Drei Ratgeber — drei verschiedene Fragen
Diese Seite: Wie trage ich es in die Steuererklärung ein?
Anlage V Schritt für Schritt, Checkliste, Rechenbeispiel — der praktische Ausfüll-Guide.
Steuervorteile bei Vermietung →
Was kann ich überhaupt absetzen? Strategischer Überblick aller Vorteile — AfA, Zinsen, Spekulationsfrist.
Wie berechne ich die AfA genau? Tiefer Einblick in Gebäudeanteil, 2 % vs. 3 %, Restnutzungsdauer-Gutachten.
Inhalt
- 1. Was ist die Anlage V?
- 2. Einnahmen eintragen — was gehört rein?
- 3. Werbungskosten: vollständige Checkliste
- 4. AfA eintragen — so geht's konkret
- 5. Schuldzinsen und Finanzierungskosten
- 6. Hausgeld, Reparaturen, Fahrtkosten & Co.
- 7. Rechenbeispiel: 200.000 € Wohnung, vollständig
- 8. Die häufigsten Fehler in der Anlage V
- 9. Häufige Fragen
1. Was ist die Anlage V?
Die Anlage V — vollständiger Name: „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" — ist das Steuerformular, das du als Vermieter jedes Jahr zusammen mit deiner Einkommensteuererklärung einreichst. Du füllst eine Anlage V pro Objekt aus. Hast du zwei Wohnungen, brauchst du zwei Bögen.
Das Finanzamt ermittelt daraus deine Einkünfte aus Vermietung: Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Ist das Ergebnis positiv, zahlst du darauf Einkommensteuer zum persönlichen Grenzsteuersatz. Ist es negativ — was in der Anfangsphase bei hohen Zinsen häufig vorkommt — wird der Verlust direkt mit deinem Gehalt verrechnet. Das senkt deine Steuerlast sofort.
Wo findest du das Formular?
In ELSTER (elster.de) heißt der Bereich „Anlage V". In Steuersoftware wie WISO, taxfix oder Smartsteuer gibt es geführte Eingabemasken, die dieselben Felder abfragen. Die Papierform bekommst du beim Finanzamt — aber ELSTER ist verpflichtend, sobald du Gewinneinkünfte hast oder vom Finanzamt dazu aufgefordert wirst.
2. Einnahmen eintragen — was gehört rein?
Im Abschnitt „Einnahmen" der Anlage V trägst du alle Beträge ein, die du im Kalenderjahr tatsächlich eingenommen hast (Zufluss-Prinzip — nicht vertraglich vereinbart, sondern wirklich auf deinem Konto eingegangen).
| Was | Wo in Anlage V | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Zeile 9 | Jahreskaltmiete (ohne Nebenkosten) |
| Umlagen (Vorauszahlungen) | Zeile 13 | Vom Mieter gezahlte Betriebskosten-Vorauszahlungen |
| Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung | Zeile 13 | Im Jahr des Zuflusses eintragen |
| Einbehaltene Kaution (bei Mietende) | Zeile 21 | Nur wenn du sie tatsächlich einbehältst |
| Mietkaution (verwahrt) | Nicht eintragen | Keine Einnahme — du schuldest sie zurück |
| Mietzuschuss aus Förderprogrammen | Zeile 21 | Z. B. KfW-Zuschüsse für energetische Sanierung |
Wichtig: Du trägst die Umlagen brutto ein (also den Betrag, den der Mieter zahlt) — und auf der Werbungskosten-Seite trägst du die tatsächlichen Betriebskosten als Ausgaben ein. Das gleicht sich üblicherweise aus, sofern deine Nebenkostenabrechnung korrekt ist.
3. Werbungskosten: vollständige Checkliste
Im Abschnitt „Werbungskosten" minderst du deine Einnahmen durch alle zulässigen Kosten. Hier liegt das eigentliche Steuersparpotenzial — viele Vermieter vergessen einzelne Positionen und verschenken damit bares Geld.
2 % p.a. (Bestand) oder 3 % p.a. (Neubau ab 2023) auf den Gebäudewert — ohne tatsächliche Ausgabe
Nur der Zinsanteil der Annuität, nicht die Tilgung. Quelle: Jahresabrechnung der Bank
WEG-Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst: Rücklageneinzahlung, Hausmeister-Anteil, Verwaltungsgebühr der WEG
Honorar für die Mietverwaltung (nicht die WEG-Verwaltung)
Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfallversicherung
Sofern nicht auf den Mieter umgelegt (als Betriebskosten)
Sofort absetzbar: Schönheitsrenovierungen, Kleinreparaturen, Heizung reparieren, Fenster erneuern (sofern unter der 15%-Grenze)
0,30 € / km für Besichtigungen, Handwerkertermine, Wohnungsübergaben — Datum und Anlass dokumentieren
Anteilig, soweit die Beratung auf die Vermietungseinkünfte entfällt
Für ein separates Vermietungskonto in voller Höhe
Kosten für die Mietersuche: Online-Inserat, Fotografen, Maklergebühr für Neuvermieter
Anteiliger Anteil Telefon/Internet für Vermietungstätigkeit; Büromaterial, Briefmarken
4. AfA eintragen — so geht's konkret
Die AfA ist meist die größte einzelne Werbungskosten-Position. Du trägst sie in Zeile 33 der Anlage V ein. Der Betrag errechnet sich so:
- Gebäudewert bestimmen: Kaufpreis minus Grundstückswert. Üblich ist ein Gebäudeanteil von 70–85 % in Stadtlagen und 60–75 % in ländlichen Lagen. In teuren Städten wie München kann der Grundstücksanteil 40–50 % betragen — das senkt deine AfA-Basis erheblich.
- AfA-Satz anwenden: 2 % bei Bestandsgebäuden (Baujahr vor 2023), 3 % bei Neubauten ab Fertigstellung 2023.
- Jahrlichen AfA-Betrag eintragen: Dieser Betrag ist jedes Jahr gleich (lineare AfA) und bleibt konstant über die gesamte Abschreibungsdauer.
Beispielrechnung AfA
Kaufpreis: 250.000 € · Grundstückswert: 50.000 € · Gebäudewert: 200.000 €
AfA-Satz: 2 % (Bestandsbau) · Jährliche AfA: 4.000 €
Bei 42 % Grenzsteuersatz = 1.680 € Steuerersparnis jährlich — ohne tatsächliche Ausgabe.
Unser AfA Rechner berechnet deinen jährlichen Abschreibungsbetrag automatisch — du gibst nur Kaufpreis, Grundstücksanteil und Baujahr ein.
Tipp Restnutzungsdauer-Gutachten: Wenn ein Sachverständiger feststellt, dass die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer als die steuerliche Standard-Nutzungsdauer ist, darfst du einen höheren AfA-Satz anwenden. Bei einem Altbau mit 30 Jahren Restnutzungsdauer statt 50 bedeutet das 3,3 % statt 2 % AfA — ein erheblicher Unterschied. Mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.
5. Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Die Darlehenszinsen trägst du im Abschnitt „Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten" ein. Du findest den genauen Zinsbetrag auf der Jahresmitteilung deiner Bank — die meisten Banken stellen diese automatisch im Januar für das Vorjahr bereit, entweder per Post oder im Online-Banking.
Was absetzbar ist:
- Die Zinsen des Annuitätendarlehens (steigt im Zeitverlauf, da der Zinsanteil sinkt)
- Bereitstellungszinsen vor der Auszahlung des Darlehens
- Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung — wenn direkt mit der Vermietung zusammenhängend
- Disagio (Damnum), sofern marktüblich, verteilt über die Zinsbindungsdauer
Was nicht absetzbar ist: Die Tilgung. Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau — du verringerst damit deine Schulden, nicht deine Steuerlast.
6. Hausgeld, Reparaturen, Fahrtkosten & Co.
Hausgeld
Nicht das gesamte Hausgeld ist absetzbar — nur der Teil, den du nicht auf deinen Mieter umlegen kannst. Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV) trägt dein Mieter via Nebenkostenvorauszahlung. Nicht umlagefähig sind typischerweise:
- Rücklagen für die Instandhaltung (WEG-Instandhaltungsrücklage)
- Verwaltungshonorar der WEG-Hausverwaltung
- Kosten für Buchhaltung und Jahresabrechnung der WEG
Die genaue Aufteilung findest du in der jährlichen Hausgeldabrechnung deiner WEG — dort ist der umlagefähige und nicht umlagefähige Teil getrennt ausgewiesen.
Reparaturen und Instandhaltung
Hier gibt es eine wichtige Grenze, die viele Vermieter unterschätzen: die 15-%-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts (ohne Grundstück) für Renovierungen aus, sind diese Kosten nicht sofort absetzbar — sie werden der AfA-Basis zugeschlagen und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
⚠ Achtung 15 %-Grenze
Gebäudewert 200.000 € × 15 % = 30.000 €. Wenn deine Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren diese 30.000 € überschreiten, werden alle Renovierungskosten dieser 3 Jahre zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — nicht nur der übersteigende Betrag.
Kostenbeispiele, die sofort absetzbar sind (sofern unter der Grenze und nicht innerhalb der ersten 3 Jahre): Malerarbeiten, Bodenbeläge, defekte Heizkörper, tropfende Leitungen, Schimmelbeseitigung, Gartenarbeiten am Gemeinschaftseigentum.
7. Rechenbeispiel: 200.000 € Wohnung, vollständig
Eine 65-m²-Wohnung in Hannover, Kaufpreis 200.000 €, Baujahr 1990, Kaltmiete 800 €/Monat, Finanzierung mit 160.000 € Darlehen zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung. Vollständige Anlage V für das erste volle Vermietungsjahr:
| Position | Betrag / Jahr | Anmerkung |
|---|---|---|
| Einnahmen | ||
| Kaltmiete | 9.600 € | 800 € × 12 |
| Nebenkostenvorauszahlungen | 2.400 € | 200 € × 12 (wird unten als Ausgabe gegengerechnet) |
| Summe Einnahmen | 12.000 € | |
| Werbungskosten | ||
| AfA (2 % auf 150.000 € Gebäudewert) | − 3.000 € | Gebäudeanteil 75 % von 200.000 € |
| Darlehenszinsen | − 6.080 € | 3,8 % auf 160.000 € im ersten Jahr |
| Nicht umlegbares Hausgeld | − 960 € | WEG-Rücklage + Verwaltung 80 €/Monat |
| Umlagefähiges Hausgeld (Durchlaufposten) | − 2.400 € | Gleicht die Nebenkosteneinnahmen aus |
| Wohngebäudeversicherung | − 280 € | Soweit nicht über Hausgeld abgedeckt |
| Fahrtkosten (6 Fahrten à 40 km) | − 72 € | 6 × 80 km × 0,30 € / km |
| Steuerberatung (anteilig) | − 150 € | Anteil für Vermietungseinkünfte |
| Summe Werbungskosten | − 12.942 € | |
| Verlust aus Vermietung (Zeile 83) | − 942 € | Wird mit Gehalt verrechnet |
Dieser Verlust von 942 € mindert dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparst du damit rund 395 € Einkommensteuer — zusätzlich zum AfA-Effekt, der bereits in den 3.000 € enthalten ist.
8. Die häufigsten Fehler in der Anlage V
✗ Tilgung als Werbungskosten angeben
Die Tilgung ist kein steuerlicher Aufwand — nur die Zinsen. Viele Vermieter verwechseln beides, weil beides in der Annuität steckt. Die Aufteilung steht auf der Jahresmitteilung der Bank.
✗ Gesamtes Hausgeld eingetragen statt nur den nicht umlegbaren Teil
Wenn dein Mieter 200 € Nebenkosten-Vorauszahlung zahlt und du diesen Betrag als Einnahme einträgst, musst du die entsprechenden umlagefähigen Kosten auf der Ausgabenseite gegenrechnen. Nur das nicht umlegbare Hausgeld ist direkt als Werbungskosten absetzbar.
✗ Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt — AfA-Basis zu hoch
Manche Vermieter setzen den Gebäudeanteil auf 90 %, um eine höhere AfA-Basis zu haben. Das Finanzamt prüft dies anhand der Bodenrichtwerte. Setze einen realistischen Wert an — bei teurem Stadtzentrum kann der Grundstücksanteil 40 % oder mehr betragen.
✗ Renovierungskosten der ersten 3 Jahre nicht beachtet (15%-Grenze)
Wenn du kurz nach dem Kauf groß renovierst und die 15 %-Grenze überschreitest, müssen alle Renovierungskosten dieser 3 Jahre über die AfA abgeschrieben werden — nicht sofort. Das Finanzamt korrigiert das im Rahmen einer Betriebsprüfung gern nachträglich.
✗ Fahrtkosten gar nicht oder falsch berechnet
0,30 € pro gefahrenem Kilometer (also Hin- und Rückfahrt zusammen). Nicht 0,30 € pro einfache Strecke. Führe eine einfache Liste: Datum, Zweck, Ort, km-Stand.
Steuereffekt direkt berechnen
Unser Cashflow-Rechner berücksichtigt AfA, Zinsenabzug und Grenzsteuersatz — und zeigt dir, wie viel Steuern du in jedem Jahr wirklich sparst.
9. Häufige Fragen
Welche Anlage muss ich als Vermieter ausfüllen?
Die Anlage V — „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" — für jede vermietete Immobilie eine separate. In ELSTER und Steuersoftware findest du sie direkt im Bereich der Einkommensteuererklärung.
Wo trage ich die Darlehenszinsen ein?
Im Abschnitt „Schuldzinsen und Finanzierungskosten" der Anlage V. Den genauen Zinsbetrag entnimmst du der Jahresmitteilung deiner Bank. Nur Zinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung.
Muss ich die Mietkaution angeben?
Nein — solange du sie verwahrt hältst und zurückzahlst. Erst wenn du eine Kaution einbehältst (z. B. wegen Schäden), wird sie im Einbehalts-Jahr als Einnahme steuerpflichtig.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Gibst du innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts für Renovierungen aus, werden diese Kosten steuerlich nicht sofort, sondern über die AfA abgeschrieben. Die Grenze gilt pro Objekt und pro Dreijahreszeitraum.
Kann ich Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie absetzen?
Ja — 0,30 € pro gefahrenem Kilometer (Hin- und Rückfahrt) für Fahrten, die mit der Vermietung zusammenhängen: Besichtigungen, Handwerkertermine, Wohnungsübergaben. Halte Datum, Anlass und Kilometer fest.