Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Alle Kosten im Überblick (2026)
Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler — summieren sich schnell auf 10–15% des Kaufpreises. Bei einer 300.000-€-Wohnung sind das bis zu 45.000 € zusätzlich, die du als Eigenkapital mitbringen musst. Dieser Ratgeber zeigt dir alle Kostenpositionen im Detail und erklärt, wo du sparen kannst.
Grunderwerbsteuer 2026: Aktuelle Sätze aller 16 Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Die Sätze unterscheiden sich stark nach Bundesland — von 3,5% in Bayern bis 6,5% in fünf Bundesländern. Das macht bei einem 300.000-€-Objekt einen Unterschied von 9.000 €.
| Bundesland | Steuersatz | bei 200.000 € | bei 300.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3.5% | 7.000 € | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € |
| Bremen | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5.0% | 10.000 € | 15.000 € |
| Hamburg | 5.5% | 11.000 € | 16.500 € |
| Sachsen | 5.5% | 11.000 € | 16.500 € |
| Berlin | 6.0% | 12.000 € | 18.000 € |
| Hessen | 6.0% | 12.000 € | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0% | 12.000 € | 18.000 € |
| Brandenburg | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € |
| Saarland | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € |
| Thüringen | 6.5% | 13.000 € | 19.500 € |
Stand: 2026. Quellen: Finanzverwaltungen der Bundesländer.
Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis fällig und muss in der Regel innerhalb von 4 Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden — ohne Grunderwerbsteuer-Quittung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und die Eigentumsübertragung im Grundbuch ist blockiert.
Notarkosten und Grundbuchgebühren — wie viel kostet das?
Notar und Grundbuch sind beim Immobilienkauf in Deutschland Pflicht. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt — du kannst nicht verhandeln, aber du kannst ungefähr kalkulieren.
| Kostenposition | Ca.-Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| Kaufvertragsbeurkundung | ca. 0,75–1,0% des KP | Kerngebühr des Notars für die Beurkundung |
| Grundschuldbestellung | ca. 0,2–0,3% des Darlehens | Notar beurkundet die Grundschuld für die Bank |
| Grundbucheintragung | ca. 0,3–0,5% des KP | Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch |
| Auslagen, Porto, Kopien | 200–500 € | Nebenkosten des Notars |
| Gesamt Notar + Grundbuch | ca. 1,5–2,0% | Richtwert für die Gesamtkalkulation |
Maklerprovision: Wer zahlt was seit 2020?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50% der Provision. In der Praxis bedeutet das bei Kaufimmobilien:
- →Häufigste Variante: 3,57% Provision für Käufer und 3,57% für Verkäufer (je inkl. MwSt.) — macht 7,14% Gesamtprovision.
- →Kauf ohne Makler: Immer mehr Eigentümer verkaufen direkt — dann fällt für dich keine Provision an. Das spart bis zu 3,57% des Kaufpreises.
- →Manche Regionen: In einigen Regionen ist die Provision regional unterschiedlich — prüfe das Exposé immer genau.
Bei einem 300.000-€-Objekt mit Makler zahlst du als Käufer 10.710 € Provision — Geld, das vollständig in Eigenkapital fließen muss und die Mietrendite direkt drückt.
Kaufnebenkosten berechnen
Kaufpreis und Bundesland eingeben — der Rechner ermittelt alle Nebenkosten im Detail.
Kaufnebenkostenrechner
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Käuferanteil (max. 50% der Gesamtprovision)
Für die vollständige Renditeanalyse inkl. Finanzierungsplan: Zum Cashflow-Rechner →
Gesamtberechnung: Nebenkosten für verschiedene Kaufpreise
Die folgende Tabelle zeigt die Gesamtnebenkosten für drei typische Kaufpreise — einmal mit Makler (Bayern vs. NRW) und einmal ohne Makler:
| Kaufpreis | Bayern, ohne Makler | Bayern, mit Makler | NRW, mit Makler |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 11.000 €(5.5%) | 18.140 €(9.1%) | 24.140 €(12.1%) |
| 300.000 € | 16.500 €(5.5%) | 27.210 €(9.1%) | 36.210 €(12.1%) |
| 500.000 € | 27.500 €(5.5%) | 45.350 €(9.1%) | 60.350 €(12.1%) |
Annahmen: Notar/Grundbuch 2%, Makler 3,57% für Käufer. Gerundete Richtwerte.
Der Unterschied zwischen dem günstigsten (Bayern, kein Makler) und teuersten Szenario (NRW, mit Makler) beträgt bei einem 300.000-€-Objekt rund 19.700 € — Geld, das deine Rendite direkt senkt und als Eigenkapital vorgehalten werden muss.
Können Kaufnebenkosten finanziert werden?
Die kurze Antwort: In der Regel nein. Die meisten Banken finanzieren ausschließlich den Kaufpreis — die Kaufnebenkosten musst du aus Eigenkapital begleichen. Das ist ein wichtiger Grund, warum die Faustformel „20% Eigenkapital" oft zu niedrig angesetzt ist:
Das sind 32% des Kaufpreises — nicht 20%.
Einzelne Banken bieten sogenannte 110%-Finanzierungen an, bei denen auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Das geht nur mit sehr guter Bonität, einem niedrigen Beleihungsauslauf und führt zu deutlich höheren monatlichen Raten. Für Kapitalanleger ist das meist keine gute Strategie — die monatliche Belastung steigt, der Cashflow leidet.
Tipps zum Sparen bei Kaufnebenkosten
Der größte Hebel. Objekte von privat oder von Bauträgern ohne Makler können bis zu 3,57% des Kaufpreises sparen. Plattformen wie ImmoScout24 ermöglichen die direkte Suche nach provisionsfreien Angeboten. Bei 300.000 € sind das über 10.000 € Ersparnis.
Einbauküche, Gartenhaus, Sauna oder hochwertige Bodenbeläge können im Kaufvertrag separat bewertet und vom beurkundeten Kaufpreis abgezogen werden. Diese Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Auf 10.000 € ausgewiesenes Inventar sparst du in NRW 650 € Grunderwerbsteuer — bei einem Finanzamt-konformen Wert.
Wer z.B. im Raum Augsburg kauft, kann Objekte in Bayern (3,5% GrESt) mit Objekten knapp jenseits der Grenze in Baden-Württemberg (5,0%) vergleichen. Der Steuervorteil beträgt 4.500 € bei 300.000 € Kaufpreis. Das ist zwar kein Grund, schlechtere Objekte zu kaufen — aber bei gleichwertigen Alternativen ein relevanter Faktor.
Manche Verkäufer schlagen vor, den beurkundeten Kaufpreis niedrig anzusetzen und den Rest bar zu zahlen — das ist Steuerhinterziehung und Urkundenfälschung. Das Finanzamt kann Kaufpreise durch Vergleichswertverfahren überprüfen und nachbelasten. Außerdem entfällt der Eigentumsschutz für den nicht beurkundeten Teil.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?+
Typisch 9–15% des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%) + Notar/Grundbuch (ca. 2%) + ggf. Maklerprovision (0–3,57%). Ohne Makler in Bayern liegst du bei ca. 5,5%, in NRW mit Makler bei ca. 12%.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?+
Bayern mit 3,5% — das ist der bundesweit niedrigste Satz. Zum Vergleich: In NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen zahlt du 6,5%. Das macht bei 300.000 € einen Unterschied von 9.000 €.
Kann ich Kaufnebenkosten finanzieren?+
In der Regel nein — Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Das bedeutet: Bei 20% Eigenkapital auf den Kaufpreis plus Nebenkosten brauchst du effektiv 30–35% Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?+
Bei vermieteten Immobilien ja: Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision erhöhen die Anschaffungskosten und fließen in die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei selbst genutztem Eigentum sind Nebenkosten nicht steuerlich absetzbar.
Wie kann ich Kaufnebenkosten reduzieren?+
Die drei größten Hebel: 1) Ohne Makler kaufen (spart bis zu 3,57%). 2) Inventar und Möbel separat im Kaufvertrag ausweisen (unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer). 3) Bei Grenzlagen Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer bevorzugen.