Cashflow bei Immobilien berechnen Formel, Beispiel & 5 Hebel

Was ist der Cashflow bei einer Immobilie?

Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den tatsächlichen Geldfluss, der durch Vermietung entsteht. Vereinfacht gesagt: Es ist die Differenz zwischen allen Einnahmen (Mieteinnahmen) und allen Ausgaben (Kreditrate, nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltung) einer vermieteten Immobilie.

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass nach Abzug aller Kosten monatlich Geld übrig bleibt. Die Immobilie trägt sich also nicht nur selbst, sondern erwirtschaftet einen Überschuss. Ein negativer Cashflow bedeutet hingegen, dass du jeden Monat Geld zuschießen musst – die Mieteinnahmen reichen nicht aus, um alle Kosten zu decken.

Cashflow-Formel: So berechnest du den Immobilien-Cashflow

Die grundlegende Formel für den monatlichen Netto-Cashflow lautet:

Die Bestandteile im Detail

Die Kaltmiete ist deine monatliche Einnahme. Sie sollte marktgerecht sein – orientiere dich am Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.

Die Annuität setzt sich zusammen aus Zinsen und Tilgung. Bei einer Finanzierung von 250.000 € mit 3,5% Zins und 2% Tilgung beträgt die monatliche Annuität etwa 1.146 €. Über die Jahre sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.

Das nicht umlegbare Hausgeld umfasst die Kosten, die du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören die Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten. Als Faustregel rechnet man mit etwa 25-35% des gesamten Hausgeldes.

Beispielrechnung: Cashflow einer Eigentumswohnung

Was ist ein guter Cashflow?

Grundsätzlich gilt: Ein positiver Cashflow ist besser als ein negativer. Aber wie hoch sollte er sein? In der Praxis orientieren sich viele Investoren an folgenden Richtwerten:

In A-Lagen (München, Hamburg, Frankfurt) ist es aktuell schwierig, einen positiven Cashflow zu erzielen. Hier investiert man primär wegen der Wertsteigerung. In B- und C-Lagen (Leipzig, Dresden, Magdeburg, Chemnitz) sind positive Cashflows von 50-200 € pro Monat und Einheit realistisch.

Häufige Fehler bei der Cashflow-Berechnung

Der größte Fehler ist das Vergessen der nicht umlegbaren Kosten. Viele Anfänger rechnen nur Miete minus Kreditrate und vergessen Hausgeld, Instandhaltung und Leerstandsrisiko. Außerdem wird oft die Mieterhöhung über die Zeit nicht berücksichtigt – ein Fehler, der gerade bei langen Haltedauern den Cashflow erheblich beeinflusst.

Cashflow verbessern: 5 Hebel für Immobilieninvestoren

• Kaufpreis verhandeln: Jeder Euro weniger Kaufpreis senkt die Kreditrate und verbessert den Cashflow.
• Eigenkapital optimieren: Sondertilgung der Nebenkosten aus Eigenkapital, um den Finanzierungsbedarf zu senken.
• Marktgerechte Miete: Den lokalen Mietspiegel kennen und anwenden.
• Hausgeld prüfen: Hohe Verwaltungskosten oder überdimensionierte Rücklagen mindern den Cashflow.
• Zinssatz vergleichen: Schon 0,3% weniger Zins können den Cashflow um 30-50 € pro Monat verbessern.

Leerstand und Instandhaltung: Die vergessenen Kosten

Viele Einsteiger rechnen optimistisch: volle Miete, keine Ausfälle. In der Praxis entstehen zwischen zwei Mietverhältnissen regelmäßig Leerstände von 4–12 Wochen. Dazu kommen Renovierungskosten zwischen den Mietern (Schönheitsreparaturen) und unvorhergesehene Reparaturen an Heizung, Bad oder Elektroanlage.

Als konservative Faustregeln bewährt haben sich:

• Leerstandsrisiko: 2–4 Wochen Kaltmiete pro Jahr einkalkulieren (~6–8% der Jahreskaltmiete)
• Instandhaltung: 8–12 € pro m² und Jahr (älterer Bestand: bis 15 €)
• Mietausfall: Zusätzlich 1–2% der Jahreskaltmiete für Mietzahlungsverzug

Wer diese Puffer nicht einplant, erlebt nach dem ersten Mieterwechsel eine unerwartete Belastung. Eine Liquiditätsreserve von mindestens 3 Monatskaltmieten als sofort verfügbares Guthaben ist daher unverhandelbar.

Cashflow in verschiedenen Lagen: A-, B- und C-Städte

Ob positiver Cashflow überhaupt realistisch ist, hängt stark vom Standort ab. Die folgende Übersicht zeigt typische Cashflow-Szenarien bei vergleichbaren Finanzierungskonditionen (3,5% Zins, 2% Tilgung, 20% EK, 60 m² Wohnung):

Steuern und Cashflow: Was du wissen musst

Die obige Cashflow-Berechnung erfolgt vor Steuern. Für die steuerliche Betrachtung ist der steuerliche Verlust aus Vermietung relevant — also die Differenz zwischen Mieteinnahmen und abzugsfähigen Kosten (Zinsen, Abschreibung, Verwaltung, Instandhaltung).

Gerade in der Anfangsphase, wenn Zinsen hoch und Mieteinnahmen noch ohne Erhöhung sind, entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der dein zu versteuerndes Einkommen reduziert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% kann das eine jährliche Steuerersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten — was den tatsächlichen After-Tax-Cashflow deutlich verbessert.

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) spielt dabei eine wichtige Rolle: Für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden, können 2% des Gebäudewerts jährlich abgeschrieben werden — steuerfrei. Mehr dazu im AfA-Ratgeber.

Cashflow vs. Rendite: Was ist wichtiger?

Cashflow und Rendite sind verwandte, aber unterschiedliche Kennzahlen. Der Cashflow zeigt den monatlichen Geldfluss, während die Rendite (z.B. IRR) die Gesamtrentabilität über die Haltedauer berechnet. Eine Immobilie kann einen negativen Cashflow haben, aber trotzdem eine gute Rendite erzielen – etwa wenn die Wertsteigerung den negativen monatlichen Cashflow überkompensiert.

Für die Finanzplanung ist der Cashflow entscheidender, für die Gesamtbewertung der Investition eher die IRR (Internal Rate of Return).

Wer auf negativen Cashflow setzt, muss die monatliche Unterdeckung aus dem eigenen Einkommen dauerhaft finanzieren können. Das erfordert solide Reserven, ein stabiles Einkommen und eine klare Ansicht darüber, was Wertsteigerung und Tilgungseffekt langfristig leisten sollen. Wer dagegen auf positiven Cashflow besteht, kauft typischerweise in B- und C-Lagen — mit weniger Wertsteigerungspotenzial, aber ohne monatliche Eigenleistung.