Die wichtigsten Fachbegriffe erklärt
Bevor du Angebote vergleichst, solltest du diese sechs Begriffe kennen — sie tauchen in jedem Finanzierungsangebot auf.
Annuität
Die gleichbleibende monatliche Rate (Zins + Tilgung). Mit sinkendem Restschuld-Anteil steigt der Tilgungsanteil über die Zeit.
Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist. Typisch: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Danach Anschlussfinanzierung notwendig.
Tilgungsrate
Der Prozentsatz des Darlehens, den du jährlich zurückzahlst. 2% Anfangstilgung sind das Minimum — besser 3–4%.
Effektivzins
Der Zinssatz inklusive aller Kosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung). Immer den Effektivzins vergleichen, nicht den Nominalzins.
Beleihungsauslauf (LTV)
Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert. Unter 80% LTV gibt es deutlich bessere Zinsen als bei 90%+.
Sondertilgung
Zusätzliche Tilgung außerhalb der regulären Rate. Üblicherweise 5–10% des Ursprungsdarlehens pro Jahr — achte auf dieses Recht im Vertrag.
Wie viel Kredit bekommst du?
Banken prüfen hauptsächlich zwei Dinge: deine monatliche Belastbarkeit und dein Eigenkapital. Als Richtwerte gilt:
Maximale monatliche Rate
Regel: 30–35% des Nettohaushaltseinkommens
Bei 4.500 € Netto → max. 1.350–1.575 € Rate
Empfohlenes Eigenkapital
Regel: 20–30% des Kaufpreises + alle Nebenkosten
Bei 350.000 € Kaufpreis + 10% Nebenkosten → min. 105.000 € EK
Maximaler Beleihungsauslauf
Regel: Bis 90% für Standardfinanzierung
Objekt wert 350.000 € → max. Kredit 315.000 €
Wichtig: Diese Werte sind Bankfaustregeln. Die tatsächliche Kreditzusage hängt auch von der Objektqualität, deinem Beruf (Beamte, Selbstständige) und dem Bundesland ab.
Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?
Die Zinsbindung ist eine der wichtigsten und endgültigsten Entscheidungen beim Baukredit. Hier ist ein Vergleich der gängigen Optionen für 2026:
| Zinsbindung | Zinsniveau 2026 | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | ~3,0–3,5% | Günstigster Einstiegszins, flexibel bei sinkenden Märkten | Hohes Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung |
| 10 Jahre | ~3,5–4,0% | Guter Kompromiss: moderate Kosten, akzeptable Sicherheit | Restschuld nach 10 Jahren oft noch hoch |
| 15 Jahre | ~3,8–4,3% | Sicherheit für 15 Jahre, Tilgungsfortschritt gut | Teurer als 10 Jahre, aber oft der Sweet Spot |
| 20 Jahre | ~4,0–4,5% | Maximale Planungssicherheit | Teuerste Option, sinnvoll nur wenn Aufpreis < 0,3% |
Hinweis: Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit kannst du in Deutschland immer mit 6-monatiger Kündigungsfrist kündigen — auch bei 20-jähriger Zinsbindung (§ 489 BGB).
KfW-Förderungen 2026: Was gibt es?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mehrere Förderprogramme für Eigenheim-Käufer. Wichtig: Anträge müssen VOR dem Kaufvertrag gestellt werden.
Klimafreundlicher Neubau
Für: Neubau mit Energiestandard EH 40
Bundesförderung effiziente Gebäude
Für: Kauf/Sanierung Bestandsgebäude
Wohneigentum
Für: Eigennutzer, Einkommensunabhängig
Wohneigentumsprogramm Familie
Für: Familien mit Kindern (Neubau)
Finanzierung Schritt für Schritt abschließen
- 01
Budget berechnen
Nutze unseren Budget-Rechner oder berechne: max. Rate = 30–35% × Nettoeinkommen. Mit aktuellem Zinssatz und 2–3% Tilgung rückrechnen zum maximalen Kreditbetrag.
- 02
Vergleichsangebote einholen
Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) geben dir einen Marktüberblick. Lass dich unverbindlich beraten — noch vor der konkreten Objektsuche.
- 03
KfW-Förderung prüfen und beantragen
Prüfe jetzt ob Neubau oder Sanierung in Frage kommt. KfW-Antrag muss vor dem Kaufvertrag erfolgen — nicht vergessen!
- 04
Finanzierungsbestätigung einholen
Hol dir eine schriftliche Finanzierungszusage deiner Bank — ohne sie bist du kein ernst zu nehmender Käufer. Die meisten Banken stellen eine solche Auskunft kostenlos aus.
- 05
Angebote verhandeln
Nenn deiner Hausbank das günstigste Vergleichsangebot. Banken bessern oft nach — im Schnitt 0,2–0,4% sind verhandelbar. Auch auf Sondertilgungsrechte bestehen (10% p.a.).
- 06
Finanzierung mit Kaufvertrag abschließen
Kreditvertrag zeitgleich mit dem Notartermin unterzeichnen. Achte auf die Bereitstellungszinsfreiheit (min. 6 Monate) — sonst fallen Kosten an bevor du abgerufen hast.
Die 6 häufigsten Finanzierungsfehler
⚠️ Zu wenig Angebote einholen
Wer nur bei seiner Hausbank fragt, zahlt im Schnitt 0,2–0,4% mehr Zinsen. Vergleiche mindestens 3 Angebote — das spart bei 300.000 € über 20 Jahre leicht 15.000–25.000 €.
⚠️ Nur auf den Zins schauen
Sondertilgungsrechte, Tilgungsflexibilität und Bereitstellungszinsen können genauso wichtig sein wie der Zinssatz selbst.
⚠️ KfW-Förderung vergessen
KfW-Anträge müssen gestellt werden BEVOR der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Wer das verpasst, verliert den Anspruch unwiderruflich.
⚠️ Anfangstilgung zu niedrig
Bei 1% Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung über 50 Jahre. Mindestens 2%, besser 3% einplanen — das verkürzt die Laufzeit erheblich.
⚠️ Nebenkosten nicht einkalkuliert
Banken finanzieren keine Kaufnebenkosten. Die 7–12% Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen vollständig aus Eigenkapital kommen.
⚠️ Risikopuffer vergessen
Plane mindestens 3–6 Nettomonatsgehälter als liquide Reserve ein — für Reparaturen, Jobverlust oder unvorhergesehene Kosten.
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