Die Nettomietrendite sagt dir, wie gut das Objekt als Ganzes performt. Die Eigenkapitalrendite sagt dir, was dein Geld bringt — nach Abzug der Finanzierungskosten und bezogen nur auf das, was du selbst eingesetzt hast. Das ist die entscheidende Kennzahl für jeden Investor, der mit Fremdkapital arbeitet.
1. Formel und Bestandteile
Eigenkapitalrendite (laufend)
EK-Rendite = (Nettomieteinnahmen − Darlehenszinsen) ÷ EK × 100
Kaltmiete × 12 minus Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand
Jährliche Zinszahlungen (nicht Tilgung!) aus dem Annuitätendarlehen
Anzahlung + Kaufnebenkosten, die du aus eigener Tasche zahlst
Wichtig: In diese Formel fließt die Tilgung nicht als Kosten ein. Tilgung ist kein Verlust — sie baut dein Eigenkapital (Substanz) auf. Sie fehlt aber auch nicht als Einnahme. Die laufende EK-Rendite betrachtet nur den Cashflow-Überschuss nach Zinsen.
2. Vollständiges Rechenbeispiel
Wohnung in Hannover: Kaufpreis 220.000 €, Kaufnebenkosten 10 % = 22.000 €, Gesamtinvestition 242.000 €. Finanzierung: 80 % FK = 176.000 € zu 3,9 % Zinsen, 2 % Tilgung. EK = 66.000 € (Anzahlung 44.000 € + Nebenkosten 22.000 €).
| Position | Jahresbetrag | Monatlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete (850 €/Monat) | +10.200 € | +850 € |
| − Hausgeld (nicht umlagefähig, ca. 150 €) | −1.800 € | −150 € |
| − Instandhaltungsrücklage (8 €/m², 65 m²) | −520 € | −43 € |
| − Leerstand (2 %) | −204 € | −17 € |
| = Nettomieteinnahmen | 7.676 € | 640 € |
| − Darlehenszinsen (176.000 € × 3,9 %) | −6.864 € | −572 € |
| = Jahresüberschuss (vor Tilgung) | 812 € | +68 € |
EK-Rendite berechnen
812 € ÷ 66.000 € × 100 = 1,23 % EK-Rendite
Das klingt wenig — und ist es auch auf dem Papier. Aber: Die Tilgung (176.000 × 2 % = 3.520 €/Jahr) baut gleichzeitig Eigenkapital auf. Die vollständige Gesamtrendite inkl. Tilgungseffekt und Wertsteigerung ergibt sich erst durch die IRR-Berechnung.
3. EK-Rendite vs. Objektrendite: der Unterschied
Die Nettomietrendite (Objektrendite) berechnet sich ohne Finanzierung: 7.676 € ÷ 242.000 € = 3,17 %. Die EK-Rendite ist in diesem Beispiel niedriger (1,23 %) — das bedeutet: negativer Leverage. Der Zinssatz (3,9 %) liegt über der Objektrendite (3,17 %), was dazu führt, dass Fremdkapital die EK-Rendite drückt.
Für ein positives Leverage-Bild bräuchte dieses Objekt entweder eine höhere Mietrendite oder einen niedrigeren Zinssatz. Das Hannover-Beispiel ist typisch für ein B-Lage-Objekt im aktuellen Zinsumfeld — die Rendite allein trägt die Finanzierung kaum, der Wert liegt im Tilgungseffekt und der langfristigen Wertsteigerung.
| Kennzahl | Hannover-Beispiel | Was sie zeigt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 4,64 % | Rohertrag ohne Kosten |
| Nettomietrendite (Objektrendite) | 3,17 % | Ertrag nach Bewirtschaftungskosten |
| EK-Rendite (laufend) | 1,23 % | Cashflow-Überschuss auf eingesetztes EK |
| IRR (10 Jahre, 1,5 % Wertsteigerung) | ca. 5–6 % | Gesamtrendite inkl. Tilgung + Wertzuwachs |
4. Steuerliche Auswirkung
Bei vermieteten Immobilien verbessern Steuervorteile die EK-Rendite erheblich. Im Hannover-Beispiel bei 42 % Grenzsteuersatz:
- Darlehenszinsen 6.864 € → Steuerersparnis 2.883 €
- AfA (2 % von 176.000 € Gebäudewert) = 3.520 € → Steuerersparnis 1.478 €
- Weitere Werbungskosten (Hausgeld, Verwaltung etc.) → ca. 500–800 € Steuerersparnis
- Gesamte Steuerersparnis: ca. 4.861–5.161 € im ersten Jahr
Die steuerlich bereinigte EK-Rendite steigt erheblich: (812 € + 4.861 € Steuerersparnis) = 5.673 €. EK-Rendite nach Steuer: 5.673 ÷ 66.000 × 100 = 8,6 %. Das ist ein deutlich anderes Bild als die 1,23 % vor Steuer — und erklärt, warum hochversteuerte Gutverdiener trotz negativem Cashflow in Immobilien investieren.
Hinweis: Die Steuerbetrachtung vereinfacht die Realität — tatsächlich hängt der genaue Effekt von deinem Gesamteinkommen, anderen Einkünften und dem geltenden Grenzsteuersatz ab. Besprich die Zahlen mit einem Steuerberater für Immobilien.
5. Tilgung und Gesamtrendite (IRR)
Die laufende EK-Rendite ist eine Momentaufnahme. Sie zeigt nicht das vollständige Bild, weil sie zwei wichtige Wertkomponenten ignoriert:
- Tilgung: Jährlich 3.520 € (2 % von 176.000 €) werden aus der Miete getilgt. Das ist kein Cashflow für dich, aber es erhöht deine Netto-Eigentumsquote am Objekt.
- Wertsteigerung: Bei 1,5 % jährlicher Wertsteigerung wächst das 242.000-€-Objekt in 10 Jahren auf ca. 281.000 € — ein Zuwachs von 39.000 €, der sich voll auf dein EK auswirkt (Schulden sind fix).
Der IRR (Internal Rate of Return) ist die einzige Kennzahl, die alle Kapitalflüsse — Anfangsinvestition, monatlichen Cashflow, Tilgungseffekt, Steuerersparnis und Verkaufserlös — zu einer einzigen Jahresrendite zusammenführt. Für das Hannover-Beispiel liegt der IRR über 10 Jahre bei ca. 5–6 % p.a., was deutlich attraktiver ist als die laufende EK-Rendite von 1,23 % suggeriert.
IRR und EK-Rendite berechnen
Berechne die vollständige Rendite deines Objekts — laufender Cashflow, Tilgungseffekt und IRR über die gesamte Haltedauer.
6. Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?
| EK-Rendite (laufend) | Bewertung | Kontext |
|---|---|---|
| < 0 % | Negativer Cashflow | Nur vertretbar bei starker Wertsteigerung und Steuereffekt |
| 0–3 % | Schwache Rendite | Steuervorteil und Tilgung müssen die Lücke schließen |
| 3–6 % | Solide | Typisch B-Lage bei aktuellen Zinsen — akzeptabel |
| 6–9 % | Gut | Positiver Leverage, rentables Investment |
| > 9 % | Sehr gut | C-Lagen mit hohem Fremdkapitalhebel — Risiken prüfen |
Fazit
Die Eigenkapitalrendite ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, weil sie die Finanzierungsstruktur berücksichtigt. Aber sie ist trotzdem nur eine Momentaufnahme. Die vollständige Renditebeurteilung erfordert immer eine IRR-Berechnung über die geplante Haltedauer — inkl. Tilgungseffekt, Steuervorteil und realistischer Wertsteigerungsannahme. Nutze die laufende EK-Rendite als Einstiegsfilter, den IRR als finale Entscheidungsgrundlage.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
(Nettomieteinnahmen − Darlehenszinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Nettomieteinnahmen = Kaltmiete minus Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand. Eigenkapital = Anzahlung + Kaufnebenkosten.
Was ist der Unterschied zwischen EK-Rendite und Objektrendite?
Die Objektrendite (Nettomietrendite) bezieht sich auf den Gesamtkaufpreis ohne Finanzierungsbetrachtung. Die EK-Rendite bezieht sich auf das eingesetzte EK und berücksichtigt den Leverage-Effekt.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?
Über 6 % ist gut, über 8 % sehr gut. Vergleichsmaßstab: MSCI World ETF ca. 7–8 % p.a. brutto. Immobilien sollten mindestens 6 % laufende EK-Rendite liefern, um Illiquidität und Verwaltungsaufwand zu rechtfertigen.
Beeinflusst Tilgung die EK-Rendite?
Nein direkt — Tilgung ist kein Ertrag, sondern Schuldenabbau. Sie erhöht aber die Eigenkapitalsubstanz. Der vollständige Effekt zeigt sich erst im IRR.
Wie wirken sich Steuern auf die EK-Rendite aus?
Bei Vermietung sind Zinsen, AfA und Werbungskosten absetzbar. Das erhöht die EK-Rendite nach Steuer deutlich — bei 42 % Steuersatz können es 4.000–6.000 € Steuerersparnis pro Jahr sein.