Cashflow
Der Cashflow bei Immobilien ist der monatliche Überschuss oder das Defizit nach Abzug aller Ausgaben (Finanzierung, Kosten) von den Mieteinnahmen.
Definition
Der Cashflow ist die zentrale Steuerungsgröße für Immobilieninvestoren: Er zeigt, ob eine Immobilie monatlich Geld einbringt (positiver Cashflow) oder Kapital verbraucht (negativer Cashflow). Er berechnet sich aus Kaltmiete minus Hausgeld minus Finanzierungsrate minus nicht umlagefähige Kosten. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt.
Formel
- Kaltmiete:
- Monatliche Kaltmiete vom Mieter
- Hausgeld:
- Monatlicher WEG-Beitrag (bei Eigentumswohnung)
- Kreditrate:
- Monatliche Annuität (Zins + Tilgung)
- sonstige Kosten:
- Verwaltung, Steuerberater, Mietausfall-Reserve
Berechnungsbeispiel
Kaltmiete 900 €, Hausgeld 300 € (davon 200 € umlagefähig), Kreditrate 700 €, Verwaltung 30 €.
Cashflow = 900 − 100 (nicht umlagef. Hausgeld) − 700 − 30 = +70 € / Monat (positiv)
Was du als Investor wissen solltest
In der aktuellen Zinsumgebung (2024–2026) sind positive Cashflows bei fremdfinanzierten Immobilien in deutschen A-Lagen kaum noch realisierbar. Viele Investoren akzeptieren leicht negative Cashflows, wenn sie auf Wertsteigerung und Tilgungseffekt setzen. Bei B- und C-Lagen sind positive Cashflows häufiger. Wichtig: Tilgungsanteile sind kein Verlust — sie bauen Eigenkapital auf.
Bedeutung für Kapitalanleger
Der Cashflow entscheidet über deine Liquidität: Ein dauerhaft stark negativer Cashflow belastet dein monatliches Budget und kann zum Zwangsverkauf führen. Plane immer eine Liquiditätsreserve von 3–6 Monatskaltmieten ein.