Leerstandsrisiko
Das Leerstandsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass eine Mietwohnung für einen bestimmten Zeitraum nicht vermietet ist und somit keine Mieteinnahmen generiert.
Definition
Das Leerstandsrisiko ist ein zentrales Risiko bei Immobilien als Kapitalanlage. Es umfasst sowohl strukturellen Leerstand (langfristig keine Nachfrage, z.B. in schrumpfenden Regionen) als auch friktioneilen Leerstand (kurzfristiger Leerstand zwischen zwei Mietern). In der Renditeberechnung wird Leerstand als prozentualer Abschlag auf die Jahresmieteinnahmen berücksichtigt.
Formel
- Leerstandsquote:
- Anteil der Zeit ohne Mieter (z.B. 0,04 = 4 %)
- Effektive Jahresmiete:
- Tatsächlich zu erwartende Mieteinnahmen
Berechnungsbeispiel
Jahresmiete 9.600 €, angesetzter Leerstand 5 % (ca. 18 Tage/Jahr).
Effektive Jahresmiete = 9.600 € × 0,95 = 9.120 € — Renditeverlust durch Leerstand: 480 €/Jahr.
Was du als Investor wissen solltest
Als Faustregel für die Cashflow-Berechnung empfiehlt sich ein Leerstandspuffer von 4–8 % der Jahresmiete in gut nachgefragten Lagen und 8–15 % in strukturschwachen Regionen. Faktoren, die das Leerstandsrisiko erhöhen: schrumpfende Bevölkerung, hohe lokale Arbeitslosigkeit, schlechte Verkehrsanbindung, sanierungsbedürftiger Zustand der Wohnung, zu hohe Miete über Mietspiegel. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Einheiten verteilt sich das Leerstandsrisiko — eine leere Wohnung reißt keinen so großen Einnahmeverlust wie bei einer Einzelwohnung.
Bedeutung für Kapitalanleger
Kalkuliere das Leerstandsrisiko immer in deine Renditeberechnung ein — nie mit 100 % Vermietungsquote rechnen. In A-Lagen reichen 3–5 % Puffer; in C-Lagen sind 8–12 % realistischer. Auch zwischen zwei Mietern entstehen typischerweise 4–8 Wochen Leerstand für Übergabe, Renovierung und Neuvermietung.