Mietausfall
Mietausfall bezeichnet den Einnahmenverlust durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter — ein Risiko, das Investoren in der Renditeberechnung einplanen müssen.
Definition
Mietausfall entsteht durch Leerstand zwischen Mietverhältnissen, Mieter-Zahlungsausfall oder Schäden, die die Vermietung unmöglich machen. In der professionellen Immobilienbewertung wird ein Mietausfallwagnis von 2–5 % der Jahresmieteinnahmen als Puffer einkalkuliert. In guten Lagen mit niedrigem Leerstand reichen 2 %, in C-Lagen oder bei älterem Gebäudebestand 5 %.
Formel
- Mietausfallquote:
- 2 % in A-Lagen / guter Nachfrage; 5 % in C-Lagen / risikoreichen Objekten
Berechnungsbeispiel
Jahreskaltmiete 10.800 €, Mietausfallwagnis 3 %.
Mietausfall-Reserve: 324 € / Jahr = 27 € / Monat
Was du als Investor wissen solltest
Mietausfall ist besonders schmerzhaft, weil die Fixkosten (Hausgeld, Zinsen) weiterlaufen. Eine Liquiditätsreserve von 3–6 Monatskaltmieten schützt dich vor kurzfristigen Engpässen. Bei Zahlungsausfall des Mieters kann eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein die Kosten eines Räumungsverfahrens abdecken.
Bedeutung für Kapitalanleger
Leerstand von nur 2 Monaten entspricht einer Mietausfallquote von 16 % — das kann eine rechnerisch gute Rendite schnell aushebeln. Wähle Objekte in Lagen mit niedrigem Leerstand und plane immer eine Liquiditätsreserve ein.