Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf dein Baukredit-Darlehen — zusätzlich zur regulären monatlichen Rate. Sie reduziert die Restschuld direkt und damit die Zinslast für alle zukünftigen Monate.
→ Restschuld sinkt
Jede Sondertilgung reduziert direkt die Basis, auf der Zinsen berechnet werden.
→ Laufzeit kürzer
Bei gleicher monatlicher Rate wird das Darlehen schneller abbezahlt.
→ Zinskosten sinken
Du zahlst über die gesamte Restlaufzeit deutlich weniger Zinsen.
Was eine Sondertilgung wirklich bringt
Konkrete Rechnung bei 250.000 € Restschuld, 3,8% Zins, 20 Jahren Restlaufzeit:
5.000 € Sondertilgung, 3,8% Zins
20 Jahre Restlaufzeit
10.000 € Sondertilgung, 3,8% Zins
20 Jahre Restlaufzeit
10.000 € anlegen statt Sondertilgung
MSCI World, 6% p.a. angenommen
Sondertilgung vs. Geld anlegen: Die Entscheidungsformel
Die einfache Regel
Ist dein Kreditzins höher als die erwartete Anlagerendite nach Steuern?
- ✓Ja → Sondertilgung: Die eingesparten Zinsen übersteigen die Anlagerendite risikolos.
- ~Ähnlich → Mix: Teile aufteilen — etwas Sondertilgung, etwas anlegen.
- ✗Nein → Anlegen: Wenn ETF-Rendite (historisch 6–8%) deutlich über deinem Zins liegt.
Zins Unter 2%
Anlegen bevorzugen
Historisch günstige Kredite — ETF-Rendite schlägt den Zins deutlich
Zins 2–3,5%
Mix empfehlenswert
Grauzone — Risikoneigung und persönliche Präferenz entscheidend
Zins Über 3,5%
Sondertilgung klar
Risikofreie "Rendite" in Höhe des Zinssatzes — kaum zu schlagen
Steuerliche Aspekte beachten
Zinsen sind nicht absetzbar (Eigennutzung)
Bei selbstgenutzten Immobilien kannst du die Darlehenszinsen nicht von der Steuer absetzen — anders als bei Vermietung. Das macht Sondertilgung aus steuerlicher Sicht neutral.
Kapitalerträge sind steuerpflichtig
Anlage-Erträge (Dividenden, Kursgewinne) unterliegen der Abgeltungssteuer (25% + Soli). Effektive ETF-Rendite nach Steuern sinkt dadurch — was den Vorteil der steuerfreien Sondertilgung erhöht.
Freistellungsauftrag ausschöpfen
Bis zu 1.000 € (Einzelperson) oder 2.000 € (Ehepaar) Kapitalerträge sind steuerfrei. Unter diesem Freibetrag ist anlegen steuerlich neutral.
Sondertilgungsrecht: Was im Kreditvertrag stehen muss
Nicht jeder Kredit erlaubt kostenlose Sondertilgungen. Das musst du VOR dem Abschluss klären:
Mindestens 5% p.a.
Du kannst pro Jahr 5% des Ursprungsdarlehens kostenlos sondertilgen.
Besser: 10% p.a.
10% sind der Standard bei guten Angeboten — verhandle aktiv dafür.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei Kündigung oder Überschreiten des Limits fällt eine Strafe an — oft 1% des gekündigten Betrags.
§ 489 BGB: 10-Jahres-Recht
Nach 10 Jahren Laufzeit kannst du immer kündigen — unabhängig von Zinsbindung. Dann auch Volltilgung möglich.
Wann Sondertilgung besonders sinnvoll ist
- →Wenn du einen Jahresbonus, eine Erbschaft oder Schenkung erhältst
- →Wenn du Anschlussfinanzierungsrisiko verringern willst (Restschuld vor 2036 drücken)
- →Wenn du wenig Risikobereitschaft für Aktienanlagen hast
- →Wenn dein Steuersatz hoch ist (Kapitalertrag wird mit 25% besteuert, Zinseinsparung nicht)
- →Wenn dein Zinssatz über 3,5% liegt
- →Wenn du Planungssicherheit Richtung schuldenfreiheit bevorzugst
Tilgungsplan mit Sondertilgungen berechnen
Berechne, wie viel du mit Sondertilgungen sparst und wie viel kürzer dein Kredit wird.
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