Cashflow Rechner Immobilien – Monatlichen Geldfluss berechnen
Der monatliche Cashflow ist die wichtigste Kennzahl für die laufende Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Er zeigt, ob du jeden Monat Geld zuschießen musst oder Überschüsse erwirtschaftest. Unser Cashflow-Rechner berechnet Cashflow, IRR und Eigenkapitalrendite automatisch.
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- Kaltmiete:
- Monatliche Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten)
- Annuität:
- Monatliche Kreditrate (Zins + Tilgung)
- Nicht umlegbares Hausgeld:
- Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage (ca. 25–35% des Gesamt-Hausgeldes)
Was ist der Cashflow bei einer Immobilie?
Der Cashflow beschreibt den tatsächlichen monatlichen Geldfluss durch deine Immobilieninvestition. Er beantwortet die Frage: Muss ich monatlich Geld zuschießen, oder erwirtschaftet die Immobilie Überschüsse? Ein **positiver Cashflow** bedeutet: Die Mieteinnahmen übersteigen alle laufenden Kosten. Die Immobilie trägt sich selbst und wirft sogar etwas ab. Ein **negativer Cashflow** bedeutet: Du musst monatlich Geld zuschießen. Das ist nicht automatisch schlecht – viele Investoren akzeptieren negativen Cashflow bei starker Wertsteigerungserwartung. Aber du brauchst ausreichend Liquiditätsreserve.
Cashflow verbessern: Die fünf Hebel
1. **Kaufpreis verhandeln**: Jeder Prozent weniger Kaufpreis senkt die Kreditrate und verbessert den Cashflow direkt. 2. **Tilgung optimieren**: Niedrigere Tilgung (z.B. 2% statt 3%) verbessert den monatlichen Cashflow erheblich. 3. **Zinssatz vergleichen**: 0,3% weniger Zins können den Cashflow um 50–100 € pro Monat verbessern. 4. **Hausgeld prüfen**: Hohe WEG-Rücklagen oder Verwaltungskosten drücken den Cashflow. 5. **Marktgerechte Miete**: Den Mietspiegel kennen und ausschöpfen – aber fair bleiben.
ETW in Hannover
- Kaufpreis
- 200.000 €
- Eigenkapital (25% + NK)
- 70.000 €
- Darlehen (3,5% Zins, 2% Tilgung)
- 130.000 €
- Monatliche Annuität
- 596 €
- Kaltmiete
- 750 €
- Nicht umlegbares Hausgeld
- 80 €
Der IRR über 20 Jahre (inkl. 40% Wertsteigerung) läge bei ca. 8,5%.
Häufige Fragen
- Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?
- Positiv ist besser als negativ. In B/C-Lagen (Leipzig, Dresden, Hannover) sind 50–200 € positiver Cashflow pro Monat realistisch. In A-Lagen (München, Hamburg) ist positiver Cashflow nach Finanzierung kaum erreichbar – hier setzt man auf Wertsteigerung.
- Warum sind Cashflow und IRR verschiedene Kennzahlen?
- Cashflow = monatlicher Geldfluss (Ist-Zustand). IRR = durchschnittliche jährliche Eigenkapitalrendite über die gesamte Haltedauer (inkl. Wertsteigerung und Verkaufserlös). Eine Immobilie kann negativen Cashflow haben, aber gute IRR (bei Wertsteigerung), oder positiven Cashflow mit schlechtem IRR (bei Überpreis).