Wer eine Wohnung vermietet, steht vor vielen Entscheidungen: Befristet oder unbefristet? Wie hoch darf die Miete? Wann Kaution zurückgeben? Diese acht Tipps helfen dir, typische Fehler zu vermeiden — egal ob du zum ersten Mal vermietest oder dein Portfolio ausweiten willst.
1. Befristet oder unbefristet vermieten?
Der häufigste Irrtum unter Vermietern: befristete Mietverträge geben mehr Kontrolle. Das stimmt in der Praxis kaum — denn befristetes Vermieten ist gesetzlich stark eingeschränkt.
Befristeter Mietvertrag (§ 575 BGB): Erlaubt nur bei drei anerkannten Sachgründen:
- Du planst, die Wohnung selbst oder für Familienangehörige zu nutzen (Eigenbedarf)
- Du willst die Wohnung erheblich umbauen oder abreißen
- Du willst die Wohnung einem Arbeitnehmer überlassen
Der Sachgrund muss schriftlich im Vertrag angegeben sein. Fehlt er oder hält er einer Prüfung nicht stand, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet geschlossen. Das Risiko liegt also vollständig beim Vermieter.
Empfehlung für Kapitalanleger
Vermiete unbefristet — und kompensiere fehlende Flexibilität durch sorgfältige Mieterauswahl. Gute Mieter mit stabiler Bonität kündigen selten von sich aus. Und wenn du wirklich Eigenbedarf anmelden musst, ist das auch bei einem unbefristeten Vertrag möglich.
2. Miethöhe: Mietspiegel, Mietpreisbremse und Staffelmiete
In über 400 deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Die Miete bei Neuvermietung darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel liegen. Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014) und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.
Neben der Anfangsmiete ist die Frage entscheidend: Wie kannst du die Miete später anpassen? Du hast drei Optionen:
| Variante | Funktionsweise | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Freie Mieterhöhung (§ 558 BGB) | Max. 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze), Zustimmung des Mieters erforderlich | Standardoption, kein Aufwand bei Vertragsschluss | Zustimmung oft streitig, Klagerisiko |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Konkrete Beträge und Termine im Vertrag: z.B. ab Jan 2028 +40 €/Monat | Planbar, kein Streit bei Erhöhung, automatisch wirksam | Erhöhungen fix — profitiert nicht von starker Inflation |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Miete steigt/fällt mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts | Inflationsschutz bei hoher Teuerung | Ungewissheit, fällt bei Deflation |
Praxistipp Staffelmiete: Baue konkrete Staffeln direkt in den Mietvertrag ein. Ein typisches Beispiel für eine 700 €-Wohnung: ab 01.01.2028 720 €, ab 01.01.2030 745 €. Die Staffeln gelten automatisch — du musst dem Mieter die Erhöhung lediglich schriftlich mitteilen, brauchst aber keine Zustimmung. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen.
Wichtig: Staffelmiete und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus. Und beide sperren während ihrer Laufzeit die normale Mieterhöhung nach § 558 BGB — außer nach einer Modernisierung (§ 559 BGB).
3. Mieter finden und Bonität prüfen
Die Mieterauswahl hat den größten Einfluss darauf, ob die Vermietung stressfrei läuft. Gehe strukturiert vor:
Schritt 1: Inserat mit Vorauswahl-Fragen
Bitte Interessenten in der ersten Kontaktaufnahme: Haushaltsgröße, Beruf, ungefähres Nettoeinkommen, gewünschten Einzugstermin und Haustiere anzugeben. Das filtert unpassende Bewerber heraus und spart dir 80 % der Rückfragen.
Schritt 2: Selbstauskunft einholen
Lass Bewerber vor der Besichtigung eine Selbstauskunft ausfüllen (Name, Adresse, Beruf, Arbeitgeber, Einkommenshöhe, Anzahl der Personen). Das ist freiwillig, aber wer sich weigert, ist oft kein guter Bewerber.
Schritt 3: Bonitätsunterlagen anfordern
Standardpaket: Schufa-Auskunft (max. 3 Monate alt), Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, Arbeitsvertrag oder Gewerbeschein (Selbstständige: Einkommenssteuerbescheid der letzten 2 Jahre), optional Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter.
Faustformel: Nettoeinkommen ≥ 3× Kaltmiete. Bei einem Zweipersonenhaushalt kann das kombinierte Einkommen zählen.
AGG beachten: Ablehnungen müssen sachlich begründbar sein (Bonität, Haushaltsgröße, Einzugstermin). Nationalität, Herkunft, Geschlecht oder Religion dürfen keine Rolle spielen (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz).
4. Kaution: Höhe, Anlage und Rückgabe
Die gesetzliche Obergrenze liegt bei drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Wichtig: Du musst die Kaution getrennt von deinem eigenen Vermögen anlegen — auf einem separaten Kautionskonto oder in einer anderen insolvenzfesten Form.
Kautionskonto (Klassisch)
Separates Sparkonto auf den Namen des Mieters. Einfach, transparent. Zinsen stehen dem Mieter zu. Nachteil: aktuell geringe Verzinsung.
Bürgschaft (Bankbürgschaft)
Bank des Mieters übernimmt Bürgschaft. Du hast Bürgschaftsurkunde. Vorteil: keine Geldanlage nötig. Nachteil: Auszahlung kann langwierig sein.
Verpfändetes Sparbuch
Mieter öffnet Sparbuch, das an dich verpfändet wird. Selten geworden, rechtlich aber einwandfrei.
Rückgabe der Kaution: Es gibt keine gesetzliche Frist, aber Gerichte akzeptieren 3–6 Monate nach Auszug als angemessen. In dieser Zeit kannst du prüfen:
- Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen (Vergleich mit Übergabeprotokoll)
- Ausstehende Mietzahlungen
- Noch nicht abgerechnete Nebenkosten (Einbehalt des erwarteten Nachzahlungsbetrags möglich)
Achtung: Halte die Kaution nie länger ein als nötig. Wenn keine konkreten Ansprüche bestehen, ist schnelle Rückgabe günstiger als ein Rechtsstreit. Behalte immer die Zinsen im Blick — sie gehören dem Mieter, nicht dir.
5. Übergabeprotokoll richtig erstellen
Das Übergabeprotokoll ist dein wichtigstes Dokument für Schadensersatzansprüche bei Auszug. Ohne lückenloses Protokoll kannst du später keinen Schaden nachweisen — der Mieter kann behaupten, er war schon vorher da.
Halte beim Einzug (und beim Auszug) schriftlich und mit Fotos fest:
- Zählerstände für Strom, Gas und Wasser (mit Datum)
- Alle sichtbaren Schäden und Mängel — auch Kleinigkeiten (Kratzer, Dellen, Löcher)
- Zustand von Böden, Wänden, Fenstern, Türen, Einbauküche, Badezimmer
- Anzahl übergebener Schlüssel (Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Tiefgarage)
- Unterschriften beider Parteien mit Datum
Lieber zu viele Fotos als zu wenige. Zeitstempel in der Kamera oder per E-Mail-Versand sichern das Datum. Für mehr Details zum Mietvertrag und zur Übergabe: Vollständiger Erstvermieter-Guide →
6. Betriebskostenabrechnung: Was umlegbar ist — und was nicht
Du musst jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen — spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres (§ 556 Abs. 3 BGB). Das bedeutet: Für das Abrechnungsjahr 2025 musst die Abrechnung spätestens am 31.12.2026 beim Mieter eingehen. Danach verfällt dein Nachzahlungsanspruch — selbst wenn du zu wenig Vorauszahlungen vereinbart hast.
✓ Umlagefähige Nebenkosten (BetrKV)
- Heizung und Warmwasser
- Kaltwasser und Abwasser
- Grundsteuer
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Hausmeister (anteilig für Betriebsleistungen)
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Aufzug (Betrieb und TÜV, nicht Reparatur)
- Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
- Gartenanlage (Pflege, nicht Neugestaltung)
✗ Nicht umlagefähig
- Hausverwaltungsgebühren
- Instandhaltung und Reparaturen
- WEG-Instandhaltungsrücklage
- Bankgebühren und Verwaltungskosten
- Rechtskosten
- Leerstands-Kosten (dein Anteil bei Leerstand)
- Modernisierungskosten (eigene Position, § 559)
Praxistipp: Passe die Vorauszahlungen jährlich an die realen Kosten an. Zu niedrige Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen, die Mieter verärgern. Zu hohe Vorauszahlungen bedeuten Rückzahlungen — das bindet dein Kapital unnötig.
7. Mieter zahlt nicht — was tun?
Zahlungsverzug kommt vor. Entscheidend ist, wie schnell du reagierst:
Sofort schriftlich mahnen
Am Tag nach der ausgebliebenen Zahlung per E-Mail und Brief mahnen. Kurze Frist setzen (z.B. 5 Werktage). Oft handelt es sich um Vergessen oder Bankprobleme — schnelles Ansprechen klärt das.
Fristlose Kündigung ab 2 Monaten Rückstand
Sobald der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten im Rückstand ist, kannst du fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zusätzlich immer auch eine ordentliche Kündigung aussprechen — als Sicherungsnetz, falls die fristlose Kündigung angreifbar ist.
Räumungsklage beim Amtsgericht
Zieht der Mieter nach Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage. Ohne Anwalt geht das, aber mit Anwalt ist es sicherer. Gesamtdauer: 6–18 Monate. Gerichtskosten und Anwalt können teilweise über Rechtsschutzversicherung abgedeckt werden.
Den vollständigen Ablauf mit konkreten Fristen, Musterbriefen und Kosten findest du im ausführlichen Guide: Mieter zahlt nicht: Was tun als Vermieter? →
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Wohnungen vermieten wird wesentlich stressfreier, wenn du die richtigen Entscheidungen von Anfang an triffst: unbefristet vermieten, Staffelmiete einbauen, Mieter sorgfältig prüfen und bei Problemen schnell handeln. Die meisten Vermietungsrisiken entstehen nicht durch Pech, sondern durch Fehler bei der Vertragsgestaltung oder Mieterauswahl — beides hast du in der Hand.
Häufige Fragen
Befristet oder unbefristet vermieten — was ist besser?
Für die meisten Kapitalanleger ist unbefristetes Vermieten die bessere Wahl. Befristungen sind gesetzlich auf drei Sachgründe beschränkt (§ 575 BGB) und scheitern häufig vor Gericht. Unbefristete Mieter mit guter Bonität kündigen selten — was für stabile Mieteinnahmen sorgt.
Kann ich Staffelmiete und Indexmiete kombinieren?
Nein. Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB) schließen sich gegenseitig aus. Du musst dich bei Vertragsabschluss für eine Option entscheiden. Beide sperren während ihrer Laufzeit auch normale Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
Wie lange darf ich die Kaution einbehalten?
Es gibt keine gesetzliche Frist. Gerichte akzeptieren üblicherweise 3–6 Monate nach Auszug als angemessen — genug Zeit, Schäden zu prüfen und die Nebenkostenabrechnung vorzubereiten. Danach musst du begründen können, warum du die Kaution noch hältst.
Was passiert, wenn ich die Nebenkostenabrechnung zu spät stelle?
Dein Nachzahlungsanspruch verfällt (§ 556 Abs. 3 BGB). Wenn der Mieter also zu wenig Vorauszahlungen geleistet hat, kannst du die Differenz nicht mehr einfordern. Rückzahlungsansprüche des Mieters bleiben davon unberührt.
Wann kann ich fristlos kündigen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Sobald der Rückstand zwei volle Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Kündige gleichzeitig auch ordentlich — als Absicherung. Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).