Steuervorteile bei Vermietung: AfA, Werbungskosten & Spekulationsfrist

1. AfA — die Abschreibung auf das Gebäude

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der bedeutendste Steuervorteil für Vermieter. Du kannst jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten absetzen — ganz ohne tatsächliche Ausgaben. Das Gebäude wird steuerlich als sich abnutzend behandelt, auch wenn es real an Wert gewinnt.

Die aktuellen AfA-Sätze 2026:

Wichtig: Die AfA wird auf den Gebäudewert berechnet, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. In teuren Lagen (München, Frankfurt) kann der Grundstücksanteil 30–50% des Kaufpreises ausmachen, in B- und C-Lagen oft nur 15–25%.

Rechenbeispiel: Wohnung für 200.000 €, Grundstücksanteil 20% (40.000 €), Gebäudewert 160.000 €. AfA bei 2%: 3.200 € / Jahr steuerlicher Abzug — ohne einen Euro auszugeben.

2. Zinsenabzug — das unterschätzte Werkzeug

Die Darlehenszinsen für eine vermietete Immobilie sind als Werbungskosten vollständig absetzbar. Das ist einer der stärksten Steuereffekte, die es im deutschen Steuerrecht gibt.

Bei einem Darlehen von 150.000 € zu 3,5% Zinssatz zahlst du im ersten Jahr etwa 5.250 € Zinsen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% erstattet dir das Finanzamt davon 2.205 € — fast die Hälfte.

Aber Achtung: Nur die Zinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau (du baust Eigenkapital auf). Das macht Finanzierungen mit niedrigerer Anfangstilgung aus steuerlicher Sicht kurzfristig attraktiver — auf Kosten einer längeren Laufzeit.

3. Werbungskosten: Was alles absetzbar ist

Als Vermieter kannst du eine Vielzahl von Kosten als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Alle folgenden Ausgaben mindern direkt deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen:

4. Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen

Wenn deine Werbungskosten höher sind als deine Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust wird mit deinen anderen Einkunftsarten verrechnet — in der Praxis meist mit dem Gehalt. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen und damit die Steuer auf dein Gehalt.

Das klingt zunächst nach einem schlechten Ergebnis, ist aber oft kalkuliert: Wer eine Immobilie in einer guten Lage mit langfristiger Wertsteigerung kauft, nimmt in den ersten Jahren bewusst einen negativen Cashflow in Kauf — und lässt das Finanzamt mitfinanzieren.

5. Spekulationsfrist: Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

Der vielleicht mächtigste Steuervorteil für Immobilieninvestoren in Deutschland: Wenn du eine vermietete Immobilie nach mindestens 10 Jahren Haltedauer verkaufst, ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei — egal wie hoch er ist.

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 € und verkaufst sie nach 11 Jahren für 320.000 €. Der Gewinn von 120.000 € bleibt komplett steuerfrei. Das macht Immobilien gegenüber anderen Kapitalanlagen (Aktien, ETFs) steuerlich einzigartig.

Die Frist beginnt mit dem Notartermin (Kaufdatum) und endet mit dem Verkaufsnotartermin. Bei Schenkungen und Erbschaften zählt die Haltedauer des Vorbesitzers mit.

Ausnahme bei Selbstnutzung: Wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hast, entfällt die 10-Jahres-Frist vollständig — der Gewinn ist dann sofort steuerfrei.

6. Renovierung & Instandhaltung: Was wann absetzbar ist

Renovierungskosten werden steuerlich in zwei Kategorien eingeteilt — und die Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf wann du den Steuervorteil erhältst:

7. Rechenbeispiel: So viel sparst du wirklich

Nehmen wir eine konkrete Wohnung durch — und rechnen, was das Finanzamt übernimmt.

8. Häufige Fragen

Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?

Die wichtigsten Posten: AfA auf den Gebäudewert (2–3% p.a.), alle Kreditzinsen, nicht umlegbare Hausgeld-Kosten, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Instandhaltung, Steuerberatungskosten und Fahrtkosten zur Immobilie.

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien 2026?

Bestandsgebäude (Baujahr bis Ende 2022): 2% pro Jahr auf den Gebäudewert. Neubauten (Fertigstellung ab 1. Januar 2023): 3% pro Jahr. Der Gebäudewert ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils.

Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn einer vermieteten Immobilie steuerfrei (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Frist ganz — der Verkaufsgewinn ist immer steuerfrei.

Kann ich Verluste aus der Vermietung steuerlich geltend machen?

Ja — Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden direkt mit anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet und senken die Steuerlast im laufenden Jahr.

Sind Renovierungskosten bei Vermietung absetzbar?

Laufende Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar. Größere Modernisierungen können je nach Umfang als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft werden und müssen dann über die AfA-Laufzeit abgeschrieben werden. Die Grenze liegt bei 15% des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf.