Das erste Mal vermieten — und plötzlich bist du Vermieter mit Rechten und Pflichten, von denen du möglicherweise wenig weißt. Dieser Guide führt dich Schritt für Schritt durch alles, was du vor dem ersten Mietvertrag wissen musst: von der richtigen Miethöhe über die Mieterauswahl bis zur jährlichen Nebenkostenabrechnung.
1. Die richtige Miethöhe festlegen
Die Miethöhe hat zwei Grenzen: die rechtliche und die marktliche. Rechtlich gilt in über 400 deutschen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) — danach darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
So findest du die ortsübliche Vergleichsmiete:
- Qualifizierter Mietspiegel deiner Stadt (meist auf der Stadtwebsite verfügbar)
- Vergleichsangebote auf ImmoScout24, Immowelt (nach Lage, Größe, Ausstattung filtern)
- Wertgutachten eines Sachverständigen (bei Unsicherheit)
Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen mit Vorvermietung über der Grenze (Bestandsschutz). Informiere dich, ob diese Ausnahmen für dein Objekt gelten.
Marktlich gilt: Eine zu hohe Miete führt zu Leerstand — ein Monat Leerstand kostet mehr als ein Jahr niedrigere Miete. Setze die Miete 3–5 % unter dem, was du maximal verlangen könntest, um schnell einen guten Mieter zu finden.
2. Inserat schalten und Bewerber vorauswählen
Ein gutes Inserat spart dir Besichtigungszeit. Pflichtangaben im Inserat (laut GEG und Wohnungsvermittlungsgesetz):
- Energieeffizienzklasse und Energiebedarf (aus dem Energieausweis)
- Wesentliche Energieträger der Heizung
- Baujahr (wenn im Energieausweis angegeben)
- Kaltmiete, Nebenkosten und Gesamtmiete separat ausweisen
Im Text: Grundriss, Etage, Ausstattungsmerkmale (Einbauküche, Balkon, Keller, Stellplatz), Lage-Vorzüge, Entfernung zu ÖPNV/Einkauf. Hochwertige Fotos erhöhen die Bewerberqualität erheblich.
Vorauswahl per E-Mail: Bitte Bewerber, in ihrer ersten Nachricht folgende Angaben zu machen: Haushaltsgröße, Beruf, Einkommenshöhe (netto), Einzugswunsch. Das spart 80 % der Rückfragen vor der Besichtigung.
3. Mieter prüfen und auswählen
Die Mieterauswahl ist die wichtigste Entscheidung des gesamten Vermietungsprozesses. Prüfe vor Vertragsabschluss:
Unterlagen anfordern
- ✓ Schufa-Auskunft (nicht älter als 3 Monate)
- ✓ Gehaltsnachweise letzter 3 Monate
- ✓ Arbeitsvertrag oder Einkommensbescheid (Selbstständige)
- ✓ Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter
- ✓ Personalausweis-Kopie
Bonitätskriterien
- ✓ Nettoeinkommen ≥ 3× Kaltmiete (Faustregel)
- ✓ Unbefristeter Arbeitsvertrag (Probezeit = Risiko)
- ✓ Keine Negativeinträge in Schufa
- ✓ Vorvermieter-Empfehlung (optional, aber wertvoll)
- ✓ Haustierfrage klären (Hund/Katze erfordert Erlaubnis)
Rechtlicher Hinweis: Du darfst Bewerber nicht wegen Nationalität, Herkunft, Geschlecht, Religion oder Behinderung ablehnen (AGG). Deine Ablehnung sollte immer sachlich begründbar sein (Bonität, Haushaltsgröße, Einzugstermin).
4. Mietvertrag aufsetzen
Verwende keinen selbst erstellten Vertrag, sondern einen aktuellen Standardvertrag von:
- Haus & Grund (Mitgliedschaft ca. 60–100 €/Jahr, inkl. Beratung)
- Hauseigentümerverband deiner Region
- Vermieterverbände mit aktuellen BGH-konformen Vorlagen
Kritische Klauseln, die häufig unwirksam sind:
- Schönheitsreparaturen: Starre Fristen ("alle 3 Jahre streichen") sind unwirksam. Nur bedarfsorientierte Klauseln ("bei Bedarf") sind BGH-konform.
- Kleinreparaturklausel: Maximal 100–150 € pro Einzelreparatur, maximal 6–8 % der Jahresmiete insgesamt — sonst unwirksam.
- Tierhaltungsverbot: Generelle Verbote sind unwirksam. Erlaubnisvorbehalte sind ok.
Checkliste Mietvertrag-Inhalt: Mietparteien (alle Mieter namentlich), genaue Wohnungsbeschreibung, Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlung, Kaution, Mietbeginn, Übergabetermin, Hausordnung (als Anlage), Liste der mitgegebenen Schlüssel.
5. Wohnungsübergabe und Protokoll
Das Übergabeprotokoll ist dein wichtigstes Dokument für die spätere Rückgabe. Halte schriftlich und mit Fotos fest:
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) mit Datum
- Alle vorhandenen Schäden und Mängel (auch Kleinigkeiten)
- Zustand von Böden, Wänden, Türen, Fenstern, Einbauküche
- Anzahl übergebener Schlüssel (Wohnung, Briefkasten, Keller)
- Datum und Unterschriften beider Parteien
Ohne detailliertes Protokoll kannst du am Ende keine Schadensersatzansprüche geltend machen — der Mieter kann behaupten, der Schaden war schon vorher da. Mach lieber zu viele Fotos als zu wenige.
6. Nebenkostenabrechnung
Du musst jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen — spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach verfällt dein Nachzahlungsanspruch.
Umlagefähige Nebenkosten (§ 2 BetrKV) — Auswahl:
✓ Umlagefähig
- Heizung und Warmwasser
- Kaltwasser und Abwasser
- Grundsteuer
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Hausmeister (anteilig)
- Müllabfuhr, Straßenreinigung
- Aufzug (Betrieb, nicht Wartung)
- Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
✗ Nicht umlagefähig
- Hausverwaltungsgebühren
- Instandhaltung und Reparaturen
- Rücklagen (z.B. WEG-Instandhaltungsrücklage)
- Rechtskosten
- Leerstands-Kosten
- Bankgebühren
Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein: Gesamtkosten je Position, Verteilerschlüssel (z.B. Wohnfläche), Anteil des Mieters, geleistete Vorauszahlungen, Ergebnis (Nachzahlung oder Rückzahlung). Bewahre alle Belege 5–10 Jahre auf.
7. Häufige Fehler von Erstvermietern
Kein detailliertes Übergabeprotokoll
Ohne Protokoll keine Schadensersatzansprüche bei Auszug. Immer schriftlich und mit Fotos.
Kaution nicht getrennt angelegt
Die Kaution muss auf einem separaten Kautionskonto oder als Sparbuch angelegt sein — nicht auf dem privaten Konto. Verstoß ist bußgeldbewehrt.
Veralteter Mietvertrag
Klauseln von vor 2010 sind oft nicht mehr BGH-konform. Immer aktuelle Verbandsvorlagen nutzen.
Nicht umlagefähige Kosten abgerechnet
Verwaltungskosten oder Reparaturen in der Nebenkostenabrechnung angeben ist rechtswidrig und führt zur Anfechtbarkeit der Abrechnung.
Abrechnungsfrist verpasst
12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres — danach verfällt der Nachzahlungsanspruch. Abrechnung zum 31.12. für das Vorjahr.
Energieausweis vergessen
Muss bei Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bußgeld bis 15.000 € bei Verstoß.
Cashflow deiner Vermietung berechnen
Berechne, wie viel deine Wohnung nach allen Kosten (Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand) wirklich einbringt.
Cashflow berechnen →Fazit
Die häufigsten Erstvermieterfehler passieren nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unwissenheit: veraltete Mietverträge, fehlende Protokolle, falsche Nebenkostenabrechnungen. Mit dem richtigen Fundament — aktueller Mietvertrag, sorgfältige Mieterauswahl, detailliertes Übergabeprotokoll — läuft die erste Vermietung deutlich problemloser. Und: Werde Mitglied bei Haus & Grund. Für ca. 60–100 €/Jahr hast du Rechtsberatung, aktuelle Vertragsvorlagen und kompetente Hilfe bei Problemen.
Häufige Fragen
Wie hoch darf ich die Miete ansetzen?
In Gebieten mit Mietpreisbremse maximal 10 % über dem ortsüblichen Mietspiegel. Außerhalb der Mietpreisbremse freier, aber marktüblich bleiben um Leerstand zu vermeiden.
Was muss ich beim Mietvertrag beachten?
Aktuellen BGH-konformen Standardvertrag verwenden (Haus & Grund). Achtung bei Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklauseln — viele ältere Formulierungen sind unwirksam.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Maximal drei Nettokaltmieten. Muss getrennt vom Vermieter-Vermögen auf einem Kautionskonto angelegt werden.
Welche Nebenkosten darf ich umlegen?
Nur die in der BetrKV aufgeführten Kostenarten: Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Müll etc. Nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja — muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden (GEG § 87). Bußgeld bis 15.000 € bei Verstoß.