Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite einer Immobilieninvestition steigern kann — vorausgesetzt, die Immobilienrendite übersteigt den Zinssatz.
Definition
Der Leverage-Effekt tritt auf, wenn die Gesamtkapitalrendite einer Immobilie höher ist als der Fremdkapitalzinssatz. In diesem Fall steigert jeder Prozentsatz Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite. Übersteigt der Zinssatz die Immobilienrendite, wirkt der Hebel negativ — das Fremdkapital verschlechtert die Eigenkapitalrendite.
Formel
- EK-Rendite:
- Eigenkapitalrendite
- GK-Rendite:
- Gesamtkapitalrendite (Nettomietrendite)
- FK / EK:
- Verschuldungsgrad (Fremdkapital / Eigenkapital)
Berechnungsbeispiel
Nettomietrendite 5 %, Zinssatz 3,5 %, Kaufpreis 200.000 €, EK 50.000 € (25 %), FK 150.000 € (75 %).
EK-Rendite = 5 % + (5 % − 3,5 %) × (150.000 / 50.000) = 5 % + 4,5 % = 9,5 %
Was du als Investor wissen solltest
In der Niedrigzinsphase (2015–2021) war der Leverage-Effekt extrem positiv: Zinsen von 1–2 % bei Renditen von 4–5 % ergaben EK-Renditen von 10–15 %. Seit 2022 mit Zinsen von 4–5 % ist der Effekt deutlich schwächer oder bei niedrig rentierlichen Objekten sogar negativ. Das unterstreicht, warum die aktuelle Zinssituation die Immobilienbewertung so stark verändert hat.
Bedeutung für Kapitalanleger
Der Leverage-Effekt ist der Hauptgrund, warum Immobilien-Investoren Fremdkapital nutzen. Prüfe immer: Übersteigt die Nettomietrendite deinen Zinssatz? Nur dann arbeitet der Hebel für dich.