Die 10 Schritte im Detail
- 01
Budget & Finanzierungsrahmen festlegen
Bevor du auch nur eine Anzeige anschaust: Berechne deinen maximalen Kaufpreis. Faustregel: max. 30–35% des Nettohaushaltseinkommens als monatliche Rate. Hol dir eine unverbindliche Finanzierungsauskunft einer Bank — das dauert 15 Minuten und zeigt dir deinen realen Spielraum.
✓Eigenkapital inventarisiert, Budget-Rechner genutzt, erste Bankauskunft eingeholt
- 02
Kaufnebenkosten einplanen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notarkosten (~1,5%), Grundbuchgebühren (~0,5%) und ggf. Makler (~3,57%) addieren sich zu 7–12% des Kaufpreises. Diese Kosten musst du vollständig aus Eigenkapital bezahlen — sie finanziert dir keine Bank.
✓Nebenkosten für dein Bundesland berechnet, aus Eigenkapital eingeplant
- 03
Suchkriterien definieren & Suche starten
Lege Muss-Kriterien (Schulen, Pendelweg, Grundstücksgröße) und Kann-Kriterien fest. Aktiviere Suchaufträge auf Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen. Baujahre <1980 erfordern oft Sanierungsinvestitionen — diese im Budget berücksichtigen.
✓Kriterienliste erstellt, Suchaufträge aktiv, Sanierungskosten grob geschätzt
- 04
Besichtigung & Gebäudezustand prüfen
Bring bei Erstbesichtigungen eine Checkliste mit: Dach, Fenster, Heizungsanlage, Leitungen, Keller/Feuchte, Kellerdecke, Elektrik. Besicjhtige Objekte die dich interessieren idealerweise zweimal — einmal allein, einmal mit einem Gutachter oder baukundigen Freund.
✓Besichtigungsprotokoll geführt, Zustand Heizung/Dach/Fenster notiert
- 05
Finanzierungsangebote einholen
Hole mindestens 3 Angebote ein: Hausbank + 2 Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein). Vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern auch Sondertilgungsoptionen (10% p.a. ist besser als 5%), Zinsbindungsdauer und Bereitstellungszinsen.
✓Mindestens 3 Finanzierungsangebote eingeholt, Konditionen verglichen
- 06
KfW & BAFA Förderungen prüfen
Für Neubauten oder Sanierungen gibt es KfW-Kredite (z.B. KfW 297/298 Klimafreundlicher Neubau) mit günstigeren Konditionen. Diese müssen VOR dem Kaufvertrag beantragt werden. BAFA-Zuschüsse für Wärmepumpen ebenfalls früh prüfen.
✓KfW-Förderprogramme geprüft, ggf. Antrag VOR Kaufvertrag gestellt
- 07
Kaufpreisverhandlung & Angebot abgeben
Recherchiere den Marktwert: Vergleichspreise aus der Umgebung, Bodenrichtwert (BORIS), ggf. ein Gutachten. Biete zunächst 3–8% unter dem Angebotspreis. Bei bekannten Mängeln kannst du konkrete Abzüge begründen.
✓Marktwert recherchiert, Verhandlung geführt, schriftliche Angebotsbestätigung
- 08
Notartermin & Kaufvertrag prüfen
Du hast das Recht, den Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Beurkundung zu erhalten. Lies ihn sorgfältig oder lass ihn von einem Anwalt prüfen. Achte auf Gewährleistungsausschlüsse, Übergabetermin und Regelungen zu Mieterverhältnissen.
✓Kaufvertragsentwurf erhalten & geprüft, alle Fragen geklärt
- 09
Finanzierung abrufen & Zahlung
Nach Notartermin folgt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Erst dann überweist du den Kaufpreis (nach Anweisung des Notars). Grunderwerbsteuer-Bescheid kommt 4–6 Wochen später — erst danach Eigentumsübertragung ins Grundbuch.
✓Kaufpreis überwiesen, Grunderwerbsteuer gezahlt, Grundbucheintragung abgewartet
- 10
Übergabe & Einzug
Erstelle ein detailliertes Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen, Schlüsselanzahl und bekannten Mängeln. Schließe vor dem Einzug eine Wohngebäudeversicherung ab — sie muss spätestens mit Übergabe aktiv sein.
✓Übergabeprotokoll mit Fotos erstellt, Wohngebäudeversicherung aktiv
Typischer Zeitplan: Wann passiert was?
Vorbereitung
- →Budget & Finanzierungsrahmen klären
- →Eigenkapital inventarisieren
- →Suchauftrag aktivieren
- →Finanzierungsauskunft einholen
Suche & Prüfung
- →Besichtigungen durchführen
- →Zustand prüfen / Gutachter
- →Angebote vergleichen
- →Verhandeln & Angebot abgeben
Abwicklung
- →Kaufvertrag prüfen & beurkunden
- →Finanzierung abrufen
- →Kaufpreis überweisen
- →Übergabe & Einzug
Die 4 teuersten Fehler beim Hauskauf
Kaufnebenkosten unterschätzen
Die häufigste teure Überraschung: Käufer vergessen, dass 7–12% Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis nötig sind — und die zahlt keine Bank.
Finanzierung zu spät klären
Ohne Finanzierungszusage bist du kein ernst zu nehmender Käufer. Hol dir die Auskunft VOR der intensiven Suche — nicht erst wenn das Traumhaus gefunden ist.
Instandhaltungskosten vergessen
Eigentümer sollten jährlich ca. 1–1,5% des Immobilienwerts für Instandhaltung zurücklegen. Bei 400.000 € sind das 4.000–6.000 € pro Jahr.
Kaufvertrag nicht prüfen lassen
Ein Notar vertritt beide Seiten — er ist kein Anwalt des Käufers. Für 300–500 € prüft ein Immobilienanwalt den Vertrag auf deine Interessen.
Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick
Kaufnebenkosten
des Kaufpreises, aus Eigenkapital
Empfohlenes Eigenkapital
des Kaufpreises (+ Nebenkosten)
Max. monatliche Rate
des Nettohaushaltseinkommens
Instandhaltungsrücklage
des Immobilienwerts pro Jahr
Typische Dauer
von Suche bis Schlüssel
Kaufvertrag vorher erhalten
vor Notartermin (Mindestfrist)
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