Bruttomietrendite berechnen – Formel, Beispiel & kostenloser Rechner
Die Bruttomietrendite ist der schnellste Weg, um den Wert einer Immobilie als Kapitalanlage einzuschätzen. Sie setzt Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis – ohne Kosten. Ideal für die erste Selektion bei der Immobiliensuche.
Renditerechner
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand etc.
Formel
- Jahreskaltmiete:
- Monatliche Kaltmiete × 12
- Kaufpreis:
- Kaufpreis ohne Nebenkosten und ohne Grundstücksanteil
Was ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite (auch: Bruttomietrendite oder Rohmietrendite) ist die einfachste Kennzahl zur Bewertung einer Immobilieninvestition. Sie zeigt, welchen Anteil des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst – ohne Kosten zu berücksichtigen. Ihr größter Vorteil: Die Berechnung braucht nur zwei Zahlen (Kaufpreis + Jahreskaltmiete) und ist in Sekunden erledigt. Dadurch eignet sie sich hervorragend, um schnell zu entscheiden, ob eine Immobilie überhaupt das erste Kriterium erfüllt. Ihr größter Nachteil: Sie ignoriert Kaufnebenkosten (10–15% des Kaufpreises) und laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltung). Deshalb ist sie nur als erster Filter sinnvoll.
Bruttomietrendite – Richtwerte nach Lagetyp
Die Faustregel bei der Bruttomietrendite: **Unter 3%**: Positiver Cashflow nach Finanzierung sehr schwierig. Nur bei starker Wertsteigerungserwartung (A-Lage) sinnvoll. **3–4%**: Grenzwertig. In hochpreisigen Städten Standard (München, Hamburg). **4–5%**: Marktgerecht für B-Lagen. Positiver Cashflow bei niedriger Tilgung möglich. **5–7%**: Gut. B/C-Lagen mit soliden Cashflow-Perspektiven. **Über 7%**: Sehr hoch – prüfe genau, warum. Oft höheres Leerstandsrisiko oder Sanierungsbedarf.
Eigentumswohnung in Hannover
- Kaufpreis
- 220.000 €
- Kaltmiete monatlich
- 980 €
- Jahreskaltmiete
- 11.760 €
Diese Immobilie liegt über dem 4%-Schwellenwert – die detaillierte Nettomietrendite-Berechnung lohnt sich.
Häufige Fragen
- Was ist eine gute Bruttomietrendite?
- Als Faustregel: Unter 4% ist positiver Cashflow nach Finanzierung schwierig. 4–5% ist für B-Lagen marktgerecht. Über 5% ist gut. Die Höhe hängt stark vom Standort ab: In München sind 2,5% Standard, in Chemnitz 7% erreichbar.
- Warum reicht die Bruttomietrendite nicht für die Investitionsentscheidung?
- Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufnebenkosten (10–15%), nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (ca. 2–3% des Kaufpreises jährlich) und die Finanzierungskosten. Für die finale Entscheidung sollte die Nettomietrendite und besser noch der IRR (Gesamtrendite über Haltedauer) berechnet werden.
- Wie unterscheidet sich Bruttomietrendite von Nettomietrendite?
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.