AfA Rechner Immobilien – Abschreibung berechnen
Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist der wichtigste Steuervorteil für Immobilieninvestoren. Unser AfA-Rechner ermöglicht es dir, den Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen – und damit die Steuerlast deutlich zu senken.
AfA Rechner — Abschreibung berechnen
Jährliche Steuerersparnis durch Immobilien-Abschreibung
Bayern ~6%, NRW ~9,5%, Berlin ~10%
B-Lagen ~20–30%, A-Lagen bis 50%
Bei ~55k€ Einkommen: 33%, ~80k€: 42%, Spitzensteuersatz: 45%
Formel
- Gebäudeanteil:
- Kaufpreis + NK minus Grundstücksanteil (oft 20–30% Grundstück)
- AfA-Satz:
- 2% p.a. für Gebäude gebaut ab 1925, 3% für Neubauten ab 01.01.2023
Wie funktioniert die AfA bei Immobilien?
Die AfA ist eine fiktive Ausgabe: Du hast zwar kein Geld ausgegeben, kannst aber trotzdem einen Betrag als Werbungskosten abziehen. Das reduziert deinen zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung. Der AfA-Satz ist geregelt in §7 Abs. 4 EStG: - **Gebäude gebaut nach dem 31.12.1924**: 2% p.a. → Abschreibung über 50 Jahre - **Gebäude gebaut vor dem 01.01.1925**: 2,5% p.a. → Abschreibung über 40 Jahre - **Neubauten, Fertigstellung ab 01.01.2023**: 3% p.a. → Abschreibung über ~33 Jahre Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert ohne Grundstück. Bei einem Kauf gilt: Kaufpreis + anteilige Nebenkosten, minus Grundstücksanteil (üblicherweise 20–30% in B-Lagen, bis zu 50% in teuren A-Lagen).
Wie viel Steuern sparst du durch die AfA?
Das hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Angenommen, du verdienst 80.000 € brutto und hast einen Grenzsteuersatz von 42%: Immobilie: Kaufpreis 300.000 €, Grundstücksanteil 25% = 75.000 €. Gebäudeanteil: 225.000 €. Jährliche AfA (2%): 4.500 €. Steuerersparnis: 4.500 € × 42% = 1.890 € pro Jahr. Das klingt vielleicht nicht nach viel – aber über 10 Jahre sind das 18.900 €. Über 20 Jahre: 37.800 €. Und das ist allein der AfA-Effekt, ohne Zinsen und andere Werbungskosten.
AfA-Berechnung für eine Eigentumswohnung
- Kaufpreis
- 280.000 €
- Kaufnebenkosten (Bayern, ~6%)
- 16.800 €
- Gesamt-Anschaffungskosten
- 296.800 €
- Grundstücksanteil (20%)
- 59.360 €
- AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude)
- 237.440 €
- AfA-Satz (Bj. 2005 → 2%)
- 2%
Bei 42% Grenzsteuersatz = 1.994 € Steuerersparnis pro Jahr.
Häufige Fragen
- Was ist die AfA bei Immobilien?
- AfA steht für "Abschreibung für Abnutzung". Bei Immobilien zur Vermietung kann der Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) jährlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Der Standardsatz beträgt 2% p.a. über 50 Jahre.
- Gilt die AfA auch beim Kauf von Gebrauchtwohnungen?
- Ja. Auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann der neue Eigentümer die volle AfA geltend machen – ab dem Jahr des Kaufs anteilig, ab dem Folgejahr vollständig. Die AfA-Bemessungsgrundlage sind die eigenen Anschaffungskosten (nicht der historische Kaufpreis des Vorbesitzers).
- Was ist der Unterschied zwischen 2% und 3% AfA?
- Der 3%-Satz gilt für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 31.12.2022 begonnen wurde (steuerlicher Zeitpunkt) – also Neubauten ab 2023. Für alle älteren Gebäude gilt der 2%-Satz. Der 3%-Satz ermöglicht höhere jährliche Abschreibungen und damit mehr Steuerersparnis in frühen Jahren.