Betriebskosten (Nebenkosten)
Betriebskosten sind laufende Kosten einer Immobilie, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf — darunter Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Hausmeister und Gebäudeversicherung.
Definition
Betriebskosten (auch Nebenkosten, §§ 556–556c BGB; Betriebskostenverordnung BetrKV) sind die laufenden Kosten, die beim Betrieb einer Immobilie entstehen. Sie sind in 17 Kategorien aufgeteilt und dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Nicht umlegbar sind Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen.
Berechnungsbeispiel
Wohnung 70 m², Monatliche Gesamtnebenkosten 250 €, davon 210 € umlegbar.
Nicht umlegbare Kosten: 40 €/Monat (480 €/Jahr) — gehen direkt in die Renditeberechnung ein.
Was du als Investor wissen solltest
Umlegbare Betriebskosten umfassen u.a.: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung. Nicht umlegbar: Hausverwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklage, Darlehenszinsen. Als Kapitalanleger ist es wichtig, den nicht umlegbaren Anteil realistisch zu schätzen — typischerweise 15–25 % der gesamten Betriebskosten.
Bedeutung für Kapitalanleger
Für die Cashflow-Berechnung musst du nur die nicht umlegbaren Betriebskosten einkalkulieren. Verwaltungskosten (25–35 €/Einheit/Monat), Instandhaltungsrücklage (8–15 €/m²/Jahr) und ein Leerstandspuffer (5–8 % der Jahresmiete) sind die wichtigsten nicht umlegbaren Positionen.