IRR (Interner Zinsfuß)
Der IRR (Internal Rate of Return / Interner Zinsfuß) ist die effektive Jahresrendite eines Immobilieninvestments über den gesamten Haltezeitraum — inklusive Wertsteigerung und Steuereffekten.
Definition
Der IRR ist der Zinssatz, bei dem der Barwert aller zukünftigen Cashflows (Mieteinnahmen, Steuerersparnisse, Verkaufserlös) gleich dem heutigen Investitionseinsatz (Eigenkapital) ist. Er ist die umfassendste Renditekennzahl für Immobilien, weil er den gesamten Lebenszyklus der Investition abbildet — von Kauf über laufende Erträge bis zum Verkauf.
Formel
- EK:
- Eigenkapitaleinsatz beim Kauf
- CFₜ:
- Cashflow in Periode t (nach Steuern)
- n:
- Haltedauer in Jahren
- IRR:
- Gesuchter Zinssatz (Interner Zinsfuß)
Berechnungsbeispiel
EK-Einsatz 50.000 €, jährlicher Cashflow −2.000 € (neg.), Verkauf nach 10 Jahren für 280.000 € (Kaufpreis 200.000 €, Restschuld 170.000 €).
IRR ≈ 8–10 % p.a. — trotz negativem Cashflow attraktiv durch Wertsteigerung
Was du als Investor wissen solltest
Der IRR ermöglicht den Vergleich mit anderen Investments (ETFs, Anleihen) auf gleicher Basis. Ein IRR von 5 % entspricht einer Aktienrendite von 5 % p.a. nach Steuern. Für deutsche Immobilien-Kapitalanlagen gelten 6–10 % IRR als realistisch und attraktiv. Wichtig: Der IRR hängt stark von der angenommenen Wertsteigerung und dem Verkaufspreis ab.
Bedeutung für Kapitalanleger
Verwende den IRR, um Immobilien mit anderen Anlageformen zu vergleichen. Er ist komplexer zu berechnen als die Mietrendite, aber deutlich aussagekräftiger — besonders bei geplanter Wertsteigerung.