Die drei Eigenkapital-Schwellen
Du bekommst die besten Zinskonditionen. Viele Banken bieten bei 30% EK einen Rabatt von 0,3–0,5% gegenüber 20% EK. Das macht bei 300.000 € über 25 Jahre ~15.000 € Unterschied.
Standard-Konditionen bei den meisten Banken. Du wirst finanziert — ohne Zinsaufschlag. Das ist die Mindestquote, bei der Banken ohne Diskussion ja sagen.
Möglich, aber mit Aufschlag (i.d.R. 0,3–0,8% mehr Zins). Manche Banken fordern Zusatzsicherheiten. Prüfe, ob du lieber länger sparst oder ein günstigeres Objekt kaufst.
Was als Eigenkapital gilt — und was nicht
✅ Anerkannte Eigenkapitalquellen
- • Bankguthaben & Tagesgeld
- • Wertpapierdepot (liquide Positionen)
- • Bausparvertrag (wenn zuteilungsreif)
- • Wohnriester-Guthaben
- • Schenkungen & Elterndarlehen
- • Erlös aus Immobilienverkauf
- • Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
❌ Wird oft NICHT angerechnet
- • Geliehenes Geld (Konsumkredite)
- • Eigenkapital das < 3 Monate auf dem Konto ist
- • Nicht-liquide Aktiva (z.B. Oldtimer, Kunst)
- • Ausstehende Erbschaften (ohne Beschluss)
- • Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek) — nur bei manchen Banken
Wichtig: Banken wollen sehen, dass dein Eigenkapital schon einige Monate auf dem Konto liegt. Wer kurz vor der Finanzierung eine größere Summe überwiesen bekommt, muss erklären, woher sie stammt.
Wohnriester: Unterschätzter EK-Booster
Wer einen Riester-Vertrag hat, kann das angesparte Kapital steuerfrei für eine selbstgenutzte Immobilie einsetzen — und zwar schon ab dem ersten Monat der Einzahlung, wenn bestimmte Mindestbedingungen erfüllt sind.
Elterndarlehen & Schenkung: Was ist besser?
Viele Eltern helfen beim Eigenheim. Die Frage ist: schenken oder leihen?
Schenkung
- • Freibetrag 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre
- • Darüber hinaus: Schenkungssteuer
- • Kein Rückzahlungsdruck
- • Banken akzeptieren es uneingeschränkt
Elterndarlehen
- • Schriftlicher Vertrag mit Mindest-Zins (~0,5%) nötig
- • Banken rechnen die Rückzahlung als Belastung an
- • Steuerlich: Eltern müssen Zinsen versteuern
- • Kann trotzdem günstiger sein als Bankzins
Wie lange muss Eigenkapital auf dem Konto liegen?
Die meisten Banken verlangen, dass das Eigenkapital mindestens 3 Monate nachweislich auf dem Konto liegt (sogenannte „Eigenkapitalherkunft"). Kontoauszüge der letzten 3 Monate gehören deshalb zu den Standardunterlagen beim Finanzierungsgespräch. Wer also noch spart, sollte das Geld frühzeitig auf das Konto legen, das er für den Nachweis nutzt.
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich fürs Eigenheim?
Mindestens 20% des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (5,5–8,5%). Optimal sind 30% des Kaufpreises — dann bekommst du deutlich bessere Zinskonditionen. Unter 10% wird es bei den meisten Banken sehr schwierig.
Was zählt als Eigenkapital bei der Bank?
Bankguthaben, Tagesgeld, liquide Wertpapiere, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, Wohnriester-Guthaben, Schenkungen, Elterndarlehen und der Erlös aus einem Immobilienverkauf. Nicht anerkannt werden geliehenes Geld, sehr frisch eingegangene Beträge oder nicht-liquide Werte wie Oldtimer oder Kunst.
Kann ich Wohnriester als Eigenkapital für mein Eigenheim nutzen?
Ja — angespartes Riester-Kapital kann steuerfrei für eine selbstgenutzte Immobilie entnommen werden, mindestens 3.000 € pro Entnahme. Beim späteren Verkauf der Immobilie muss das Kapital ersetzt oder nachgelagert versteuert werden.
Schenkung oder Elterndarlehen — was ist für die Finanzierung besser?
Eine Schenkung wird von Banken uneingeschränkt als Eigenkapital akzeptiert und ist bis 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre steuerfrei. Ein Elterndarlehen braucht einen schriftlichen Vertrag mit Mindestzins, wird von der Bank aber als zusätzliche Belastung angerechnet — kann trotzdem günstiger sein als ein Bankkredit.
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