Inhalt
- 1. Finanzcheck — bevor du suchst
- 2. Objekt-Vorprüfung — schneller Rendite-Filter
- 3. Unterlagen vom Verkäufer anfordern
- 4. Besichtigung vor Ort
- 5. Due Diligence — rechtliche & technische Prüfung
- 6. Finanzierung — Angebote einholen und verhandeln
- 7. Notartermin & Kaufvertrag
- 8. Übergabe, Vermietung & laufende Verwaltung
- 9. Häufige Fragen
Die größten Fehler beim Immobilienkauf passieren nicht aus Unwissenheit — sie passieren weil man in der Euphorie eines guten Angebots einzelne Punkte überspringt. Diese Checkliste gibt dir einen vollständigen Rahmen für jede Phase: von der ersten Eigenkapitalprüfung bis zur Steuererklärung im ersten Vermietungsjahr.
Nutze sie als Begleiter für jedes konkrete Objekt — nicht alle Punkte sind bei jeder Immobilie gleich relevant, aber kein Bereich sollte komplett übersprungen werden. Den ausführlichen Hintergrund zu jedem Schritt findest du im Schritt-für-Schritt-Guide für Einsteiger.
1. Finanzcheck — bevor du suchst
- Eigenkapital ermittelt (Sparbücher, Depot, Bausparvertrag)Mindest-EK: alle Kaufnebenkosten (8–15%) + idealerweise 20% des Kaufpreises
- Schufa-Auskunft eingeholt und geprüftFalsche Einträge können Finanzierung blockieren — vor der Suche bereinigen
- Monatliche Einnahmen und Ausgaben aufgestelltBank berechnet „freies monatliches Einkommen" — realistisch kalkulieren
- Maximale Monatsrate bei der Bank abgefragt (Voranfrage ohne Schufa-Eintrag)Gibt Planungssicherheit für das Budget ohne negativen Schufa-Eintrag
- Liquiditätspuffer von 3–6 Monatsmieten reserviertNicht alles EK in die Immobilie stecken — Reparaturen und Leerstand kommen
- Steuerberater kontaktiert (oder Termin vereinbart)AfA-Strategie, Grundstücksanteil und Werbungskosten von Anfang an richtig aufsetzen
2. Objekt-Vorprüfung — schneller Rendite-Filter
- Bruttomietrendite berechnet: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 ≥ 4,5 %Darunter wird positiver Cashflow bei aktuellen Zinsen sehr schwierig
- Kaufpreisfaktor berechnet: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete ≤ 22Faktor 25+ = Wette auf Wertsteigerung, keine Cashflow-Anlage
- Cashflow überschlägig gerechnet: Miete − Annuität − Hausgeld − Rücklage > 0Nutze unseren Rechner für eine genaue Berechnung
- Lage bewertet: Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote, InfrastrukturC-Lagen mit schrumpfender Bevölkerung meiden — auch wenn die Rendite verlockend wirkt
- Mikrolage geprüft: ÖPNV, Einkauf, Schulen, Arbeitgeber in UmgebungGute Mikrolage = schnelle Vermietbarkeit und geringes Leerstandsrisiko
- Vergleichsobjekte in der Umgebung gecheckt (Preis/m², Mietmarkt)Immobilienscout24-Preisatlas und lokaler Mietspiegel als Referenz
3. Unterlagen vom Verkäufer anfordern
- Vollständiges Exposé mit Grundriss und WohnflächenberechnungWohnfläche nach WoFlV ≠ Nutzfläche — auf korrekte Angabe bestehen
- Aktueller Grundriss (maßstabsgetreu)Für Umbau-/Renovierungsplanung und Beleihungsgutachten der Bank
- Hausgeldabrechnung der letzten 2 JahreZeigt tatsächliche nicht-umlegbare Kosten — wichtig für Cashflow-Kalkulation
- Wirtschaftsplan des laufenden JahresGibt Vorschau auf geplante Maßnahmen und Rücklagenzuführung
- Protokolle der letzten 3 EigentümerversammlungenBeschlossene Sonderumlagen, Rechtsstreitigkeiten und Problemfälle aufdecken
- Höhe der Instandhaltungsrücklage (dein Anteil)Niedrige Rücklage = Risiko für Sonderumlage kurz nach Kauf
- Aktueller Mietvertrag vollständig (bei vermieteter Wohnung)Einschließlich aller Zusatzvereinbarungen und Anlagen
- Kautionsnachweis (Höhe und Anlageform)Kaution geht beim Kauf auf dich über — muss separat übergeben werden
- Energieausweis (Pflichtangabe bei Besichtigung)Klassen F–H: Sanierungsrisiko durch EU-Gebäuderichtlinie einkalkulieren
- Teilungserklärung und GemeinschaftsordnungLegt fest was Sondereigentum ist und wer für was zahlt
4. Besichtigung vor Ort
- Feuchtigkeitsschäden geprüft: Keller, Außenwände, Fensterlaibungen, BadSchimmel hinter Möbeln und unter Tapeten gezielt suchen
- Fenster und Türen geprüft (Dichtungen, Schließmechanismus, Isolierverglasung)Einfachverglasung = hohe Heizkosten, schlechte Energieklasse
- Heizungsanlage inspiziert: Typ, Baujahr, Heizkörper oder FußbodenheizungGasheizungen über 30 Jahre können Austauschpflicht nach GEG auslösen
- Elektroinstallation gecheckt: Sicherungskasten (alt = Risiko), SteckdosenAlte Schmelzsicherungen = Sanierungsaufwand und oft Versicherungsproblem
- Wasserdruck und Rohre geprüft (Korrosion, Druckabfall)Galvanisierte Stahlrohre in Altbauten: oft sanierungsbedürftig
- Grundriss und tatsächliche Fläche plausibel abgegangenSchrägen und Nischen reduzieren nutzbare Fläche — Mieter bezahlen das nicht gerne
- Lärm- und Hellhörigkeitsprüfung: zu verschiedenen Zeiten besichtigenStraßenlärm, Trittschall von oben, laute Nachbarn sind Miet-Killer
- Gemeinschaftseigentum begangen: Treppenhaus, Keller, Dach (sofern zugänglich)Zustand zeigt Qualität der Hausverwaltung und Gemeinschaft
- Fotos von allen auffälligen Stellen gemachtFür spätere Verhandlung und Sachverständigen-Briefing
5. Due Diligence — rechtliche & technische Prüfung
- Grundbuchauszug (aktuell) beim Grundbuchamt oder über Notar angefordertPrüfe: Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte
- Baulastenverzeichnis geprüft (beim Bauordnungsamt)Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen
- Mietspiegel und Mietpreisbremse für den Standort recherchiertGilt die Mietpreisbremse? Liegt aktuelle Miete drüber oder drunter?
- Mietrückstände geprüft (Kontoauszüge Vermieter letzte 6 Monate)Schlechter Zahler = Ärger den du nach dem Kauf erbst
- Sachverständigen-Begehung beauftragt (300–500 €)Pflicht bei Altbauten oder wenn du bauliche Mängel vermutest
- Laufende Rechtsstreitigkeiten der WEG recherchiertSteht in den Versammlungsprotokollen — und beim Verwalter direkt anfragen
- Geplante Sonderumlagen identifiziert und in den Kaufpreis eingerechnetBeschlossene aber unbezahlte Maßnahmen gehen auf den neuen Eigentümer über
- Hausverwaltung bewertet (Erreichbarkeit, Ruf, Größe der verwalteten WEG)Schlechte Verwaltung = hoher eigener Aufwand. Online-Bewertungen prüfen.
6. Finanzierung — Angebote einholen und verhandeln
- Mindestens 3 Finanzierungsangebote eingeholt (Vergleichsportal + 2 Banken)Interhyp, Dr. Klein oder Check24 Baufinanzierung als Marktpreisreferenz
- Hausbank und lokale Sparkasse/Volksbank direkt kontaktiertKennen deine Bonität bzw. den lokalen Markt — oft verhandlungsbereit
- Zinsaufschlag für Kapitalanlage (0,1–0,3%) direkt angesprochen und verhandeltDieser Aufschlag ist verhandelbar — frag immer explizit danach
- Zinsbindung verglichen: 10/15/20 Jahre — Planungssicherheit priorisiert15–20 Jahre empfehlenswert für Einsteiger: schützt vor Zinssteigerungen
- Tilgungssatz festgelegt: mindestens 2 % AnfangstilgungDarunter dauert die Entschuldung sehr lang — schlechte Planungsbasis
- Sondertilgungsrecht von mindestens 5 % p.a. vereinbartGibt Flexibilität wenn Mieter auszieht oder du Erbschaft bekommst
- Bereitstellungszinsen und Auszahlungsbedingungen geprüftBesonders relevant wenn Kaufpreis in mehreren Raten fällig wird
- Finanzierungsbestätigung schriftlich erhalten (vor Notartermin)Keine Unterschrift beim Notar ohne schriftliche Finanzierungszusage
7. Notartermin & Kaufvertrag
- Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Termin angefordertGesetzliche Mindestfrist — Zeit für Prüfung und Rückfragen nutzen
- Kaufvertrag vollständig gelesen und alle Punkte verstandenKaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistungsausschlüsse, Rücktrittsklauseln
- Offene Fragen vor dem Termin schriftlich an Notar / Verkäufer gestelltBeim Notartermin selbst können Änderungen mühsam sein
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst (Notar)Schützt dich als Käufer — Verkäufer kann Objekt nicht anderweitig verkaufen
- Fälligkeitsdatum Kaufpreis im Kalender vermerktTypisch 4–6 Wochen nach Notartermin — Finanzierung muss zu diesem Zeitpunkt abrufbereit sein
- Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten überwiesen (nach Bescheid)Fällig nach Bescheid des Finanzamts — nicht vergessen einzuplanen
8. Übergabe, Vermietung & laufende Verwaltung
- Übergabeprotokoll erstellt: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Mängel dokumentiertBeim Kauf mit Mieter: Mieter bei der Übergabe einbeziehen
- Versorger informiert: Strom, Gas, Wasser auf neuen Eigentümer umgemeldetBesonders wichtig bei Leerstand — Grundkosten laufen auf dich
- Gebäudeversicherung geprüft und ggf. angepasstBei Eigentumswohnungen läuft sie über die WEG — trotzdem prüfen ob ausreichend
- Vermieterrechtschutzversicherung abgeschlossenMietrechtliche Auseinandersetzungen können teuer werden — Schutz lohnt sich
- Bei Neuvermietung: Mietinteressenten Selbstauskunft + Schufa angefordertVerdienst mind. das 3-fache der Kaltmiete als grobe Faustregel
- Steuerberater mit Anlage V Steuererklärung beauftragtIm ersten Jahr alle Kaufnebenkosten, AfA-Berechnung und Werbungskosten korrekt erfassen
- Finanzplanung für das erste Jahr aufgestellt: Mieteinnahmen, Annuität, Rücklage, SteuernLiquiditätsplan schützt vor bösen Überraschungen
Rendite-Check für dein Objekt
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Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung meiner ersten Immobilie?
Banken verlangen typischerweise: die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, die letzten 2 Steuerbescheide, Kontoauszüge der letzten 3 Monate, Eigenkapitalnachweis (Kontoauszug, Depotwertmitteilung) sowie die Objektunterlagen (Grundriss, Energieausweis, Hausgeldabrechnung, Exposé). Selbstständige reichen zusätzlich BWA und EÜR der letzten 2 Jahre ein.
Was muss ich bei der Besichtigung einer Kapitalanlage-Wohnung prüfen?
Feuchtigkeitsschäden (besonders hinter Möbeln, an Außenwänden und in Fensterlaibungen), Zustand der Elektroinstallation (alter Sicherungskasten?), Heizungsanlage (Alter, Typ), Wasserinstallation (Korrosion, Druck), Schallschutz und allgemeiner Zustand des Gemeinschaftseigentums. Bei Altbauten oder auffälligen Befunden: Sachverständigen beauftragen.
Wie prüfe ich den Mieter bei einer bereits vermieteten Kapitalanlage?
Vollständigen Mietvertrag anfordern und auf Mietbeginn, Miethöhe, Kaution und Sondervereinbarungen prüfen. Mietrückstände über Kontoauszüge der letzten 6 Monate nachweisen lassen. Du trittst nach dem Kauf automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein — „Kauf bricht Miete nicht."
Worauf achte ich in Protokollen der Eigentümerversammlung?
Beschlossene aber noch nicht durchgeführte Sonderumlagen (z. B. Dachsanierung, neue Heizung), laufende Rechtsstreitigkeiten der WEG, Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie wiederkehrende Probleme (Wasserschäden, defekter Aufzug). Protokolle der letzten 3 Jahre anfordern.
Wann sollte ich einen Steuerberater einschalten?
Am besten vor dem Kauf — spätestens im ersten Vermietungsjahr. Der Steuerberater hilft bei der korrekten AfA-Berechnung (Gebäude- vs. Grundstücksanteil), der Anlage V zur Steuererklärung und der Absetzbarkeit aller Werbungskosten. Die Beratungskosten sind selbst Werbungskosten und damit absetzbar. Mehr dazu im Ratgeber Steuervorteile bei Vermietung.