Welche Rendite ist bei Immobilien realistisch? (2026)
Ob eine Immobilie als Kapitalanlage taugt, hängt maßgeblich von der erzielbaren Rendite ab. Aber welche Rendite ist 2026 in Deutschland wirklich realistisch — und welche Kennzahl ist überhaupt die richtige? Dieser Ratgeber gibt dir konkrete Richtwerte nach Lage, erklärt die drei wichtigsten Renditekennzahlen und zeigt an einem Rechenbeispiel, warum eine 4%-Bruttomietrendite in Leipzig und eine 2,5%-Bruttomietrendite in München für sehr unterschiedliche Investitionen stehen können.
Bruttomietrendite, Nettomietrendite und IRR — welche Kennzahl ist die richtige?
Wenn Makler von „5% Rendite" sprechen, meinen sie fast immer die Bruttomietrendite — die einfachste, aber auch unvollständigste Kennzahl. Für eine fundierte Investitionsentscheidung brauchst du alle drei:
| Kennzahl | Formel | Berücksichtigt | Wofür geeignet |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 | Kaltmiete, Kaufpreis | Schnellvergleich mehrerer Objekte |
| Nettomietrendite | (Nettomiete ÷ Gesamtinvestition) × 100 | + Bewirtschaftungskosten, Kaufnebenkosten | Realistischer Renditevergleich |
| IRR | Interner Zinsfuß aller Zahlungsströme | + Wertsteigerung, Tilgung, Steuer, Verkauf | Gesamtrendite über Haltedauer |
Die Bruttomietrendite eignet sich für den ersten Überblick. Die Nettomietrendite zeigt, was nach laufenden Kosten wirklich übrig bleibt. Der IRR (Internal Rate of Return) ist die ehrlichste Kennzahl — er berücksichtigt die gesamte Haltedauer inklusive Wertsteigerung, Tilgungseffekt und steuerfreiem Verkauf nach 10 Jahren.
Aktuelle Richtwerte 2026 nach Lage
Die erzielbare Rendite variiert in Deutschland stark nach Lagetyp. Das ist kein Zufall: Hohe Kaufpreise in begehrten Städten drücken die Mietrendite, während die Wertsteigerungserwartung das Preisniveau oben hält.
| Lagetyp | Beispielstädte | Bruttomietrendite | Cashflow | Investitionsfokus |
|---|---|---|---|---|
| A-Lage | München, Frankfurt, Hamburg, Berlin | 2,0–3,5% | Meist negativ | Wertsteigerung |
| B-Lage | Leipzig, Hannover, Nürnberg, Dresden | 4,0–5,5% | Neutral bis + | Cashflow + Wertsteigerung |
| C/D-Lage | Chemnitz, Halle, Magdeburg | 5,5–8,0% | Positiv | Cashflow (höheres Risiko) |
Richtwerte 2026. Einzelobjekte können erheblich abweichen.
Wichtig: Höhere Bruttomietrenditen in C/D-Lagen gehen typischerweise mit höherem Leerstandsrisiko, stärkerem Bevölkerungsrückgang und schwächerer Wertsteigerung einher. Eine 7%-Bruttomietrendite in Halle ist nicht automatisch besser als eine 4%-Rendite in Leipzig — das hängt von deiner Gesamtstrategie ab.
Rendite für dein Objekt berechnen
Trage Kaufpreis und Kaltmiete ein — der Rechner ermittelt sofort Brutto- und Nettomietrendite sowie den Mietmultiplikator.
Renditerechner
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand etc.
Für eine vollständige Analyse inkl. Cashflow, IRR und Vermögenszuwachs: Zum Cashflow-Rechner →
Rechenbeispiel: 200.000 €-Wohnung in Leipzig vs. München
Zahlen machen den Unterschied zwischen Lagetypen greifbarer. Vergleichen wir zwei typische 60-m²-Wohnungen:
Das Münchner Objekt hat eine deutlich niedrigere Mietrendite — trotzdem kann es langfristig eine bessere Investition sein, wenn die Wertsteigerung stark genug ausfällt. Genau das erfasst der IRR: Er bewertet beide Szenarien über die gesamte Haltedauer.
Warum Rendite ≠ Rendite: Was Makler oft verschweigen
Die häufigsten Fallen bei Renditeangaben:
- ✗Kaufnebenkosten fehlen. Die Bruttomietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis, nicht auf die Gesamtinvestition. Mit 12% Kaufnebenkosten sinkt die effektive Rendite sofort um rund 1 Prozentpunkt.
- ✗Hausgeld wird ignoriert. Typisches nicht umlegbares Hausgeld (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) liegt bei 2–4 €/m²/Monat — das sind bei einer 60-m²-Wohnung 120–240 € monatlich weniger Nettomieteinnahmen.
- ✗Kein Mietausfallrisiko eingerechnet. Realistisch solltest du 2–5% der Jahresmiete für Leerstand und Mietausfall einplanen. Über 10 Jahre entspricht das mindestens 2–6 Monatsmieten.
- ✗Soll-Miete statt Ist-Miete. Manche Exposés werben mit der theoretisch möglichen Marktmiete, nicht mit der tatsächlich vereinbarten Miete. Immer den aktuellen Mietvertrag anfordern.
Rendite vs. Wertsteigerung: Gesamtrendite (IRR) richtig berechnen
Eine Immobilie mit 3% Nettomietrendite kann trotzdem eine hervorragende Investition sein — wenn die Wertsteigerung stimmt. Genau das erfasst der IRR (Internal Rate of Return): die Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital über die gesamte Haltedauer.
Der IRR berücksichtigt alle Faktoren, die eine reine Mietrendite ausblendet:
- →Tilgungseffekt: Jede Tilgungsrate baut Vermögen auf — auch wenn der monatliche Cashflow negativ ist.
- →Wertsteigerung: Selbst 1–2% jährliche Preissteigerung kann den IRR auf das eingesetzte Eigenkapital stark hebeln.
- →Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: Kursgewinne aus der Wertsteigerung sind nach der Spekulationsfrist steuerfrei — ein erheblicher Vorteil gegenüber Aktien.
- →AfA-Steuerersparnis: Die jährliche Abschreibung (2–3% des Gebäudewerts) reduziert die Steuerlast und verbessert den effektiven Cashflow.
Vereinfachte Modellrechnung. Steuern, Instandhaltung und Mietentwicklung nicht berücksichtigt. Für genaue Berechnung: Cashflow-Rechner verwenden.
Das Rechenbeispiel zeigt: Eine B-Lage-Wohnung mit „nur" 4% Bruttomietrendite kann auf das eingesetzte Eigenkapital einen IRR von 9–11% p.a. erzielen — wenn Wertsteigerung, Finanzierungshebel und Steuerstrategie stimmen.
Häufige Fragen zur Immobilienrendite
Welche Rendite ist bei Immobilien realistisch?+
In B-Lagen sind 4–5% Bruttomietrendite realistisch, in A-Lagen 2–3%. Als Gesamtrendite (IRR inkl. Wertsteigerung) gelten 6–10% p.a. als guter Richtwert.
Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?+
Unter 3% Bruttomietrendite ist ein positiver Cashflow nach Finanzierungskosten kaum möglich. Ab 4,5–5% wird ein neutraler bis positiver Cashflow realistisch. Entscheidend ist aber der IRR, nicht allein die Mietrendite.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?+
Die Bruttomietrendite ignoriert Kosten und Kaufnebenkosten. Die Nettomietrendite zieht nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten ab und addiert Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Typisch liegt sie 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter.
Kann eine Immobilie mit negativem Cashflow trotzdem rentabel sein?+
Ja. In A-Lagen ist negativer Cashflow die Norm. Wenn Wertsteigerung und Tilgungseffekt den negativen Cashflow überkompensieren, kann der IRR trotzdem attraktiv sein. Entscheidend ist, ob du die monatliche Unterdeckung dauerhaft tragen kannst.
Wie berechne ich die Gesamtrendite (IRR) einer Immobilie?+
Der IRR berücksichtigt alle Zahlungsströme: Eigenkapitaleinsatz, monatliche Cashflows, Steuereffekte und den Verkaufserlös am Ende der Haltedauer. Nutze unseren IRR-Rechner für die genaue Berechnung — zu viele Variablen für eine schnelle Formel.