AfA Rechner Immobilien – Abschreibung für Abnutzung berechnen
Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist der wichtigste Steuervorteil für Immobilieninvestoren. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen – und damit die Steuerlast deutlich zu senken.
Nutze unseren vollständigen Rechner für diese Berechnung:
AfA und Steuereffekt im Rechner simulieren → öffnen →Formel
- Gebäudeanteil:
- Kaufpreis + NK minus Grundstücksanteil (oft 20–30% Grundstück)
- AfA-Satz:
- 2% p.a. für Gebäude gebaut ab 1925, 3% für Neubauten ab 01.01.2023
Wie funktioniert die AfA bei Immobilien?
Die AfA ist eine fiktive Ausgabe: Du hast zwar kein Geld ausgegeben, kannst aber trotzdem einen Betrag als Werbungskosten abziehen. Das reduziert deinen zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung. Der AfA-Satz ist geregelt in §7 Abs. 4 EStG: - **Gebäude gebaut nach dem 31.12.1924**: 2% p.a. → Abschreibung über 50 Jahre - **Gebäude gebaut vor dem 01.01.1925**: 2,5% p.a. → Abschreibung über 40 Jahre - **Neubauten, Fertigstellung ab 01.01.2023**: 3% p.a. → Abschreibung über ~33 Jahre Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert ohne Grundstück. Bei einem Kauf gilt: Kaufpreis + anteilige Nebenkosten, minus Grundstücksanteil (üblicherweise 20–30% in B-Lagen, bis zu 50% in teuren A-Lagen).
Wie viel Steuern sparst du durch die AfA?
Das hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Angenommen, du verdienst 80.000 € brutto und hast einen Grenzsteuersatz von 42%: Immobilie: Kaufpreis 300.000 €, Grundstücksanteil 25% = 75.000 €. Gebäudeanteil: 225.000 €. Jährliche AfA (2%): 4.500 €. Steuerersparnis: 4.500 € × 42% = 1.890 € pro Jahr. Das klingt vielleicht nicht nach viel – aber über 10 Jahre sind das 18.900 €. Über 20 Jahre: 37.800 €. Und das ist allein der AfA-Effekt, ohne Zinsen und andere Werbungskosten.
AfA-Berechnung für eine Eigentumswohnung
- Kaufpreis
- 280.000 €
- Kaufnebenkosten (Bayern, ~6%)
- 16.800 €
- Gesamt-Anschaffungskosten
- 296.800 €
- Grundstücksanteil (20%)
- 59.360 €
- AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude)
- 237.440 €
- AfA-Satz (Bj. 2005 → 2%)
- 2%
Bei 42% Grenzsteuersatz = 1.994 € Steuerersparnis pro Jahr.
Häufige Fragen
- Was ist die AfA bei Immobilien?
- AfA steht für "Abschreibung für Abnutzung". Bei Immobilien zur Vermietung kann der Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) jährlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Der Standardsatz beträgt 2% p.a. über 50 Jahre.
- Gilt die AfA auch beim Kauf von Gebrauchtwohnungen?
- Ja. Auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann der neue Eigentümer die volle AfA geltend machen – ab dem Jahr des Kaufs anteilig, ab dem Folgejahr vollständig. Die AfA-Bemessungsgrundlage sind die eigenen Anschaffungskosten (nicht der historische Kaufpreis des Vorbesitzers).
- Was ist der Unterschied zwischen 2% und 3% AfA?
- Der 3%-Satz gilt für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 31.12.2022 begonnen wurde (steuerlicher Zeitpunkt) – also Neubauten ab 2023. Für alle älteren Gebäude gilt der 2%-Satz. Der 3%-Satz ermöglicht höhere jährliche Abschreibungen und damit mehr Steuerersparnis in frühen Jahren.