Berechne Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Mietmultiplikator deiner Immobilieninvestition. Für eine vollständige Analyse inklusive IRR nutze unseren erweiterten Cashflow-Rechner.
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
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Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand etc.
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Bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage spielen verschiedene Renditekennzahlen eine Rolle. Die wichtigsten sind Bruttomietrendite, Nettomietrendite und der Mietmultiplikator.
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich gut für eine erste Einschätzung. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Formel lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Der Nachteil: Kaufnebenkosten und laufende Kosten bleiben unberücksichtigt.
Renditenkennzahlen im Vergleich
| Kennzahl | Formel | Berücksichtigt | Wann verwenden? |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 | Kaltmiete, Kaufpreis | Schnellvergleich, erste Einschätzung |
| Nettomietrendite | (Nettomiete ÷ Gesamtinvestition) × 100 | + Bewirtschaftungskosten, Kaufnebenkosten | Realistischer Renditevergleich |
| IRR | Diskontierungsrate bei NPV = 0 | + Wertsteigerung, Tilgung, Steuer, Verkauf | Gesamtrendite über Haltedauer (10–30 J.) |
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis gängiger Immobilienbewertungsstandards (gif e.V., DIN 277).
Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger, weil sie die laufenden Kosten und Kaufnebenkosten berücksichtigt. Von der Jahreskaltmiete werden nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko abgezogen. Der Kaufpreis wird um die Kaufnebenkosten erhöht.
Der Mietmultiplikator gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert. Ein Multiplikator unter 20 gilt als günstig, zwischen 20 und 25 als marktgerecht, über 25 als teuer.
Die erzielbaren Renditen variieren stark nach Lage und Immobilientyp. In den Top-7-Städten liegen die Bruttomietrenditen typischerweise zwischen 2,5 und 3,5 Prozent. In B-Städten sind 4 bis 5 Prozent realistisch. In C- und D-Lagen können 6 bis 8 Prozent erreicht werden – allerdings mit höherem Risiko.
Die Mietrendite ist immer eine Momentaufnahme. Sie berücksichtigt nicht die Finanzierungskosten, Mietsteigerungen über die Zeit oder den Verkaufserlös. Für eine vollständige Analyse empfehlen wir den IRR-Rechner, der alle Zahlungsströme über die gesamte Haltedauer einbezieht.