Mietausfall ist der Albtraum jedes Vermieters. Neben dem finanziellen Schaden gibt es die Gefahr, durch falsche Schritte das Verfahren selbst zu verlängern oder sogar Schadensersatzpflichten auszulösen. Dieser Guide zeigt dir den rechtlich korrekten Weg — Schritt für Schritt.
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fällen empfiehlt sich die Konsultation eines Anwalts für Mietrecht — besonders vor Kündigung und Klage.
| Schritt | Zeitpunkt | Maßnahme | Ziel |
|---|---|---|---|
| 1 | Tag 3–5 nach Fälligkeit | Schriftliche Zahlungsaufforderung | Schnelle Klärung, Dokumentation starten |
| 2 | Tag 14–21 | Mahnung per Einschreiben | Verzug rechtssicher begründen |
| 3 | Ab 2 Monatsmieten Rückstand | Fristlose Kündigung (schriftlich) | Mietverhältnis sofort beenden |
| 4 | Nach Ablauf Räumungsfrist | Räumungsklage beim Amtsgericht | Vollstreckungstitel erwirken |
| 5 | Nach Urteil (6–18 Monate) | Gerichtsvollzieher beauftragen | Zwangsräumung durchführen |
1. Schritt 1: Zahlungsaufforderung (sofort)
Die Miete ist am dritten Werktag eines Monats fällig (§ 556b BGB). Wenn sie bis zum 5. oder 6. des Monats nicht eingegangen ist, solltest du sofort reagieren — auch wenn es unangenehm ist.
Kontaktiere den Mieter: Zuerst kurz per Telefon oder WhatsApp. Vielleicht ist es eine Bankverzögerung oder ein Versehen. Wenn keine Reaktion kommt oder die Zahlung ausbleibt:
Schriftliche Zahlungsaufforderung per E-Mail oder Brief (noch nicht Einschreiben notwendig) mit:
- Ausstehenden Betrag klar benennen (Miete + ggf. Nebenkosten)
- Zahlungsfrist setzen (7–10 Tage)
- Hinweis: Bei Ausbleiben folgen weitere rechtliche Schritte
- Deine Bankverbindung nochmal angeben
Wichtig: Dokumentiere alles. Screenshot des WhatsApp-Chats, E-Mail-Kopie, bei Briefen: Zeugen oder späteren Einschreiben-Beweis.
2. Schritt 2: Mahnung per Einschreiben
Wenn die erste Zahlungsaufforderung keine Wirkung zeigt, folgt eine formelle Mahnung — per Einschreiben mit Rückschein. Das ist wichtig für die spätere Beweisführung.
In der Mahnung (ca. 2–3 Wochen nach Fälligkeit):
- Exakten Rückstand benennen (alle ausstehenden Monate einzeln auflisten)
- Letzte Zahlungsfrist setzen (10–14 Tage)
- Androhen: Bei weiterem Ausbleiben fristlose Kündigung
- Ankündigung: Übergabe an Anwalt
Eine Mahnung ist rechtlich keine Pflicht vor der Kündigung — sie schützt aber dich als Vermieter vor dem Einwand, du hättest nicht reagiert. Sie zeigt dem Richter im späteren Verfahren, dass du alle Chancen gegeben hast.
3. Schritt 3: Fristlose Kündigung nach § 543 BGB
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn:
- Der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monate vollständig nicht zahlt, oder
- Der Rückstand über mehrere Monate hinweg den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht
Die Kündigung muss:
- Schriftlich erfolgen (per Post — E-Mail reicht nicht!)
- Den Kündigungsgrund konkret benennen (welche Monate, welche Beträge)
- Per Einschreiben mit Rückschein oder Bote mit Zeugen zugestellt werden
- Von allen Vermieter-Parteien unterschrieben sein (bei GbR: alle Gesellschafter)
Wichtig: Schonfrist-Zahlung
Zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Kündigung alle rückständigen Mieten nach (§ 569 Abs. 3 BGB), wird die fristlose Kündigung unwirksam — die sog. Schonfristzahlung. Diese Möglichkeit besteht nur einmal in zwei Jahren. Danach ist auch eine nachträgliche Zahlung nicht mehr heilend.
Neben der fristlosen Kündigung solltest du gleichzeitig auch ordentlich kündigen (fristgemäß nach § 573 BGB mit Angabe des berechtigten Interesses). Falls die fristlose Kündigung später angefochten wird, greift die ordentliche Kündigung als Rückfall.
4. Schritt 4: Räumungsklage
Verlässt der Mieter nach der Kündigung nicht freiwillig die Wohnung, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht. Du brauchst dazu in der Regel einen Anwalt (ab Klagewert 5.000 €, was bei Räumungsklagen fast immer der Fall ist: Streitwert = Jahresmiete).
Der Ablauf:
- Anwalt beauftragt → Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen
- Gericht stellt Klage zu → Mieter hat Möglichkeit zur Stellungnahme
- Mündliche Verhandlung → Urteil (meist 3–12 Monate nach Klage)
- Rechtskräftiges Urteil → Gerichtsvollzieher beauftragen
- Zwangsräumung (kann nochmals Wochen dauern)
Berliner Räumung (kostengünstiger)
Bei der sog. Berliner Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz, lässt aber das Mobiliar zunächst in der Wohnung. Du wirst Verwahrer der Sachen. Das spart Lagerkosten, hat aber auch rechtliche Risiken. Sprich das mit deinem Anwalt ab.
5. Kosten und Zeitplan
| Kostenposition | Betrag (ca.) | Hinweis |
|---|---|---|
| Anwaltskosten Kündigung | 300–800 € | Optional, aber empfehlenswert |
| Gerichtsgebühren (Räumungsklage) | 400–800 € | Abhängig von Jahresmiete |
| Anwaltskosten (1. Instanz) | 1.000–2.500 € | Pro Instanz (bei Berufung nochmals) |
| Gerichtsvollzieher | 200–500 € | Zustellung, Vollstreckung |
| Räumungsunternehmen | 500–3.000 € | Bei Möbeln im Objekt, Entrümpelung |
| Gesamt | 3.000–8.000 € | Ggf. erstattbar vom Mieter (oft nicht einbringlich) |
| Mietausfälle (6–18 Monate) | 3.600–21.600 € | Bei 600 €/Monat Kaltmiete |
Der tatsächliche Schaden ist oft viel höher als die Verfahrenskosten — nämlich der Mietausfall während des gesamten Prozesses plus mögliche Schäden an der Immobilie. Urteile gegen insolvente Mieter sind schwer vollstreckbar.
6. Typische Fehler von Vermietern
Fehler 1: Zu langes Warten
Viele Vermieter warten 3–4 Monate, bevor sie reagieren — aus Mitgefühl oder um Ärger zu vermeiden. Das verlängert den Ausfall enorm. Handle nach maximal 6 Wochen Rückstand mit ernsthaften Schritten.
Fehler 2: Mündliche Kommunikation ohne Dokumentation
"Mein Mieter hat gesagt, er zahlt nächste Woche" — solche Aussagen helfen dir vor Gericht nicht. Dokumentiere alles schriftlich. Fass Telefonate kurz per E-Mail nach ("Ich bestätige unser Gespräch vom... in dem vereinbart wurde...").
Fehler 3: Formfehler in der Kündigung
Eine Kündigung per WhatsApp oder E-Mail ist unwirksam. Ein fehlender Kündigungsgrund, fehlende Unterschrift oder falsche Zustellung kann die gesamte Kündigung angreifbar machen. Lass wichtige Kündigungen von einem Anwalt prüfen.
Fehler 4: Selbstjustiz
Schlösser tauschen, Strom abschalten, Möbel räumen, Schlüssel nicht aushändigen — all das ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann zu Schadensersatzpflichten führen. Warte auf das Räumungsurteil und den Gerichtsvollzieher.
Fehler 5: Zahlung nach Kündigung akzeptieren
Wenn du nach einer fristlosen Kündigung weiter Miete annimmst, kann das als Anerkennung des Mietverhältnisses gewertet werden und die Kündigung unwirksam machen. Klare Linie: Zahlung annehmen, aber gleichzeitig schriftlich dokumentieren, dass du das Mietverhältnis weiterhin als beendet betrachtest.
7. Prävention: So reduzierst du das Risiko
Der beste Mietausfall ist der verhinderte. Professionelle Vermieter setzen auf mehrere Ebenen der Prävention:
Vor Vermietung
- ✓ Schufa-Auskunft einholen (Vermieter darf das verlangen)
- ✓ Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
- ✓ Mieterauskunft vom Vorvermieter einholen
- ✓ Kaltmiete ≤ 30 % des Nettoeinkommens (Faustregel)
- ✓ Mietkaution maximal 3 Kaltmieten (Bar oder Bankbürgschaft)
Während der Mietzeit
- ✓ Mietausfallversicherung abschließen (ca. 150–300 €/Jahr)
- ✓ Regelmäßige Kontoüberwachung — nicht monatelang warten
- ✓ Gutes Mietverhältnis pflegen — zufriedene Mieter zahlen pünktlicher
- ✓ SEPA-Lastschrift vereinbaren (automatisch, kein Vergessen)
- ✓ Schnelle Reaktion auf Mängelanzeigen (Mieter können Mietminderung geltend machen)
Mietausfallversicherung: Für ca. 150–300 € pro Jahr und Einheit übernimmt der Versicherer bei Zahlungsausfall die Miete (meist nach 2–3 ausgefallenen Monaten) sowie die Anwalts- und Verfahrenskosten. Bei einem Objekt mit 600 € Kaltmiete kostet das ca. 25 €/Monat — gut investiertes Geld als Risikopuffer.
Mietausfall in deine Rendite einrechnen
Kalkuliere in deinem Cashflow-Rechner immer mit einer Leerstandsquote von 2–5 % ein. Das entspricht 1–3 Wochen Mietausfall pro Jahr und deckt auch gelegentliche Probleme ab.
Cashflow berechnen →Fazit
Mietausfall ist schmerzhaft — aber er folgt einem klar definierten rechtlichen Prozess. Wer früh, konsequent und dokumentiert handelt, minimiert den Schaden. Die häufigsten Fehler passieren durch zu langes Warten, formlose Kommunikation und den Versuch, das Problem selbst zu lösen. Im Ernstfall: Anwalt für Mietrecht hinzuziehen, sobald die Kündigung ausgesprochen wird.
Häufige Fragen
Wann darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Bei zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten vollständig ausgeblieben, oder wenn der Rückstand den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund konkret benennen.
Was kostet eine Räumungsklage?
Gerichtsgebühren 400–800 €, Anwaltskosten 1.000–2.500 €, Gerichtsvollzieher 200–500 €, Räumungsunternehmen 500–3.000 €. Gesamtkosten typisch: 3.000–8.000 €, ohne den Mietausfall während des Verfahrens.
Darf der Vermieter einfach die Schlösser austauschen?
Nein. Das ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann zu Schadensersatzansprüchen führen. Selbst nach Räumungsurteil darf nur der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen.
Hilft die Mietkaution bei Mietausfall?
Ja, bis zu drei Kaltmieten. Das reicht selten für einen langen Mietstreit. Eine Mietausfallversicherung (ca. 150–300 €/Jahr) ist eine sinnvolle Ergänzung.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Durchschnittlich 6–18 Monate — in Großstädten (Berlin, Hamburg) können es auch 24 Monate oder mehr sein. Rechne inklusive Räumung mit 12–24 Monaten als realistischem Zeitraum.