Bruttomietrendite: Formel und Rechenbeispiel
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Mietrendite. Sie berücksichtigt ausschließlich die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis — ohne Kosten, ohne Kaufnebenkosten.
Die Bruttomietrendite eignet sich perfekt für den schnellen Vergleich mehrerer Objekte. Wenn du 20 Exposés prüfst, willst du nicht jedes Mal alle Kosten durchrechnen — die Bruttomietrendite gibt dir in Sekunden einen ersten Eindruck, ob das Objekt überhaupt interessant ist.
Wichtig: Makler und Verkäufer nennen fast immer die Bruttomietrendite — und zwar bezogen auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten. Das klingt besser als es ist. Für eine echte Kaufentscheidung brauchst du die Nettomietrendite.
Nettomietrendite: Formel mit allen Kosten
Die Nettomietrendite ist ehrlicher. Sie zieht die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten von der Miete ab und addiert die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Das Ergebnis zeigt dir, was nach allen Kosten wirklich übrig bleibt.
Im Beispiel sinkt die Rendite von 4,2% (brutto) auf 3,0% (netto) — ein Unterschied von 1,2 Prozentpunkten. Das ist typisch. Rechne bei deiner Analyse immer mit diesem Abstand, damit dich keine bösen Überraschungen erwarten.
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Kaufpreisfaktor: die Kurzformel für schnelle Entscheidungen
Der Kaufpreisfaktor (auch Mietpreismultiplikator genannt) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und zeigt, in wie vielen Jahren du den Kaufpreis allein durch Mieteinnahmen zurückverdienen würdest — ohne Zinsen und Kosten.
Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite sagen dasselbe — nur in verschiedener Sprache. Erfahrene Investoren nutzen meist den Faktor für das schnelle mentale Kalkül: „Unter 20 kaufe ich, über 30 wird es schwierig."
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einschätzung |
|---|---|---|
| Unter 15× | über 6,7% | Sehr günstig — C/D-Lage, prüfe Risiken |
| 15–20× | 5,0–6,7% | Günstig — B/C-Lage, Cashflow möglich |
| 20–25× | 4,0–5,0% | Solide — B-Lage, neutraler Cashflow |
| 25–30× | 3,3–4,0% | Teuer — A/B-Lage, negativer Cashflow wahrscheinlich |
| Über 30× | unter 3,3% | Sehr teuer — nur mit starker Wertsteigerung interessant |
Richtwerte 2026. Einzelobjekte können erheblich abweichen.
Brutto vs. Netto: Wann welche Kennzahl verwenden?
| Kennzahl | Vorteile | Nachteile | Wofür geeignet |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Schnell berechenbar, wenig Datenbedarf | Ignoriert alle Kosten und Nebenkosten | Erstvergleich von Objekten |
| Nettomietrendite | Realistische Rendite nach Kosten | Mehr Datenbedarf, ohne Finanzierungseffekt | Fundierte Kaufentscheidung |
| IRR | Berücksichtigt Wertsteigerung, Tilgung, Steuer | Komplex, braucht viele Annahmen | Gesamtrendite über Haltedauer |
In der Praxis verwendest du alle drei: Bruttomietrendite als Filter im ersten Schritt, Nettomietrendite für die ernsthafte Prüfung, und den IRR für die finale Investitionsentscheidung.
Gute vs. schlechte Mietrendite: Richtwerte 2026
Was eine „gute" Mietrendite ist, hängt immer von deiner Strategie, deinem Finanzierungszins und dem Markt ab. Als allgemeine Orientierung für 2026:
- ✗Unter 3% Bruttomietrendite: Bei einem Zinssatz von 3,5–4% ist ein positiver Cashflow rechnerisch nicht möglich. Das Investment lebt ausschließlich von der Wertsteigerung — ein erhebliches Wettrisiko.
- ~3–4% Bruttomietrendite: Typisch für A-Lagen. Negativer Cashflow ist die Norm, aber bei stabiler Wertsteigerung kann der IRR trotzdem attraktiv sein. Geeignet für Investoren mit hohem Eigenkapital oder strategischem Lage-Fokus.
- ✓4–5,5% Bruttomietrendite: Das Ziel für die meisten Kapitalanleger. Neutraler bis leicht positiver Cashflow ist möglich. Typisch in B-Städten wie Leipzig, Hannover, Nürnberg oder Dresden. Gutes Verhältnis aus Cashflow und Wertsteigerungspotenzial.
- !Über 6% Bruttomietrendite: Möglich in C/D-Lagen. Positiver Cashflow bei normaler Finanzierung. Aber: höheres Leerstandsrisiko, geringeres Wertsteigerungspotenzial, strukturell schwächere Märkte. Gründliche Standortanalyse ist Pflicht.
Die 3 häufigsten Fehler bei der Renditeberechnung
Wer die Mietrendite auf den Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten rechnet, überschätzt die Rendite um rund 1 Prozentpunkt. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € und 12% Nebenkosten musst du 224.000 € als Gesamtinvestition ansetzen — nicht 200.000 €.
Das Hausgeld enthält einen umlegbaren Teil (zahlt der Mieter) und einen nicht umlegbaren Teil (trägst du). Wer nur die Nettokaltmiete als Einnahme hat, aber das komplette Hausgeld des Mieters als „Einnahme" wertet, überschätzt die tatsächlichen Mittel erheblich. Nur die Kaltmiete zählt als deine Einnahme.
Manche Exposés werben mit der theoretisch erzielbaren Marktmiete — nicht mit der tatsächlich vereinbarten. Bei einer bewohnten Wohnung mit laufendem Mietvertrag ist ausschließlich die vertraglich vereinbarte Kaltmiete relevant. Erst nach einer Mieterhöhung oder einem Mieterwechsel gilt ggf. die Marktmiete.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechne ich die Mietrendite einer Immobilie?+
Bruttomietrendite: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Nettomietrendite: ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Die Nettomietrendite liegt typisch 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Was ist eine gute Mietrendite bei Immobilien?+
Als Richtwert gilt: Unter 3% ist ein positiver Cashflow kaum möglich. 4–5% ist solide für B-Lagen wie Leipzig oder Hannover. Über 6% ist möglich in C/D-Lagen — mit entsprechend höherem Risiko.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie hängt er mit der Mietrendite zusammen?+
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Faktor 20 = 5% Bruttomietrendite, Faktor 25 = 4%. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite.
Kann ich die Mietrendite erhöhen, ohne den Preis zu senken?+
Ja — durch Mieterhöhung auf Marktniveau (bei Neuvermietung oder nach § 558 BGB), durch Reduzierung nicht umlegbarer Kosten (günstigere Hausverwaltung, geringeres Hausgeld) oder durch Aufteilung und Modernisierung zur Wertsteigerung der Miete.
Ist die Mietrendite oder der IRR wichtiger?+
Für die erste Einschätzung ist die Mietrendite schneller. Für die finale Kaufentscheidung ist der IRR entscheidender, weil er Wertsteigerung, Tilgungseffekt, Steuerersparnis und den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren berücksichtigt. Beide Kennzahlen ergänzen sich.
Mietrendite nach Stadt: Vergleich 2026
Die erreichbare Mietrendite hängt stark vom Standort ab. Hier ein Überblick der typischen Bruttomietrenditen in deutschen Groß- und Mittelstädten:
| Stadt | Lage | Ø Kaufpreis/m² | Ø Kaltmiete/m² | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|---|
| München | A-Lage | 8.800 € | 21,00 € | 2,9 % |
| Hamburg | A-Lage | 5.800 € | 14,00 € | 2,9 % |
| Frankfurt | A-Lage | 6.200 € | 16,00 € | 3,1 % |
| Berlin | A-Lage | 4.800 € | 13,50 € | 3,4 % |
| Köln | B-Lage | 4.300 € | 13,00 € | 3,6 % |
| Stuttgart | B-Lage | 5.200 € | 14,00 € | 3,2 % |
| Leipzig | B-Lage | 2.900 € | 9,50 € | 3,9 % |
| Dresden | B-Lage | 3.100 € | 10,00 € | 3,9 % |
| Hannover | B-Lage | 3.200 € | 10,50 € | 3,9 % |
| Nürnberg | B-Lage | 3.800 € | 12,00 € | 3,8 % |
Richtwerte 2026. Quelle: eigene Berechnungen auf Basis Marktdaten. Einzelobjekte können erheblich abweichen.
Die Tabelle zeigt: Während in München die Bruttomietrendite bei ~2,9% stagniert, lässt sich in Leipzig durch Kaufpreisfaktoren von ~25 eine Rendite von 3,9% erzielen — mit positivem Cashflow-Potenzial. Für Einsteiger, die positiven Cashflow priorisieren, sind B-Städte wie Leipzig, Hannover oder Nürnberg deutlich attraktiver.