Cashflow Rechner Immobilien — Cashflow Berechnung für Kapitalanlagen
Der monatliche Cashflow ist die entscheidende Liquiditätskennzahl jeder Immobilieninvestition. Berechne hier sofort, ob deine Wohnung oder dein Haus sich selbst trägt — mit interaktivem Rechner, der vollständigen Formel und einem praxisnahen Rechenbeispiel.
Cashflow-Rechner Immobilien
Monatlichen Cashflow sofort berechnen
Verwaltung + Instandhaltungsrücklage (ca. 25–35 % des Gesamt-Hausgeldes)
Tiefere Analyse: Der vollständige Rechner berücksichtigt zusätzlich AfA, Steuereffekte, IRR und Wertsteigerung.
Cashflow Immobilie berechnen — Die Formel und ihre Bestandteile
Der Cashflow einer Kapitalanlage-Immobilie ergibt sich aus drei Positionen. Die Grundformel lautet:
Monatlicher Cashflow =
Kaltmiete − Annuität (Zins + Tilgung) − nicht umlegbares Hausgeld
Kaltmiete: Die monatlichen Mieteinnahmen ohne Nebenkosten. Ansatz immer die tatsächlich erzielte oder am Mietspiegel orientierte Marktmiete — nicht die Wunschmiete. Leerstandsmonate (statistisch 1–2 Monate pro Jahr) sollten in der Jahresplanung berücksichtigt werden, auch wenn sie den monatlichen Cashflow nicht direkt beeinflussen.
Annuität: Die monatliche Kreditrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Bei einem Darlehen von 200.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt sich eine monatliche Annuität von 916 €. Über die Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt — die Rate selbst bleibt konstant. Mehr zur Annuitätenberechnung im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.
Nicht umlegbares Hausgeld: Bei einer Eigentumswohnung in einer WEG zahlst du monatlich Hausgeld für gemeinschaftliche Kosten. Der Teil davon, den du nicht auf den Mieter umlegen kannst, drückt deinen Cashflow. Das betrifft vor allem die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung — zusammen typischerweise 25–35 % des Gesamt-Hausgeldes. Gängige Richtwerte: 0,80–1,50 € je m² pro Monat für die Instandhaltungsrücklage, je nach Alter und Zustand des Gebäudes.
Wer ein freistehendes Haus oder ein Mehrfamilienhaus ohne WEG besitzt, hat kein Hausgeld — muss aber selbst eine Instandhaltungsrücklage bilden. Als Faustregel empfehlen Experten 1 % des Gebäudewertes pro Jahr zurückzulegen, um Reparaturen und Modernisierungen abzudecken.
Vollständiges Rechenbeispiel: ETW für 250.000 € in Hannover
Folgendes Szenario: Du kaufst eine 65 m² Eigentumswohnung in Hannover Nordstadt für 250.000 €, finanzierst 80 % und vermietest sie für marktgerechte 13,50 €/m² kalt.
Schritt 1: Kaufdaten und Finanzierung
Schritt 2: Monatliche Cashflow-Berechnung
Interpretation: Die Immobilie hat einen negativen Cashflow von −113 €/Monat. Du schießt jährlich 1.356 € zu. Das klingt nach einem Verlust — ist es aber nicht zwingend. Gleichzeitig tilgst du monatlich rund 333 € deines Darlehens, baust also Eigenkapital auf. Hinzu kommt eine historisch moderate Wertsteigerung von 1–3 % p. a. in Hannover. Der vollständige IRR-Rechner zeigt, wie die Gesamtrendite über 10–20 Jahre trotz negativem Cashflow attraktiv sein kann.
| Szenario | Kaltmiete | Zinssatz | Cashflow / Monat |
|---|---|---|---|
| Basisszenario | 878 € | 3,5 % | −113 € |
| Miete +100 € | 978 € | 3,5 % | −13 € |
| Zins −0,5 % | 878 € | 3,0 % | +−30 € |
| Tilgung 1,5 % | 878 € | 3,5 % | −30 € |
| Kaufpreis −15 % | 878 € | 3,5 % | +12 € |
Szenariovergleich auf Basis: 250.000 € Kaufpreis, 200.000 € Darlehen, 75 € nicht umlegbares Hausgeld.
Cash Flow Berechnung Immobilien — Was wirklich dazu gehört
Die korrekte Cash Flow Berechnung bei Immobilien scheitert häufig daran, dass nicht alle Kostenpositionen erfasst werden. Besonders tückisch ist die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten.
Umlagefähig — belasten deinen Cashflow NICHT
- ✓Heizkosten und Warmwasser
- ✓Kalt- und Warmwasser
- ✓Müllentsorgung
- ✓Straßenreinigung
- ✓Hausversicherungen (teilweise)
- ✓Gartenpflege
- ✓Aufzugskosten
- ✓Hausmeister (anteilig)
Nicht umlagefähig — schmälern deinen Cashflow
- ✗Instandhaltungsrücklage (WEG)
- ✗Hausverwaltervergütung
- ✗Mietverwaltungskosten (optional)
- ✗Kontoführungsgebühren der WEG
- ✗Leerstandskosten (kein Mieter)
- ✗Bankgebühren für Kredit
- ✗Steuerberaterkosten (anteilig)
Für eine konservative Cash Flow Berechnung bei Immobilien solltest du zusätzlich eine Leerstandsreserve einkalkulieren. Auch wenn deine Wohnung aktuell voll vermietet ist, entstehen beim Mieterwechsel Leerstände von 1–4 Monaten. Die gängige Praxis: Jährlichen Cashflow mit 10–11 Monatsmieten statt 12 rechnen, um Leerstand und kleinere Reparaturen zwischen Mietern abzufedern.
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) fließen nicht in den monatlichen Cashflow ein — sie erhöhen aber dein eingesetztes Eigenkapital und senken damit die Eigenkapitalrendite. Plane sie daher immer als Teil des Gesamtinvestments.
Immobilien Cashflow Rechner — Was unser Tool berechnet
Der Immobilien Cashflow Rechner oben auf dieser Seite berechnet den monatlichen Netto-Cashflow auf Basis der vier wichtigsten Eingabewerte: Kaltmiete, Darlehensbetrag, Zinssatz, Tilgung und nicht umlegbares Hausgeld. Die Berechnung erfolgt in Echtzeit — ändere einen Wert, und das Ergebnis aktualisiert sich sofort.
Das Ergebnis zeigt dir außerdem den Jahres-Cashflow und eine farbkodierte Einordnung: Grün = positiver Cashflow (Immobilie trägt sich selbst), Rot = negativer Cashflow (Zuzahlung erforderlich), Gelb = Break-even.
Für eine tiefere Analyse — inklusive AfA-Abschreibung, steuerlicher Entlastung, IRR und Wertsteigerungsszenarien — nutze unseren vollständigen Cashflow-Rechner. Er erfordert eine kostenlose Anmeldung und bietet eine vollständige Investitionsrechnung über die gesamte Haltedauer.
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Positiver vs. negativer Cashflow — Richtwerte nach Lage
Nicht jede Immobilie muss positiven Cashflow erwirtschaften, um eine gute Investition zu sein. Die Erwartung hängt stark von der Lage ab:
A-Lagen (München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart)
Meist negativ: −200 bis −600 €/Monat
Investoren setzen auf Wertsteigerung. Der negative Cashflow ist der "Preis" für Kapitalerhalt in teuren Märkten.
B-Lagen (Hannover, Nürnberg, Köln, Düsseldorf)
Break-even bis leicht positiv: −100 bis +100 €/Monat
Gemischte Strategie: Mäßige Wertsteigerung + nahezu selbsttragende Immobilie.
C-Lagen (Leipzig, Dresden, Magdeburg, Chemnitz, Halle)
Positiv: +50 bis +300 €/Monat
Cashflow-Investoren bevorzugen diese Märkte. Geringeres Preisrisiko, höhere Mietrendite.
Die Entscheidung zwischen positivem Cashflow und Wertsteigerungsstrategie ist keine Frage von richtig oder falsch — sie hängt von deiner persönlichen Liquiditätssituation ab. Wer monatlich nicht zuschießen kann oder will, muss Märkte mit positiven Cashflows ansteuern. Wer ausreichend Liquiditätspuffer hat, kann in A-Lagen auf langfristige Wertsteigerung setzen.
5 Hebel, um den Cashflow deiner Immobilie zu verbessern
Den Steuersatz oder den Wohnungsmarkt kannst du nicht beeinflussen — aber diese fünf Parameter schon:
Kaufpreis aggressiv verhandeln
Jeder Euro weniger Kaufpreis reduziert das Darlehen und damit die monatliche Annuität. Bei 200.000 € Darlehen (3,5 % + 2 %) und einem Kaufpreis, der um 10.000 € sinkt, verbessert sich der Cashflow um ca. 46 € / Monat. Verhandlungsspielraum von 3–8 % ist in vielen Märkten 2026 wieder realistisch.
Zinssatz durch Konditionsvergleich optimieren
Unterschiedliche Banken bieten für identische Finanzierungen teils 0,5–1,0 % unterschiedliche Zinssätze. Bei 200.000 € Darlehen bedeuten 0,5 % Zinsunterschied ca. 83 € weniger Monatsrate — und damit 83 € mehr Cashflow. Nutze Vergleichsportale und verhandele aktiv.
Tilgung anpassen (kurzfristig vs. langfristig denken)
Eine niedrigere Anfangstilgung (z. B. 1,5 % statt 2 %) verbessert den Cashflow sofort, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Gesamtzinslast. Sondertilgungsoptionen sichern trotzdem Flexibilität. Viele Investoren starten mit 1–2 % und erhöhen die Tilgung später über Sondertilgungen.
Nicht umlegbares Hausgeld reduzieren
In der WEG-Versammlung hast du als Eigentümer Stimmrecht. Prüfe, ob die Instandhaltungsrücklage überdimensioniert ist, die Verwaltung zu teuer oder die Hausordnung kostenintensive Services vorschreibt. Ein Wechsel der Hausverwaltung kann 20–40 € / Monat sparen.
Marktgerechte Miete ausschöpfen
Viele Bestandsmieter zahlen deutlich unter Marktmiete. Bei Neuvermietung kannst du in den meisten Märkten die ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen — in einigen Gebieten gilt die Mietpreisbremse. Schon 50 € mehr Miete pro Monat bedeuten 600 € mehr Cashflow pro Jahr.
Cashflow und Steuern — Der steuerliche Effekt
Der berechnete Cashflow ist ein Vorsteuerwert. Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Einkommenssteuer unterliegen. Gleichzeitig stehen dir erhebliche steuerliche Abzüge zu, die deinen Cashflow nach Steuern verbessern:
Die wichtigste steuerliche Entlastung ist die AfA (Absetzung für Abnutzung): 2 % des Gebäudewertanteils pro Jahr bei Altbauten (bis 2023 fertiggestellt), 3 % bei Neubauten ab 2023. Bei einem Gebäudewert von 175.000 € (von 250.000 € Kaufpreis) ergibt das 3.500 € AfA pro Jahr — steuerlicher Verlust, der gegen deine anderen Einkünfte verrechnet werden kann. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von ca. 1.470 €.
Zusätzlich sind der Zinsanteil der Annuität, alle nicht umlegbaren Betriebskosten und Reparaturkosten als Werbungskosten absetzbar. In den ersten Jahren einer Finanzierung ist der Zinsanteil besonders hoch — was die steuerliche Entlastung maximiert. Mehr dazu im Ratgeber zu Steuervorteilen bei Vermietung.
Cashflow vs. Mietrendite vs. IRR — Was misst was?
Immobilieninvestoren arbeiten mit drei zentralen Kennzahlen, die unterschiedliche Perspektiven auf dasselbe Investment zeigen:
| Kennzahl | Was sie misst | Berücksichtigt Finanzierung? | Zeitraum |
|---|---|---|---|
| Cashflow | Monatlicher Geldüberschuss / -fehlbetrag | Ja | Monatlich, aktuell |
| Mietrendite (brutto/netto) | Verhältnis Jahresmiete zu Kaufpreis | Nein | Jährlich, statisch |
| IRR (Internal Rate of Return) | Gesamtrendite auf Eigenkapital inkl. Verkauf | Ja | Über Haltedauer |
Für die tägliche Liquiditätsplanung ist der Cashflow die wichtigste Kennzahl. Für die Gesamtbeurteilung des Investments — inklusive Tilgungseffekt und Wertsteigerung — ist der IRR die überlegene Kennzahl. Eine Immobilie kann negativen Cashflow haben, aber exzellente IRR (bei starker Wertsteigerung) — oder positiven Cashflow bei schlechtem IRR (wenn der Kaufpreis weit über dem Marktwert lag).
Häufige Fehler bei der Cashflow-Berechnung
Nur Miete minus Rate rechnen
Das Hausgeld und die nicht umlegbaren Kosten werden vergessen — der Cashflow erscheint besser als er ist.
Mit der Warmmiete kalkulieren
Nur die Kaltmiete ist dein Einkommen. Die Nebenkosten fließen komplett an Dienstleister weiter.
Leerstand nicht einkalkulieren
Selbst in gefragten Lagen entstehen beim Mieterwechsel 1–3 Monate Leerstand. Diese Monate fehlen im Jahres-Cashflow.
Instandhaltungskosten ignorieren
Wer kein Rücklagenpolster bildet, gerät bei größeren Reparaturen (Dach, Heizung) in Liquiditätsprobleme.
Künftige Mieterhöhungen einpreisen, bevor sie stattgefunden haben
Kalkuliere immer mit der aktuellen Ist-Miete. Künftige Mietanpassungen sind ein Bonus, kein Planwert.
Häufige Fragen zum Immobilien-Cashflow
Was ist der Cashflow einer Immobilie?+
Der Cashflow einer Immobilie ist der monatliche Geldüberschuss (oder -fehlbetrag) nach Abzug aller laufenden Kosten von den Mieteinnahmen. Er berechnet sich als: Kaltmiete − Annuität (Zins + Tilgung) − nicht umlegbares Hausgeld. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie mehr einnimmt als sie kostet — sie trägt sich selbst.
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?+
Formel: Monatlicher Cashflow = Kaltmiete − Annuität − nicht umlegbares Hausgeld. Beispiel: Kaltmiete 900 € − Annuität 730 € − Hausgeld 80 € = +90 € Cashflow. Die Annuität ergibt sich aus: Darlehen × (Zinssatz + Tilgung) / 100 / 12.
Was gilt als guter Cashflow bei einer Kapitalanlage-Immobilie?+
Als Faustregel gilt: Positiv ist gut, höher ist besser. In B- und C-Lagen (Leipzig, Hannover, Magdeburg) sind 50–200 € positiver Cashflow pro Monat realistisch. In A-Lagen (München, Hamburg, Frankfurt) ist bei aktuellen Zinsen positiver Cashflow kaum noch erreichbar — hier investiert man primär auf Wertsteigerung. Entscheidend ist, ob der Cashflow auch Leerstand und Instandhaltungsrücklagen abdeckt.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Mietrendite?+
Der Cashflow ist ein absoluter Eurobetrag pro Monat und berücksichtigt die Finanzierung. Die Mietrendite ist eine prozentuale Kennzahl (Jahresmiete / Kaufpreis) und zeigt das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kaufpreis — unabhängig davon, ob und wie finanziert wird. Eine Immobilie kann gute Mietrendite haben, aber negativen Cashflow (bei hohem Fremdkapitalanteil und hohen Zinsen).
Warum ist Cashflow in München oft negativ?+
In München liegen Kaufpreise bei 7.000–12.000 €/m², während Mieten pro m² bei 15–22 € liegen. Das ergibt Mietmultiplikatoren von 35–50 — weit über dem rentablen Bereich von 20–25. Bei einer Finanzierung mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung übersteigt die Annuität die erzielbare Miete deutlich. Investoren in A-Lagen setzen daher auf Wertsteigerung und Tilgungseffekt statt auf laufenden Cashflow.
Wie verbessere ich den Cashflow meiner Immobilie?+
Die wirksamsten Hebel: (1) Kaufpreis verhandeln — jeder Prozent weniger Kaufpreis senkt die Kreditrate. (2) Zinssatz vergleichen — 0,3 % weniger Zins spart 50–80 €/Monat bei 200.000 € Darlehen. (3) Tilgung reduzieren — von 3 % auf 2 % verbessert den Cashflow sofort, verlängert aber die Laufzeit. (4) Nicht umlegbares Hausgeld prüfen — überhöhte WEG-Rücklagen schmälern den Cashflow. (5) Marktgerechte Miete ausschöpfen.
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