IRR Rechner Immobilien – Internal Rate of Return kostenlos berechnen
Der IRR (Internal Rate of Return, Interner Zinsfuß) ist die wichtigste Kennzahl für die Gesamtrentabilität einer Immobilieninvestition. Er berücksichtigt alle Cashflows über die Haltedauer und macht verschiedene Investitionen direkt vergleichbar.
Nutze unseren vollständigen Rechner für diese Berechnung:
IRR jetzt berechnen → öffnen →Formel
- NPV:
- Net Present Value (Kapitalwert) = 0 beim IRR
- CFₜ:
- Cashflow im Jahr t (inkl. Anfangsinvestition als negativer CF)
- IRR:
- Gesucht: Zinssatz, bei dem NPV = 0
Warum der IRR wichtiger ist als die Mietrendite
Die Mietrendite zeigt nur eine Momentaufnahme. Der IRR berücksichtigt: 1. **Dein Eigenkapital** (nicht den Gesamtkaufpreis) als Ausgangsinvestition 2. **Alle monatlichen Cashflows** über die gesamte Haltedauer 3. **Mieterhöhungen** (typisch 1–2% p.a.) 4. **Kostensteigerungen** (Instandhaltung, Verwaltung) 5. **Den Zeitwert des Geldes** (100 € in 10 Jahren sind weniger wert als heute) 6. **Verkaufserlös** abzüglich Restschuld und Kosten Ein Investorenvergleich: Zwei Wohnungen, beide mit 5% Bruttomietrendite – aber unterschiedlichen Wertsteigerungserwartungen, Cashflows und Finanzierungskosten. Der IRR macht sie direkt vergleichbar.
IRR-Beispiel: ETW in Dresden über 20 Jahre
- Kaufpreis
- 200.000 €
- Eigenkapital (EK + NK)
- 62.000 €
- Monatlicher Cashflow (Ø)
- +67 €
- Haltedauer
- 20 Jahre
- Wertsteigerung gesamt (50%)
- 100.000 €
Das Eigenkapital von 62.000 € hat sich über 20 Jahre wie ein Konto mit 9% Jahreszins entwickelt.
Häufige Fragen
- Was ist ein guter IRR bei Immobilien?
- Unter 3%: Unattraktiv. 3–6%: Akzeptabel. 6–10%: Gut bis sehr gut. Über 10%: Exzellent – typischerweise nur bei günstigem Einkauf oder starker Wertsteigerung erreichbar.
- Wie wird der IRR berechnet?
- Der IRR lässt sich nicht direkt algebraisch lösen – er wird iterativ berechnet. Man sucht den Zinssatz, bei dem der Kapitalwert aller Zahlungsströme gleich null ist. Unser Cashflow-Rechner macht das automatisch.