Finanzierung durchrechnen?
Sieh, wie sich verschiedene EK-Quoten auf Cashflow und IRR auswirken.
Die Faustregel: 20 bis 30 Prozent
Die meisten Banken und Finanzierungsberater empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen – zuzüglich der Kaufnebenkosten, die in der Regel vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das: 60.000 bis 90.000 Euro Eigenkapital plus rund 33.000 Euro Kaufnebenkosten. In Summe also 93.000 bis 123.000 Euro.
Diese Faustregel hat sich nach dem Zinsanstieg ab 2022 weiter verschärft. Während in der Niedrigzinsphase Vollfinanzierungen verbreitet waren, setzen die meisten Kreditinstitute heute deutlich höhere Eigenkapitalanteile voraus. Mehr Details zur Finanzierung findest du in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.
Eigenkapital bei Selbstnutzung vs. Kapitalanlage
Bei einer Immobilie als Kapitalanlage gelten andere Überlegungen als bei der Selbstnutzung.Selbstnutzer sollten möglichst viel Eigenkapital einbringen, um die monatliche Belastung zu senken und schneller schuldenfrei zu sein. Bei einer Kapitalanlage hingegen kann ein niedrigerer Eigenkapitalanteil unter bestimmten Bedingungen sinnvoll sein – Stichwort Leverage-Effekt.
Der Leverage-Effekt: Weniger Eigenkapital, mehr Rendite?
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) ist eines der mächtigsten Werkzeuge für Immobilieninvestoren. Die Idee: Wenn die Gesamtrendite der Immobilie über dem Darlehenszins liegt, verbessert jeder fremdfinanzierte Euro die Eigenkapitalrendite.
Leverage-Effekt: Vergleich 20% vs. 40% Eigenkapital
Szenario A: 20% EK
Szenario B: 40% EK
Annahmen: Kaltmiete 1.100 €, Mietsteigerung 2% p.a., Wertsteigerung 50% über 20 Jahre.
Das Beispiel zeigt: Weniger Eigenkapital führt zu einem höheren IRR (9,5% vs. 7,1%), aber auch zu einem höheren Risiko. Szenario B hat einen höheren monatlichen Cashflow und ein geringeres Ausfallrisiko, weil weniger Fremdkapital bedient werden muss.
Achtung: Wenn der Hebel nach hinten losgeht
Der Leverage-Effekt funktioniert auch umgekehrt: Wenn der Darlehenszins über der Gesamtrendite der Immobilie liegt, verstärkt die Fremdfinanzierung den Verlust. Bei einem Sollzins von 3,5% und einer Nettoobjektrendite von nur 3% verlierst du mit jedem fremdfinanzierten Euro Geld.
Was zählt als Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählt nicht nur Bargeld. Banken akzeptieren in der Regel auch:
- Wertpapiere (mit Abschlag auf den aktuellen Kurswert)
- Bausparverträge (ideal, da zweckgebunden)
- Lebensversicherungen
- Schuldenfreie Immobilien (als zusätzliche Sicherheit)
- Eigenleistungen bei renovierungsbedürftigen Objekten („Muskelhypothek")
Eigenkapital aufbauen: Strategien für angehende Investoren
- Bausparvertrag: Klassiker mit garantiertem zinsgünstigem Darlehen
- ETF-Sparpläne: Höhere Renditen, aber Kursschwankungen (mind. 5 Jahre Horizont)
- Festgeld/Tagesgeld: Bei aktuellen Zinsen wieder attraktiv für kurzfristigen Aufbau
- Kleiner starten: Erste Wohnung für 120.000-150.000 € statt auf die „perfekte" warten
Die wichtigste Regel: Puffer einplanen
Unabhängig von der Eigenkapitalquote solltest du niemals dein gesamtes Erspartes in die Immobilie stecken. Als Rücklage sollten mindestens drei bis sechs Monatsgehälter übrig bleiben. Unvorhergesehene Kosten – eine defekte Heizung, ein längerer Leerstand, eine Sonderumlage – können jederzeit auftreten.
Wie wirkt sich dein Eigenkapital auf den IRR aus?
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