In Deutschland kaufen die meisten Menschen nur ein- oder zweimal in ihrem Leben eine Immobilie. Das Wissen, das erfahrene Käufer haben, fehlt Erstkäufern fast vollständig — und kann teuer werden. Hier sind die 12 Dinge, die du wissen solltest.
Die 12 Dinge, die Erstkäufer überraschen
- 01
Kaufnebenkosten kommen obendrauf — nicht inklusive
Der häufigste Schock für Erstkäufer: Der Kaufpreis ist nicht alles. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar (~1,5%), Grundbuch (~0,5%) und Makler (~3,57%) summieren sich auf 7–12% extra — und kein Kredit deckt das. Diese Kosten musst du aus der Tasche zahlen.
→Eigenkapital = 20–30% des Kaufpreises + alle Nebenkosten. Nicht 20% des Kaufpreises alleine.
- 02
Die Finanzierungszusage kommt vor der Suche
Ohne schriftliche Finanzierungsauskunft bist du kein ernst zu nehmender Käufer. In heißen Märkten verlieren Interessenten Objekte wegen fehlender Finanzierungsbestätigung. Hol dir die Auskunft VOR der intensiven Suche — das kostet nichts und dauert 15 Minuten.
→Besorge dir die Finanzierungsauskunft, bevor du deinen ersten Besichtigungstermin ausmachst.
- 03
Der Kaufvertragsentwurf kommt 2 Wochen vorher
Kaufst du vom Bauträger oder einem anderen Unternehmer, soll der Notar dir den Kaufvertragsentwurf in der Regel 2 Wochen vor dem Termin geben (§ 17 Abs. 2a BeurkG) — bei Privatverkäufen ist das üblich, verlange es. Nutze die Zeit! Ein Immobilienanwalt (300–500 €) kann Fallstricke erkennen: Gewährleistungsausschlüsse, unklare Übergabetermine, Mieterverhältnisse.
→Unterschreibe nichts, was du nicht 100% verstehst — beim Notar ist es zu spät für Rückfragen.
- 04
Instandhaltung kostet jährlich 1–2% des Immobilienwerts
Nach dem Einzug beginnt die Instandhaltungsrechnung: Heizung, Dach, Fenster, Fassade. Als Faustformel: 1–1,5% des Immobilienwerts pro Jahr zurücklegen. Bei 400.000 € sind das 4.000–6.000 € jährlich — die in deiner Haushaltsplanung fehlen dürfen.
→Diese Rücklage ist kein Luxus — sie verhindert, dass dich eine defekte Heizung im Winter in die Enge treibt.
- 05
KfW-Förderung muss VOR dem Kaufvertrag beantragt werden
Für Neubauten und energetische Sanierungen gibt es KfW-Kredite zu günstigeren Konditionen als am Markt. Das Wichtigste: Der Antrag muss gestellt sein, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wer das verpasst, hat keinen Anspruch mehr.
→KfW.de aufrufen, Förderprogramm prüfen, Antrag (via Hausbank) stellen — VOR dem Notartermin.
- 06
Besichtigungen brauchst du eigentlich einen Sachverständigen
Feuchte im Keller, marodes Dach, veraltete Elektrik — das siehst du als Laie nicht. Ein Gutachter kostet 500–1.500 € und findet Mängel, die den Kaufpreis um zehntausende Euro drücken können. Bei Immobilien über 300.000 € fast immer sinnvoll.
→Bring zu Zweitbesichtigungen einen baukundigen Freund oder beauftrage einen Sachverständigen.
- 07
Die 3-6 Monatsregel für den Zeitaufwand
Von der ersten Besichtigung bis zum Einzug vergehen typischerweise 3–6 Monate. Nach Notartermin: Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Grunderwerbsteuerbescheid abwarten, dann erst Grundbucheintragung — das dauert allein 6–10 Wochen.
→Plane keine unmittelbaren Anschlusswohnungen oder Renovierungen ohne Puffer ein.
- 08
Sondertilgungsrechte sind entscheidend — nicht nur der Zinssatz
Ein Kredit mit 3,6% Zins und 5% Sondertilgungsrecht ist oft schlechter als 3,7% mit 10% Sondertilgungsrecht. Sondertilgungen geben dir Flexibilität, schneller aus dem Kredit herauszukommen und Zinsen zu sparen. Immer im Vertrag prüfen.
→Verhandle mindestens 5%, besser 10% Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- 09
Die erste Anschlussfinanzierung kommt schneller als gedacht
Wer heute mit 10 Jahren Zinsbindung kauft, braucht 2036 eine Anschlussfinanzierung — mit unbekanntem Zinsniveau. Die Restschuld ist dann oft noch hoch. Eine Forward-Darlehen-Option oder eine längere Zinsbindung kann dieses Risiko abpuffern.
→Berechne die Restschuld nach Zinsbindungsende und überlege, ob du das Zinsänderungsrisiko tragen kannst.
- 10
Ohne Wohngebäudeversicherung geht es nicht
Die Wohngebäudeversicherung muss spätestens bei Übergabe abgeschlossen sein — eine bestehende Police des Verkäufers geht zwar auf den Käufer über, sollte aber sofort überprüft und ggf. gewechselt werden. Ohne sie bist du bei Brand oder Sturm unversichert.
→Schließe die Wohngebäudeversicherung ab, sobald du weißt, dass der Kauf zustande kommt.
- 11
Eigenbedarfskündigung: Kein Schutz als Mieter mehr
Als Eigennutzer genießt du nie wieder Mieterschutz. Als Käufer einer vermieteten Immobilie darfst du dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen — aber die Kündigungsfrist beträgt 3–9 Monate je nach Wohndauer, und nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt oft zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von 3–10 Jahren. Plane das ein, wenn du eine vermietete Immobilie für Eigennutzung kaufst.
→Bei vermieteten Immobilien: Sofort nach dem Kauf Mietverhältnis klären und Kündigungsfristen berechnen.
- 12
Garage, Stellplatz, Keller — alles im Grundbuch prüfen
Garage, Außenstellplatz oder Keller sind nicht automatisch inkludiert. Prüfe den Grundbuchauszug und den Kaufvertrag genau: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum? Bei Eigentumswohnungen auch die Teilungserklärung lesen.
→Lass dir alle Nebenräume und Stellplätze im Kaufvertrag explizit auflisten.
Förderungen für Erstkäufer in Deutschland
KfW 300 — Wohneigentumsprogramm Familie
Für Familien mit Kindern ohne bestehendes Wohneigentum beim klimafreundlichen Neubau: zinsgünstiger Kredit 170.000–270.000 € (kein Zuschuss), Einkommensgrenze ab 90.000 €. Muss vor Vorhabensbeginn beantragt werden.
KfW 261 — Effiziente Gebäude
Sanierung zum Effizienzhaus oder Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses: Kredit bis 150.000 € + Tilgungszuschuss 5–15% je nach Effizienzhaus-Stufe.
Wohnriester (Riester-Darlehen)
Staatliche Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum. Riester-Beiträge können direkt zur Tilgung genutzt werden. Grundzulage 175 € + 300 € pro Kind.
Bundesländer-Förderungen
Viele Bundesländer (Bayern, NRW, BW) haben eigene Förderbanken mit günstigen Darlehen für Eigennutzer. Prüfe deine Landesförderbank.
Kurzcheckliste für Erstkäufer
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Budget Rechner starten →Häufige Fragen
Was überrascht Erstkäufer beim Hauskauf am meisten?
Die Kaufnebenkosten — 7–12% des Kaufpreises obendrauf, die keine Bank finanziert. Dicht gefolgt vom Zeitaufwand (3–6 Monate) und den Instandhaltungskosten nach dem Einzug (1–1,5% des Immobilienwerts pro Jahr).
Wann sollte ich die Finanzierungszusage einholen?
Vor der intensiven Suche, nicht erst wenn du dein Traumhaus gefunden hast. Ohne schriftliche Finanzierungsauskunft bist du für Verkäufer kein ernst zu nehmender Käufer — in heißen Märkten verlieren Interessenten Objekte deshalb.
Welche Förderungen gibt es für Erstkäufer in Deutschland?
KfW 300 für Familien mit Kindern beim klimafreundlichen Neubau (zinsgünstiger Kredit 170.000–270.000 €), KfW 261 für die Sanierung oder den Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses, Wohnriester, und oft zusätzliche landeseigene Förderbanken — je nach Bundesland.
Brauche ich bei der Besichtigung einen Sachverständigen?
Bei Immobilien über 300.000 € fast immer sinnvoll. Ein Gutachter kostet 500–1.500 € und findet Mängel (Feuchte, Elektrik, Dach), die den Kaufpreis um zehntausende Euro drücken können — Dinge, die ein Laie bei der Besichtigung übersieht.
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