Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Kaufpreis selbst oft die größte Einzelausgabe beim Immobilienkauf. Sie ist einmalig fällig, vom Bundesland abhängig und hat sich in vielen Ländern in den letzten Jahren deutlich erhöht. Dieser Ratgeber zeigt dir alle aktuellen Sätze für 2026, erklärt die Berechnung und zeigt, wo du legal sparen kannst.
Die Grunderwerbsteuer in Deutschland liegt 2026 zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (z.B. Brandenburg, NRW, Thüringen). Die folgende Tabelle zeigt alle aktuellen Sätze.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Kaufnebenkosten gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Bayern | 3.5 % | ca. 5.5 % |
| Baden-Württemberg | 5.0 % | ca. 7.0 % |
| Bremen | 5.0 % | ca. 7.0 % |
| Niedersachsen | 5.0 % | ca. 7.0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5.0 % | ca. 7.0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5.0 % | ca. 7.0 % |
| Hamburg | 5.5 % | ca. 7.5 % |
| Sachsen | 5.5 % | ca. 7.5 % |
| Berlin | 6.0 % | ca. 8.0 % |
| Hessen | 6.0 % | ca. 8.0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0 % | ca. 8.0 % |
| Brandenburg | 6.5 % | ca. 8.5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5 % | ca. 8.5 % |
| Saarland | 6.5 % | ca. 8.5 % |
| Schleswig-Holstein | 6.5 % | ca. 8.5 % |
| Thüringen | 6.5 % | ca. 8.5 % |
Kaufnebenkosten gesamt ohne Makler: Grunderwerbsteuer + Notar & Grundbuch (ca. 2 %). Stand: 2026.
Übersichtstabelle: Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer 2026
Die Bundesländer dürfen die Grunderwerbsteuer seit 2006 selbst festlegen. Bayern hat seitdem den Satz nie erhöht. Viele andere Bundesländer haben ihn mehrfach angehoben — teils deutlich.
| Bundesland | Steuersatz | bei 200.000 € | bei 300.000 € | bei 500.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3.5% | 7.000 € | 10.500 € | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5.5% | 11.000 € | 16.500 € | 27.500 € |
| Sachsen | 5.5% | 11.000 € | 16.500 € | 27.500 € |
| Berlin | 6.0% | 12.000 € | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6.0% | 12.000 € | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0% | 12.000 € | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € | 32.500 € |
Stand: 2026. Quellen: Finanzverwaltungen der jeweiligen Bundesländer.
Rechenbeispiel: 300.000-€-Wohnung in Bayern vs. NRW
Gleiche Wohnung, gleicher Kaufpreis — aber je nach Bundesland entstehen erheblich unterschiedliche Gesamtkosten:
Der Unterschied allein durch die Grunderwerbsteuer: 9.000 € — ausschließlich wegen des Bundeslands. Dieser Betrag senkt deine effektive Rendite, muss als Eigenkapital vorgehalten werden und ist nicht finanzierbar.
Historische Entwicklung: Wie hat sich die Grunderwerbsteuer entwickelt?
Bis 2006 gab es bundesweit einen einheitlichen Satz von 3,5%. Seit der Föderalismusreform I dürfen die Bundesländer den Satz eigenständig festlegen — und die meisten haben diese Möglichkeit genutzt, um die Steuer zu erhöhen und damit ihre Haushalte zu sanieren.
| Jahr | Ereignis |
|---|---|
| bis 2006 | Einheitlicher Bundessatz: 3,5% in allen Bundesländern |
| 2006 | Föderalismusreform I: Bundesländer dürfen Sätze selbst festlegen |
| 2007 | Berlin und Hamburg erhöhen als erste auf 4,5%, später weiter |
| 2010–2015 | Welle von Erhöhungen: Die meisten Bundesländer steigen auf 5,0–6,5% |
| 2014 | NRW, Schleswig-Holstein erreichen mit 6,5% das bisherige Maximum |
| 2021 | Diskussion um Freibeträge für Erstkäufer (bisher nicht bundesweit umgesetzt) |
| 2026 | Bayern hält 3,5% — einziges Bundesland auf dem ursprünglichen Niveau |
Das Ergebnis: Wer 2006 in NRW eine Immobilie für 300.000 € kaufte, zahlte 10.500 € Grunderwerbsteuer. Heute zahlt er 19.500 € — eine Erhöhung um 9.000 € oder 86% in zwanzig Jahren.
Wird die Grunderwerbsteuer reformiert?
Die hohe Grunderwerbsteuer gilt als eine der größten Hürden beim Ersterwerb von Wohneigentum in Deutschland. Mehrere Reformideen werden diskutiert:
- →Freibetrag für Erstkäufer: Diskutiert wird ein Freibetrag von 250.000–500.000 € für Selbstnutzer beim Erstkauf — ähnlich wie in anderen europäischen Ländern. Bisher nicht bundesweit umgesetzt.
- →Share Deals schließen: Große Investoren umgehen die Grunderwerbsteuer durch Anteilsübertragungen an Gesellschaften (Share Deals). Seit 2021 gibt es Verschärfungen — die Schlupflöcher sind aber noch nicht vollständig geschlossen.
- →Rückgabe der Kompetenz an den Bund: Einzelne Experten fordern einen bundeseinheitlichen reduzierten Satz — angesichts der Haushaltslage der Bundesländer politisch unrealistisch.
Für Kapitalanleger ändert sich dadurch kurzfristig nichts: Die aktuellen Sätze gelten für 2026 unverändert. Plane daher mit den oben genannten Werten.
Grunderwerbsteuer legal reduzieren: So geht es
Den Steuersatz selbst kannst du nicht beeinflussen — aber die Bemessungsgrundlage schon:
Möbel, Einbauküche, Gartenhaus, Sauna oder hochwertige Außenanlagen sind keine Immobilienbestandteile und unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer — sofern sie separat und zu einem marktüblichen Preis im Kaufvertrag aufgeführt werden.
Beispiel: 15.000 € Inventar bei 300.000 € Kaufpreis in NRW → spart 975 € Grunderwerbsteuer.
Das Finanzamt überprüft, ob die ausgewiesenen Inventarwerte marktüblich sind. Überhöhte Inventarpreise zur Drückung der Bemessungsgrundlage gelten als Steuerhinterziehung. Lass die Aufteilung von einem Notar oder Steuerberater begleiten — ein marktübliches Wertgutachten ist hilfreich.
Den beurkundeten Kaufpreis künstlich niedrig anzusetzen und den Restbetrag bar zu zahlen ist Steuerhinterziehung und Urkundenfälschung — strafbar für Käufer und Verkäufer. Außerdem bist du für den nicht beurkundeten Anteil eigentumsrechtlich ungeschützt.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?+
Je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Bei 300.000 € Kaufpreis macht das 10.500 € bis 19.500 € aus.
In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?+
Bayern hat mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland — als einziges Bundesland seit 2006 unverändert. In NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen beträgt der Satz 6,5%, also fast doppelt so viel.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?+
Das Finanzamt sendet den Bescheid 4–8 Wochen nach Beurkundung. Die Zahlung ist dann innerhalb von 4 Wochen fällig. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und damit keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Kann man die Grunderwerbsteuer finanzieren?+
Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer muss in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Einzelne Banken bieten 110%-Finanzierungen an, aber nur bei sehr guter Bonität.
Ist die Grunderwerbsteuer bei Vermietung steuerlich absetzbar?+
Ja. Bei vermieteten Immobilien erhöht die Grunderwerbsteuer die Anschaffungskosten und fließt in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. Sie wird dann über die Nutzungsdauer abgeschrieben (2–3% p.a.).
Zahlt man Grunderwerbsteuer auch bei Erbschaft oder Schenkung?+
Nein. Übertragungen zwischen Verwandten gerader Linie (Eltern, Kinder, Ehegatten) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Zwischen Geschwistern oder anderen Verwandten fällt sie dagegen an.