Positiver oder negativer Cashflow bei Immobilien: Was ist besser? (2026)

Negativer Cashflow — du zahlst jeden Monat drauf — klingt wie ein klares Ausschlusskriterium. Doch viele erfolgreiche Immobilieninvestoren halten genau solche Objekte in ihrem Portfolio. Und umgekehrt gibt es Immobilien mit positivem Cashflow, die sich am Ende als schlechtes Investment herausstellen. Dieser Ratgeber erklärt, wann negativer Cashflow akzeptabel ist, wann er gefährlich wird — und warum Cashflow allein nicht die richtige Kennzahl für die Investitionsentscheidung ist.

1. Was bedeutet negativer Cashflow konkret?

Der Cashflow einer Immobilie ist die Differenz zwischen den monatlichen Mieteinnahmen und allen monatlichen Ausgaben — inklusive Kreditrate, Hausgeld, Verwaltungskosten und Rücklagen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass am Monatsende Geld übrig bleibt. Negativer Cashflow bedeutet, du zahlst drauf.

In diesem Beispiel ist der Cashflow deutlich negativ: Du zahlst jeden Monat netto rund 410 € drauf. Das klingt schlimm — aber der Kontext entscheidet, ob dieses Investment trotzdem sinnvoll ist.

2. Wann ist negativer Cashflow akzeptabel?

Negativer Cashflow kann dann sinnvoll sein, wenn drei Bedingungen erfüllt sind:

1. Tilgungseffekt: Ein Teil deiner Kreditrate ist Tilgung — du baust also Eigenkapital auf. Bei 2 % Tilgung auf 350.000 € Darlehen sind das rund 583 € pro Monat, die in dein Eigenkapital fließen.
2. Steuerersparnis: Als Vermieter kannst du Zinsen und AfA (2 % des Gebäudeanteils) von der Steuer absetzen. Das reduziert die tatsächliche Belastung erheblich — besonders bei hohem Grenzsteuersatz.
3. Wertsteigerungspotenzial: In stabilen Lagen mit Nachfrageüberhang (große Universitätsstädte, wirtschaftsstarke Regionen) wächst der Wert der Immobilie langfristig — auch wenn das kurzfristig nichts am negativen Cashflow ändert.

Wenn alle drei Faktoren stimmen, kann ein negativer Cashflow von −200 bis −400 € ein vertretbarer Preis für ein langfristig attraktives Investment sein — vorausgesetzt, du hast genug Liquiditätspuffer.

3. Negativer Cashflow in A-Lagen: München, Frankfurt, Hamburg

In A-Lagen ist negativer Cashflow strukturell eingebaut: Kaufpreisfaktoren von 30–40 bedeuten Bruttomietrenditen unter 3 %, die kaum ausreichen, um Zins und nicht umlegbare Kosten zu decken. Trotzdem investieren hier viele Kapitalanleger — und das durchaus rational.

Richtwerte 2026 bei 80 % Finanzierung, 4,0 % Zinssatz, 2 % Tilgung. Individuelle Abweichungen möglich.

Die Tabelle zeigt: Positiver Cashflow ist in A-Lagen mit den aktuellen Zinsen kaum möglich. Wer trotzdem dort kaufen will, muss entweder mehr Eigenkapital einsetzen (und damit die Kreditrate senken) oder akzeptieren, dass das Investment primär auf Tilgung und Wertsteigerung basiert — nicht auf laufendem Überschuss.

4. Der Tilgungseffekt: Warum Cashflow nicht alles ist

Ein häufiger Denkfehler: Viele vergleichen den monatlichen Cashflow mit einer Miete, die sie alternativ zahlen würden. Dabei übersehen sie, dass die Kreditrate zum Teil Tilgung enthält — also keinen Verlust darstellt, sondern Eigenkapitalaufbau.

Rechenbeispiel: 350.000 € Darlehen, 2 % Tilgung, 4 % Zins → monatliche Rate: 1.750 €. Davon sind 583 € reine Tilgung — die bauen dein Eigenkapital auf. Die tatsächliche „Zusatzausgabe" gegenüber dem Mieter (der zahlt und behält nichts) beträgt also nur: 1.750 € − 583 € = 1.167 € Zinsen + 180 € Hausgeld = 1.347 € — gegenüber 1.200 € Mieteinnahme. Das ist eine monatliche Mehrbelastung von 147 €, zuzüglich Steuerersparnis.

Für die Gesamtbewertung des Investments ist der IRR (Internal Rate of Return) die richtige Kennzahl. Er berücksichtigt Cashflows, Tilgung, Steuereffekte und einen angenommenen Verkaufserlös — und gibt dir die echte annualisierte Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital.

5. Liquiditätsrisiko: Wann wird negativer Cashflow gefährlich?

Negativer Cashflow ist kein Problem, solange du liquide bist. Er wird zum Problem, wenn unerwartete Ereignisse eintreten — und du keinen Puffer hast:

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  Leerstand: Mieter zieht aus, neue Vermietung dauert 2–3 Monate. Du zahlst Kreditrate und Hausgeld ohne Einnahmen.
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  Sonderumlage: Die WEG beschließt eine Dachsanierung. Dein Anteil: 8.000 €. Fällig in 4 Wochen.
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  Instandhaltung: Heizung oder Aufzug muss repariert werden. Nicht immer vollständig durch Rücklagen gedeckt.
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  Zinsrisiko: Läuft deine Zinsbindung aus, kann der neue Zinssatz die Rate erheblich erhöhen — und den Cashflow weiter ins Minus drücken.

Als Faustregel: Halte immer mindestens 3 Monatsmieten (also ca. 3.000–5.000 €) als Liquiditätspuffer pro Objekt. Bei negativem Cashflow solltest du eher 6 Monatsmieten vorhalten.

6. Daumenregel: Maximaler negativer Cashflow für Kapitalanleger

Es gibt keine universelle Grenze — aber folgende Daumenregel hat sich in der Praxis bewährt:

Bei mehreren Objekten im Portfolio kannst du diese Grenzen etwas lockern — weil ein Leerstand dann nicht deinen gesamten Cashflow killt. Aber das gilt erst ab etwa 3–4 Objekten mit diversifizierter Lage.

Umgekehrt gilt: Auch positiver Cashflow ist kein Freifahrtschein. Immobilien in strukturschwachen Lagen mit hoher Mietrendite haben oft ein erhebliches Leerstandsrisiko, sinkende Mieten oder stagnierende Kaufpreise — was den IRR trotz gutem Cashflow drückt.

7. FAQ: Häufige Fragen zu positivem und negativem Cashflow