Eigenkapitalrendite Rechner Immobilien – EK-Rendite berechnen

Formel

Jahres-Cashflow:

Monatlicher Cashflow × 12 (nach Finanzierungskosten)

Eingesetztes Eigenkapital:

Eigenkapital + Kaufnebenkosten

Eigenkapitalrendite vs. Objektrendite

Die Objektrendite (oder Gesamtkapitalrendite) berechnet sich aus dem Nettomietertrag im Verhältnis zur Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten). Sie ignoriert die Finanzierungsstruktur. Die Eigenkapitalrendite hingegen misst die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital. Da Immobilien meist fremdfinanziert werden, weicht sie erheblich von der Objektrendite ab – in beide Richtungen (Leverage-Effekt). Beispiel: Objektrendite 4%, Darlehenszins 3,5% → Eigenkapitalrendite bei 20% EK-Quote: ~6–8% (positiver Leverage). Bei Objektrendite 3%, Zins 3,5% → negativer Leverage: Eigenkapitalrendite sinkt unter Objektrendite.

Der IRR als bessere Alternative

Die einfache Eigenkapitalrendite aus Cashflow / EK ist eine Momentaufnahme. Der IRR (Internal Rate of Return) ist die überlegene Kennzahl: Er berücksichtigt den Zeitwert des Geldes, Mieterhöhungen über die Haltedauer, Tilgung und steigende Cashflows sowie den Verkaufserlös am Ende der Haltedauer. Unser Cashflow-Rechner berechnet automatisch den IRR über 10–30 Jahre – die umfassendste Messgröße für die Eigenkapitalrendite.

Leverage-Effekt: 20% vs. 40% Eigenkapital

Häufige Fragen

Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?

Als laufende Cashflow-Rendite auf EK: 3–6% p.a. gilt als gut. Als IRR (Gesamtrendite über Haltedauer): 6–10% gilt als gut bis sehr gut. Der IRR ist die aussagekräftigere Kennzahl, da er alle Faktoren über die Haltedauer einbezieht.

Wie wirkt sich der Leverage-Effekt auf die Eigenkapitalrendite aus?

Wenn die Objektrendite über dem Darlehenszins liegt, erhöht jeder fremdfinanzierte Euro die Eigenkapitalrendite. Bei Objektrendite 5% und Zins 3,5%: Mit 20% EK ist die EK-Rendite höher als mit 40% EK. Der Effekt dreht sich um, wenn der Zins über der Objektrendite liegt.