die Daten deines Wunschobjekts ein und sieh sofort, ob es renditetechnisch interessant ist:
Renditerechner
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand etc.
Für die vollständige Analyse inklusive Finanzierung: Cashflow Rechner öffnen
3. Rechte und Pflichten als Vermieter
Das deutsche Mietrecht schützt primär die Mieter. Als Vermieter musst du das kennen, bevor du deinen ersten Mietvertrag unterschreibst.
Deine Pflichten
- • Wohnung in bewohnbarem Zustand halten
- • Mängel innerhalb angemessener Frist beseitigen
- • Jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen
- • Privatsphäre des Mieters respektieren
- • Keine Diskriminierung bei Vergabe
- • Mietkaution ordnungsgemäß anlegen
Deine Rechte
- • Pünktliche Mietzahlung einfordern
- • Miete an Mietspiegel anpassen (max. 20 % in 3 Jahren)
- • Kündigung bei Zahlungsverzug oder Eigenbedarf
- • Besichtigung mit Ankündigung (24h)
- • Modernisierungsumlage (8 % der Kosten p.a.)
- • Mietkaution (max. 3 Kaltmieten)
4. Den richtigen Mieter finden
Die Mieterauswahl ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Ein schlechter Mieter kann jahrelange Probleme bedeuten — Zahlungsausfälle, Schäden, Rechtsstreitigkeiten.
Diese Unterlagen solltest du anfordern:
- ✓ SCHUFA-Auskunft (nicht älter als 3 Monate)
- ✓ Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
- ✓ Vormieterbestätigung (Mietschuldenfreiheit)
- ✓ Selbstauskunft des Mieters
Faustregel: Die Kaltmiete sollte maximal 30 % des Nettoeinkommens des Mieters betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 € sollte die Kaltmiete nicht über 900 € liegen. Wähle immer einen Mieter, dessen Bonität du auch nach negativem Leerstand noch überprüft hast.
5. Miethöhe und Mietpreisbremse
In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietspiegel).
Wo gilt die Mietpreisbremse?
In allen Gebieten, die von den Bundesländern als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden — das betrifft die meisten deutschen Großstädte (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf etc.). Prüfe für deine Stadt die aktuelle Verordnung.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014), umfassend sanierte Wohnungen und Wohnungen mit Vormiete über der Bremse sind ausgenommen. Prüfe bei jedem Objekt den aktuellen Mietstand und Vormiete.
Staffel- und Indexmiete
Staffelmiete: Vertraglich vereinbarte jährliche Mieterhöhungen — planbare Einnahmensteigerung. Indexmiete: Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt — schützt vor Inflation, kann aber in Deflationsphasen sinken.
6. Steuern als Vermieter
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — aber mit erheblichen Abzugsmöglichkeiten:
| Einnahmen / Kosten | Steuerlich |
|---|---|
| Kaltmiete | + Einnahmen (steuerpflichtig) |
| Hypothekenzinsen | − Werbungskosten (absetzbar) |
| AfA (2–3 % des Gebäudewerts) | − Werbungskosten (absetzbar) |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | − Werbungskosten (absetzbar) |
| Verwaltungskosten | − Werbungskosten (absetzbar) |
| Reparaturen (Erhaltungsaufwand) | − Sofort absetzbar |
| Tilgungsanteil der Rate | Nicht absetzbar |
| Verkaufsgewinn nach 10 Jahren | Steuerfrei (Spekulationsfrist) |
Empfehlung: Nutze einen Steuerberater, der auf Vermieter spezialisiert ist. Die Beratungskosten sind selbst als Werbungskosten absetzbar.
7. Häufige Fehler bei Erstinvestoren
- 1
Kaufpreis nicht verhandeln
Viele Erstinvestoren zahlen den Listenpreis. In der aktuellen Marktphase (2026) sind 5–15 % Preisverhandlungsspielraum oft möglich — besonders bei länger insertierten Objekten.
- 2
WEG-Protokolle nicht prüfen
Die Protokolle der letzten 3 WEG-Versammlungen zeigen geplante Sanierungen, laufende Streitigkeiten und die finanzielle Gesundheit der Gemeinschaft. Viele Käufer lesen sie nicht.
- 3
Hausgeld unterschätzen
Das Hausgeld wirkt auf den ersten Blick niedrig — aber der nicht umlagefähige Anteil (Verwaltung, Rücklage) belastet direkt den Cashflow. Immer die Einzelpositionen prüfen.
- 4
Kaufnebenkosten nicht einkalkulieren
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kosten 10–15 % des Kaufpreises — und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Viele Einsteiger unterschätzen dies.
- 5
Mieter überstürzt auswählen
Der Druck, schnell zu vermieten, verführt zur überstürzten Mieterauswahl. Ein schlechter Mieter kostet mehr als 3 Monate Leerstand. Nimm dir Zeit für die Bonitätsprüfung.
- 6
Keine Liquiditätsreserve
Plane immer 3–6 Monatskaltmieten als Liquiditätsreserve ein — für Leerstand, Reparaturen und unvorhergesehene Sonderumlagen der WEG.
8. Häufige Fragen
- Lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten?
- Ja — wenn Kaufpreisfaktor (unter 25), Lage (stabile oder wachsende Nachfrage) und Finanzierung (Nettomietrendite über Zinssatz) stimmen. In B-Lagen sind 4–5 % Bruttomietrendite realistisch.
- Was sind die Pflichten als Vermieter?
- Wohnung in bewohnbarem Zustand halten, Mängel beseitigen, Betriebskostenabrechnung erstellen, Privatsphäre des Mieters respektieren, Mietrecht einhalten.
- Welche Steuern muss ich als Vermieter zahlen?
- Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig — aber nach Abzug von Zinsen, AfA, Hausgeld und Verwaltungskosten oft erheblich reduziert. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
- Wie hoch sollte die Miete sein?
- Orientiere dich am Mietspiegel. In Gebieten mit Mietpreisbremse maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Staffelmiete kannst du jährliche Erhöhungen vertraglich vereinbaren.
- Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?
- Nach zwei Monatsmieten Rückstand: fristlose Kündigung möglich. Räumungsverfahren dauert 6–18 Monate. Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein ist empfehlenswert.