Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine amtliche Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde — Grundlage für Mieterhöhungen und Prüfung, ob eine Miete marktgerecht ist.
Definition
Der Mietspiegel (§§ 558c–558e BGB) ist ein von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden erstelltes Verzeichnis der ortsüblichen Vergleichsmieten. Er unterscheidet nach Lage, Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Zustand. Seit dem Mietrechtänderungsgesetz 2022 sind Gemeinden ab 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verpflichtet.
Was du als Investor wissen solltest
Es gibt zwei Arten: Der einfache Mietspiegel ist eine grobe Orientierungshilfe ohne methodisch anerkannte Basis. Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und gilt rechtlich als Anscheinsbeweis für die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieter müssen den Mietspiegel bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Begründung heranziehen oder alternativ drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten nennen.
Bedeutung für Kapitalanleger
Prüfe vor dem Kauf, ob die aktuelle Miete unter oder über dem Mietspiegel liegt. Liegt sie deutlich darunter (mehr als 10–15 %), besteht Mieterhöhungspotenzial — aber auch das Risiko, dass der aktuelle Mieter sehr lange bleibt. Liegt sie über dem Mietspiegel + 10 % in Gebieten mit Mietpreisbremse, könnte der Mieter eine Rückzahlung fordern.