Die Faustregel: Haltedauer entscheidet
Langzeithorizont (15+ Jahre)
Kaufen oft besserWer 15+ Jahre an einem Ort wohnen bleibt, profitiert von der Wertentwicklung der Immobilie, zahlt keine Miete mehr nach vollständiger Tilgung und hat eine schuldenfreie Altersvorsorge.
Mittelfristig (8–15 Jahre)
Kommt auf den Kaufpreis anEntscheidend ist der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete). Unter dem 25-fachen lohnt sich Kaufen tendenziell — darüber ist die Miete oft günstiger.
Kurzfristig (unter 8 Jahren)
Mieten meist besserKaufnebenkosten (5,5–8,5%) amortisieren sich erst über Zeit. Wer in 5 Jahren wieder umzieht, verliert bei Verkauf in der Regel Geld — die Nebenkosten sind weg, der Gewinn unsicher.
Der Kaufpreisfaktor: Ist die Immobilie teuer oder günstig?
Der Kaufpreisfaktor (auch Mietmultiplikator) ist die einfachste Kennzahl: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
Beispiel
Kaufpreis: 400.000 € | Kaltmiete vergleichbarer Wohnung: 1.400 € / Monat
400.000 ÷ (1.400 × 12) = Faktor 23,8
→ Unter 25: Kaufen ist tendenziell wirtschaftlich sinnvoll.
Faktor Unter 20
Kaufen klar attraktiver
Selten in deutschen Großstädten — oft B/C-Lagen
Faktor 20–25
Grauzone
Kaufen lohnt bei langer Haltedauer und Wertsteigerung
Faktor Über 25
Kaufen teuer
Münchner Innenstadt: Faktor 40–50 — Mieten billiger
Was Kaufen wirklich kostet — über 20 Jahre
Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten. Hier eine realistische Rechnung für eine 100 m²-Wohnung in NRW (400.000 €, 100.000 € Eigenkapital):
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | Ausgangsbetrag |
| Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5%) | 26.000 € | aus Eigenkapital |
| Notarkosten (~1,5%) | 6.000 € | aus Eigenkapital |
| Grundbuch (~0,5%) | 2.000 € | aus Eigenkapital |
| Maklerprovision (~3,57%) | 14.280 € | aus Eigenkapital (nicht immer) |
| Finanzierungskosten (Zins 3,8% × 300T€ × 20 J.) | ~114.000 € | über Laufzeit |
| Instandhaltung (1,2% p.a. × 20 Jahre) | 96.000 € | geschätzt |
| Gesamtausgaben | ~658.000 € | nach 20 Jahren (ohne Wertsteigerung) |
Gegenwert: Nach 20 Jahren gehört dir eine Immobilie im Wert von schätzungsweise 480.000–550.000 € (bei 1% Wertsteigerung p.a.) — schuldenfreies Wohnen danach. Außerdem entfällt die Mietzahlung ab vollständiger Tilgung.
Was die meisten vergessen: Opportunitätskosten
Wer 100.000 € Eigenkapital in eine Immobilie steckt, kann dieses Geld nicht mehr am Kapitalmarkt anlegen. Das ist der versteckte Kostenfaktor der Eigenheim-Rechnung:
Opportunitätskosten-Beispiel
100.000 € Eigenkapital im MSCI World ETF anlegen (6% p.a. angenommen):
Nach 20 Jahren: ~321.000 €
Das ist der "Preis" dafür, das Geld in der Immobilie zu binden — statt es anzulegen.
Aber: Dafür hast du 20 Jahre Miete gespart (1.500 € × 12 × 20 = 360.000 €) und besitzt eine Immobilie. Der Vergleich ist komplex — und kippt je nach Mietpreis, Zinsniveau und Wertentwicklung.
Was die Zahlen nicht zeigen
✅ Für Kaufen
- →Wohnungsgestaltung nach eigenen Wünschen
- →Keine Kündigung durch Eigenbedarf
- →Altersvorsorge durch schuldenfreies Wohnen
- →Identifikation mit dem Zuhause
- →Schutz vor Mietsteigerungen
✅ Für Mieten
- →Maximale Flexibilität (Job, Familie, Stadt)
- →Kein Instandhaltungsaufwand
- →Kein Klumpenrisiko in einer Anlage
- →Liquidität erhalten
- →Kein Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung
Fazit: Wann lohnt sich welche Entscheidung?
Kaufen lohnt sich, wenn:
- ✓Du 10+ Jahre an einem Ort bleibst
- ✓Der Kaufpreisfaktor unter 25 liegt
- ✓Du mindestens 20% Eigenkapital (+ Nebenkosten) mitbringst
- ✓Du Planungssicherheit im Einkommen hast (unbefristet, stabil)
- ✓Mieten in deiner Region stark steigen
Mieten ist besser, wenn:
- ✗Du flexibel bleiben musst (Job, Familie)
- ✗Der Kaufpreisfaktor über 30 liegt (München, Frankfurt Innenstadt)
- ✗Dein Eigenkapital unter 20% liegt
- ✗Du das Eigenkapital anderweitig renditestärker einsetzen kannst
- ✗Du in 5–8 Jahren wieder umziehen wirst
Kannst du dir das Kaufen leisten?
Berechne dein Budget und prüfe, ob dein Eigenkapital für eine Finanzierung reicht.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Typischerweise ab 8–12 Jahren Haltedauer und wenn der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) unter 25 liegt. Wer kürzer an einem Ort bleibt oder in Hochpreislagen kauft, fährt mit Mieten und ETF-Sparen oft besser.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie berechne ich ihn?
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Unter 20 ist Kaufen klar attraktiver, zwischen 20–25 eine Grauzone, über 25 wird Kaufen teuer — in Münchner Innenstadt liegt der Faktor oft bei 40–50, wo Mieten meist günstiger ist.
Was sind Opportunitätskosten beim Immobilienkauf?
Das Eigenkapital, das in der Immobilie gebunden ist, könnte alternativ am Kapitalmarkt angelegt werden. 100.000 € im MSCI World ETF (6% p.a. angenommen) würden nach 20 Jahren etwa 321.000 € ergeben — das ist der "Preis" dafür, das Geld in der Immobilie statt am Markt zu binden.
Wann ist Mieten die bessere Wahl?
Wenn du beruflich oder familiär flexibel bleiben musst, der Kaufpreisfaktor über 30 liegt, dein Eigenkapital unter 20% des Kaufpreises liegt, oder du in 5–8 Jahren ohnehin wieder umziehen wirst.
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