Immobilien-Lexikon für Kapitalanleger

Alle wichtigen Begriffe rund um Immobilien als Kapitalanlage — von Bruttomietrendite bis Zinsbindung. Mit Formeln, Rechenbeispielen und direkten Links zu den passenden Rechnern.

• BruttomietrenditeDie Bruttomietrendite gibt an, wie viel Prozent der Jahresmieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie stehen — ohne Abzug von Kosten.
• NettomietrenditeDie Nettomietrendite berücksichtigt alle laufenden Kosten einer Immobilie und liefert damit ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite als die Bruttomietrendite.
• CashflowDer Cashflow bei Immobilien ist der monatliche Überschuss oder das Defizit nach Abzug aller Ausgaben (Finanzierung, Kosten) von den Mieteinnahmen.
• IRR (Interner Zinsfuß)Der IRR (Internal Rate of Return / Interner Zinsfuß) ist die effektive Jahresrendite eines Immobilieninvestments über den gesamten Haltezeitraum — inklusive Wertsteigerung und Steuereffekten.
• KaufpreisfaktorDer Kaufpreisfaktor (auch Mietpreismultiplikator) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten eine Immobilie kostet — je niedriger, desto günstiger die Bewertung.
• MietpreismultiplikatorDer Mietpreismultiplikator ist identisch mit dem Kaufpreisfaktor: Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht.
• AfA (Abschreibung für Abnutzung)Die AfA erlaubt Immobilieninvestoren, den Gebäudeanteil ihrer Immobilie jährlich steuerlich abzuschreiben — und damit die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich zu senken.
• GrunderwerbsteuerDie Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Immobilienkauf, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
• HausgeldDas Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlen — für Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage.
• Leverage-EffektDer Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite einer Immobilieninvestition steigern kann — vorausgesetzt, die Immobilienrendite übersteigt den Zinssatz.
• EigenkapitalrenditeDie Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Prozent Rendite ein Immobilieninvestor auf sein eingesetztes Eigenkapital erzielt — inklusive Fremdfinanzierungseffekt.
• AnnuitätEine Annuität ist die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die ein Immobilienkäufer an die Bank zahlt — die monatliche Belastung bleibt konstant, der Zinsanteil sinkt.
• TilgungDie Tilgung ist der Rückzahlungsanteil der monatlichen Kreditrate, mit dem die Restschuld schrittweise abgebaut wird — im Gegensatz zum Zinsanteil, der an die Bank geht.
• ZinsbindungDie Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobiliendarlehens festgeschrieben ist — typischerweise 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
• SondertilgungEine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens — zusätzlich zur regulären Monatsrate — und reduziert die Restschuld direkt.
• Werbungskosten (bei Vermietung)Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen — und damit steuerlich von den Mieteinnahmen abziehbar sind.
• InstandhaltungsrücklageDie Instandhaltungsrücklage ist eine Gemeinschaftsreserve der WEG für künftige Reparaturen und Sanierungen — Eigentümer zahlen monatlich in diesen Topf ein.
• MietausfallMietausfall bezeichnet den Einnahmenverlust durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter — ein Risiko, das Investoren in der Renditeberechnung einplanen müssen.
• SpekulationsfristDie Spekulationsfrist beträgt für Immobilien 10 Jahre: Wer seine Mietimmobilie erst nach 10 Jahren verkauft, zahlt keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn.
• KaufnebenkostenKaufnebenkosten sind alle Kosten beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision. Zusammen meist 10–15 % des Kaufpreises.
• RestschuldDie Restschuld ist der noch ausstehende Kreditbetrag nach einer bestimmten Laufzeit — entscheidend für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung.
• AnschlussfinanzierungDie Anschlussfinanzierung ist die Refinanzierung einer Immobilie nach Ablauf der Zinsbindung — oft mit einem neuen Zinssatz und ggf. einer anderen Bank.
• Beleihungsauslauf (LTV)Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch Fremdkapital finanziert ist — ein wichtiger Risikoindikator für Banken.
• StaffelmieteBei der Staffelmiete werden zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt — mit konkreten Beträgen und Zeitpunkten, ohne Ankündigung oder Zustimmung des Mieters.
• IndexmieteBei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt — steigt die Inflation, darf die Miete entsprechend angepasst werden.
• Betriebskosten (Nebenkosten)Betriebskosten sind laufende Kosten einer Immobilie, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf — darunter Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Hausmeister und Gebäudeversicherung.
• MietspiegelDer Mietspiegel ist eine amtliche Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde — Grundlage für Mieterhöhungen und Prüfung, ob eine Miete marktgerecht ist.
• LeerstandsrisikoDas Leerstandsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass eine Mietwohnung für einen bestimmten Zeitraum nicht vermietet ist und somit keine Mieteinnahmen generiert.