Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf dein Baukredit-Darlehen — zusätzlich zur regulären monatlichen Rate. Sie reduziert die Restschuld direkt und damit die Zinslast für alle zukünftigen Monate.
→ Restschuld sinkt
Jede Sondertilgung reduziert direkt die Basis, auf der Zinsen berechnet werden.
→ Laufzeit kürzer
Bei gleicher monatlicher Rate wird das Darlehen schneller abbezahlt.
→ Zinskosten sinken
Du zahlst über die gesamte Restlaufzeit deutlich weniger Zinsen.
Was eine Sondertilgung wirklich bringt
Konkrete Rechnung bei 250.000 € Restschuld, 3,8% Zins, 20 Jahren Restlaufzeit:
5.000 € Sondertilgung, 3,8% Zins
20 Jahre Restlaufzeit
10.000 € Sondertilgung, 3,8% Zins
20 Jahre Restlaufzeit
10.000 € anlegen statt Sondertilgung
MSCI World, 6% p.a. angenommen
Sondertilgung vs. Geld anlegen: Die Entscheidungsformel
Die einfache Regel
Ist dein Kreditzins höher als die erwartete Anlagerendite nach Steuern?
- ✓Ja → Sondertilgung: Die eingesparten Zinsen übersteigen die Anlagerendite risikolos.
- ~Ähnlich → Mix: Teile aufteilen — etwas Sondertilgung, etwas anlegen.
- ✗Nein → Anlegen: Wenn ETF-Rendite (historisch 6–8%) deutlich über deinem Zins liegt.
Zins Unter 2%
Anlegen bevorzugen
Historisch günstige Kredite — ETF-Rendite schlägt den Zins deutlich
Zins 2–3,5%
Mix empfehlenswert
Grauzone — Risikoneigung und persönliche Präferenz entscheidend
Zins Über 3,5%
Sondertilgung klar
Risikofreie "Rendite" in Höhe des Zinssatzes — kaum zu schlagen
Steuerliche Aspekte beachten
Zinsen sind nicht absetzbar (Eigennutzung)
Bei selbstgenutzten Immobilien kannst du die Darlehenszinsen nicht von der Steuer absetzen — anders als bei Vermietung. Das macht Sondertilgung aus steuerlicher Sicht neutral.
Kapitalerträge sind steuerpflichtig
Anlage-Erträge (Dividenden, Kursgewinne) unterliegen der Abgeltungssteuer (25% + Soli). Effektive ETF-Rendite nach Steuern sinkt dadurch — was den Vorteil der steuerfreien Sondertilgung erhöht.
Freistellungsauftrag ausschöpfen
Bis zu 1.000 € (Einzelperson) oder 2.000 € (Ehepaar) Kapitalerträge sind steuerfrei. Unter diesem Freibetrag ist anlegen steuerlich neutral.
Sondertilgungsrecht: Was im Kreditvertrag stehen muss
Nicht jeder Kredit erlaubt kostenlose Sondertilgungen. Das musst du VOR dem Abschluss klären:
Mindestens 5% p.a.
Du kannst pro Jahr 5% des Ursprungsdarlehens kostenlos sondertilgen.
Besser: 10% p.a.
10% sind der Standard bei guten Angeboten — verhandle aktiv dafür.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei Kündigung oder Überschreiten des Limits fällt eine Strafe an — oft 1% des gekündigten Betrags.
§ 489 BGB: 10-Jahres-Recht
Nach 10 Jahren Laufzeit kannst du immer kündigen — unabhängig von Zinsbindung. Dann auch Volltilgung möglich.
Wann Sondertilgung besonders sinnvoll ist
- →Wenn du einen Jahresbonus, eine Erbschaft oder Schenkung erhältst
- →Wenn du Anschlussfinanzierungsrisiko verringern willst (Restschuld vor 2036 drücken)
- →Wenn du wenig Risikobereitschaft für Aktienanlagen hast
- →Wenn dein Steuersatz hoch ist (Kapitalertrag wird mit 25% besteuert, Zinseinsparung nicht)
- →Wenn dein Zinssatz über 3,5% liegt
- →Wenn du Planungssicherheit Richtung schuldenfreiheit bevorzugst
Tilgungsplan mit Sondertilgungen berechnen
Berechne, wie viel du mit Sondertilgungen sparst und wie viel kürzer dein Kredit wird.
Tilgungsrechner starten →Häufige Fragen
Wann lohnt sich eine Sondertilgung beim Baukredit?
Bei Bauzinsen über 3,5% lohnt sich Sondertilgung fast immer — sie entspricht einer risikofreien Rendite in Höhe deines Zinssatzes. Unter 3% ist eine ETF-Anlage oft renditestärker, aber mit entsprechendem Risiko.
Sondertilgung oder ETF investieren — was ist besser?
Die einfache Regel: Ist dein Kreditzins höher als die erwartete Anlagerendite nach Steuern, gewinnt die Sondertilgung risikolos. Liegt die ETF-Rendite (historisch 6–8%) deutlich über deinem Zins, kann Anlegen besser sein — bei entsprechend höherem Risiko.
Wie viel Sondertilgung ist im Kreditvertrag üblich und sinnvoll?
Mindestens 5% des Ursprungsdarlehens pro Jahr sollten kostenlos möglich sein, 10% ist der Standard bei guten Angeboten. Verhandle aktiv dafür — über das vereinbarte Limit hinaus kann die Bank zusätzliche Tilgungen während der Zinsbindung ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, deren Höhe vom Zinsniveau und der Restlaufzeit abhängt.
Sind Sondertilgungen bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich absetzbar?
Nein. Bei Eigennutzung kannst du Darlehenszinsen nicht von der Steuer absetzen — anders als bei Vermietung. Das macht die Sondertilgung steuerlich neutral, während Kapitalerträge aus einer Geldanlage mit 25% Abgeltungssteuer belastet werden.
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