Werbungskosten (bei Vermietung)
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen — und damit steuerlich von den Mieteinnahmen abziehbar sind.
Definition
Nach § 9 EStG können Vermieter alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören: Hypothekenzinsen (nicht Tilgung), AfA, Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Reparaturen und Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Maklerkosten für Neuvermietung, Fahrten zur Immobilie, Steuerberatung, Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten.
Was du als Investor wissen solltest
Wichtige Abgrenzung: Herstellungsaufwand (grundlegende Modernisierungen) muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, während Erhaltungsaufwand (Reparaturen) sofort absetzbar ist. Die Grenze liegt bei § 6 Abs. 1a EStG — Modernisierungsmaßnahmen in den ersten 3 Jahren nach Kauf über 15 % des Gebäudewerts sind Herstellungsaufwand (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Bedeutung für Kapitalanleger
Eine vollständige Werbungskosten-Dokumentation ist Pflicht: Sammle alle Belege. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparst du auf 1.000 € Werbungskosten 420 € Steuern. Nutze einen Steuerberater, der auf Vermieter spezialisiert ist.