Cashflow bei Immobilien: Berechnung, Beispiele und Tipps für Investoren

Was ist der Cashflow bei einer Immobilie?

Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den tatsächlichen Geldfluss, der durch Vermietung entsteht. Vereinfacht gesagt: Es ist die Differenz zwischen allen Einnahmen (Mieteinnahmen) und allen Ausgaben (Kreditrate, nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltung) einer vermieteten Immobilie.

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass nach Abzug aller Kosten monatlich Geld übrig bleibt. Die Immobilie trägt sich also nicht nur selbst, sondern erwirtschaftet einen Überschuss. Ein negativer Cashflow bedeutet hingegen, dass du jeden Monat Geld zuschießen musst – die Mieteinnahmen reichen nicht aus, um alle Kosten zu decken.

Cashflow-Formel: So berechnest du den Immobilien-Cashflow

Die grundlegende Formel für den monatlichen Netto-Cashflow lautet:

Die Bestandteile im Detail

Die Kaltmiete ist deine monatliche Einnahme. Sie sollte marktgerecht sein – orientiere dich am Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.

Die Annuität setzt sich zusammen aus Zinsen und Tilgung. Bei einer Finanzierung von 250.000 € mit 3,5% Zins und 2% Tilgung beträgt die monatliche Annuität etwa 1.146 €. Über die Jahre sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.

Das nicht umlegbare Hausgeld umfasst die Kosten, die du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören die Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten. Als Faustregel rechnet man mit etwa 25-35% des gesamten Hausgeldes.

Beispielrechnung: Cashflow einer Eigentumswohnung

Was ist ein guter Cashflow?

Grundsätzlich gilt: Ein positiver Cashflow ist besser als ein negativer. Aber wie hoch sollte er sein? In der Praxis orientieren sich viele Investoren an folgenden Richtwerten:

In A-Lagen (München, Hamburg, Frankfurt) ist es aktuell schwierig, einen positiven Cashflow zu erzielen. Hier investiert man primär wegen der Wertsteigerung. In B- und C-Lagen (Leipzig, Dresden, Magdeburg, Chemnitz) sind positive Cashflows von 50-200 € pro Monat und Einheit realistisch.

Häufige Fehler bei der Cashflow-Berechnung

Der größte Fehler ist das Vergessen der nicht umlegbaren Kosten. Viele Anfänger rechnen nur Miete minus Kreditrate und vergessen Hausgeld, Instandhaltung und Leerstandsrisiko. Außerdem wird oft die Mieterhöhung über die Zeit nicht berücksichtigt – ein Fehler, der gerade bei langen Haltedauern den Cashflow erheblich beeinflusst.

Cashflow verbessern: 5 Hebel für Immobilieninvestoren

• Kaufpreis verhandeln: Jeder Euro weniger Kaufpreis senkt die Kreditrate und verbessert den Cashflow.
• Eigenkapital optimieren: Sondertilgung der Nebenkosten aus Eigenkapital, um den Finanzierungsbedarf zu senken.
• Marktgerechte Miete: Den lokalen Mietspiegel kennen und anwenden.
• Hausgeld prüfen: Hohe Verwaltungskosten oder überdimensionierte Rücklagen mindern den Cashflow.
• Zinssatz vergleichen: Schon 0,3% weniger Zins können den Cashflow um 30-50 € pro Monat verbessern.

Cashflow vs. Rendite: Was ist wichtiger?

Cashflow und Rendite sind verwandte, aber unterschiedliche Kennzahlen. Der Cashflow zeigt den monatlichen Geldfluss, während die Rendite (z.B. IRR) die Gesamtrentabilität über die Haltedauer berechnet. Eine Immobilie kann einen negativen Cashflow haben, aber trotzdem eine gute Rendite erzielen – etwa wenn die Wertsteigerung den negativen monatlichen Cashflow überkompensiert.

Für die Finanzplanung ist der Cashflow entscheidender, für die Gesamtbewertung der Investition eher die IRR (Internal Rate of Return).