Nettomietrendite berechnen – Realistischere Rendite für Immobilien
Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Kennzahl für Immobilieninvestoren: Sie berücksichtigt sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden nicht umlegbaren Kosten. Damit gibt sie ein realistisches Bild der Rendite – im Gegensatz zur Bruttomietrendite.
Renditerechner
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand etc.
Formel
- Jahreskaltmiete:
- Monatliche Kaltmiete × 12
- Nicht umlegbare Kosten:
- Verwaltung + Instandhaltungsrücklage (ca. 2–3% des Kaufpreises p.a.)
- Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer + Notar + Makler (8,5–15% je nach Bundesland)
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite zeigt, was nach Abzug aller laufenden Kosten und unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten tatsächlich von der Mietrendite übrigbleibt. Sie ist die realistischere Kennzahl für Kapitalanleger. Von der Jahreskaltmiete werden abgezogen: nicht umlegbare Verwaltungskosten (ca. 150–250 €/Monat bei einer ETW), Instandhaltungsrücklage (ca. 8–12 €/m² Wohnfläche pro Jahr) und ein Puffer für Leerstand (1–2 Monatsmieten pro Jahr). Zum Kaufpreis werden die Kaufnebenkosten addiert: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notarkosten (~1,5%) und Maklercourtage (0–3,57%).
Typischer Abstand zur Bruttomietrendite
Als Faustregel liegt die Nettomietrendite typischerweise 1,0–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite: - Bruttomietrendite 5% → Nettomietrendite ca. 3,5–4,0% - Bruttomietrendite 4% → Nettomietrendite ca. 2,5–3,0% - Bruttomietrendite 6% → Nettomietrendite ca. 4,5–5,0% Der genaue Abstand hängt von: Bundesland (Grunderwerbsteuer), Hausgeld (WEG-Gemeinschaft), Objektzustand (Instandhaltungsbedarf) und lokalen Verwaltungskosten ab.
Wohnung in Nürnberg (Bayern)
- Kaufpreis
- 250.000 €
- Kaufnebenkosten (Bayern, ohne Makler ~6%)
- 15.000 €
- Gesamtinvestition
- 265.000 €
- Jahreskaltmiete
- 12.000 €
- Nicht umlegbare Kosten (jährlich)
- 1.800 €
Bruttomietrendite wäre 4,8% – die Nettomietrendite zeigt das realistischere Bild.
Häufige Fragen
- Was ist eine gute Nettomietrendite?
- Unter 2,5% Nettomietrendite ist positiver Cashflow nach Finanzierung in der Regel nicht möglich. 3–4% gilt als marktgerecht für B-Lagen. Über 4,5% ist gut. Zum Vergleich: 10-jährige Bundesanleihen rentieren ~2–3%, sodass Immobilien ab ~3,5–4% Nettomietrendite attraktiv sind.
- Welche Kosten fließen in die Nettomietrendite ein?
- Kaufseitig: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklercourtage. Laufend (nicht umlegbar): Hausverwaltungsgebühr, Instandhaltungsrücklage (Anteil Eigentümer), Leerstandsrisiko. Nicht enthalten: Finanzierungskosten (Zinsen/Tilgung) – diese fließen in den Cashflow ein.