Die AfA ist einer der größten Steuervorteile für Vermieter — und gleichzeitig einer der am häufigsten falsch verstandenen. Du schreibst ein Gebäude ab, das steuerlich als sich abnutzend gilt, auch wenn es real an Wert gewinnt. Das Ergebnis: Steuerersparnis ohne echten Geldabfluss. Dieser Ratgeber erklärt die aktuelle Rechtslage 2026, zeigt ein konkretes Rechenbeispiel und erklärt, worauf du beim Kauf achten solltest.
Inhalt
1. Was ist die AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — im steuerlichen Sinne die jährliche Abschreibung eines Wirtschaftsguts. Bei Immobilien gilt: Gebäude nutzen sich ab (so das Steuerrecht), Grundstücke hingegen nicht. Deshalb kannst du nur den Gebäudewert abschreiben, nicht den Bodenanteil.
Als Vermieter setzt du die AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG). Das senkt deinen steuerpflichtigen Überschuss — und damit deine Einkommensteuer — Jahr für Jahr, ohne dass dir ein Cent aus der Tasche geht.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Eine Wohnung wirft 800 € Kaltmiete ab. Die Betriebskosten (Zinsen, Hausgeld, Verwaltung) betragen 700 €. Ohne AfA wären 100 € steuerpflichtig. Mit AfA von 300 € monatlich (3.600 €/Jahr) entsteht ein steuerlicher Verlust von 200 € — der dein zu versteuerndes Gesamteinkommen reduziert.
2. AfA-Sätze 2026: 2 % vs. 3 %
Das Jahressteuergesetz 2022 hat die AfA für Neubauten erhöht. Seit dem 01.01.2023 gilt:
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Bestandsgebäude (Baujahr bis 31.12.2022) | 2,0 % p.a. | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neubau (Fertigstellung ab 01.01.2023) | 3,0 % p.a. | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG n.F. |
| Denkmalschutz-Objekte | 2,5 % p.a. | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
Wichtig: Maßgeblich ist das Fertigstellungsdatum des Gebäudes, nicht das Kaufdatum. Kaufst du 2026 eine Wohnung, die 2019 gebaut wurde, gilt die 2 % Regelung. Ein Neubau, der im Dezember 2022 fertiggestellt wurde, fällt ebenfalls noch unter 2 %.
Tipp: Mehr als 2 % für Altbauten möglich
Hast du einen Altbau mit Baujahr vor 1970 oder erkennbarem Sanierungsstau? Das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich einen höheren AfA-Satz, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich unterstellten 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Mit einem Sachverständigengutachten lassen sich so 4–10 % p.a. statt 2 % erreichen — rechtlich gestärkt durch das BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19). Mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten: Höhere AfA für Altbauten.
3. Grundstücksanteil bestimmen
Grundstücke unterliegen keiner Abnutzung und dürfen daher nicht abgeschrieben werden. Der Gebäudeanteil ergibt sich aus: Kaufpreis − anteiliger Grundstückswert.
Den Grundstücksanteil bestimmst du anhand der Bodenrichtwert-Tabelle des Bundesfinanzministeriums (BMF). Das Finanzamt akzeptiert diese Aufteilung in der Regel, wenn sie methodisch korrekt berechnet wird. Alternativ kannst du im notariellen Kaufvertrag eine explizite Aufteilung verankern — das vereinfacht die steuerliche Behandlung erheblich.
Als grobe Orientierung:
- A-Städte (München, Hamburg, Frankfurt): 40–60 % Grundstücksanteil
- B-Städte (Köln, Stuttgart, Düsseldorf): 25–40 %
- C-Städte (Leipzig, Dresden, Magdeburg): 15–25 %
- Ländlich: 5–15 %
Je höher der Grundstücksanteil, desto geringer die AfA-Basis — und desto kleiner die jährliche Steuerersparnis. Das ist ein struktureller Nachteil von A-Lagen bei der AfA-Nutzung.
4. Rechenbeispiel: 200.000 € Kaufpreis
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in einer B-Stadt
| Kaufpreis (Bestandswohnung, Bj. 2010) | 200.000 € |
| Grundstücksanteil (30 %) | − 60.000 € |
| AfA-Basis (Gebäudeanteil) | 140.000 € |
| AfA-Satz (Bestand, 2 % p.a.) | × 2 % |
| Jährliche AfA | 2.800 € |
| Grenzsteuersatz (Annahme) | 42 % |
| Steuerersparnis pro Jahr | 1.176 € |
| = 98 € pro Monat weniger Steuern | = + 98 €/Monat |
Quelle: Berechnungen basierend auf § 7 Abs. 4 EStG. Grenzsteuersatz ist individuell verschieden. Für eine präzise Steuerberechnung empfehlen wir einen Steuerberater.
Über 50 Jahre Abschreibungsdauer summiert sich das auf 58.800 € Steuerersparnis allein durch die AfA — bei gleichbleibendem Grenzsteuersatz. In der Praxis variiert das, aber es verdeutlicht die langfristige Hebelwirkung.
Für eine vollständige Berechnung deines Investments empfiehlt sich unser AfA-Rechner für Immobilien, der Gebäudeanteil, Satz und jährliche Steuerersparnis automatisch berechnet.
5. Sonderabschreibung §7b EStG
Neben der normalen AfA gibt es für neue Mietwohngebäude die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Diese erlaubt zusätzlich zur regulären AfA in den ersten 4 Jahren jeweils 5 % des Gebäudewerts abzuschreiben — also insgesamt 20 % Bonus-Abschreibung am Anfang.
Voraussetzungen (Stand 2026):
- Neubau oder Ersterwerb einer neu gebauten Wohnung
- Wohnfläche ≤ 149 m²
- Gebäude muss dem Energiestandard QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) entsprechen (ab Bauantrag 01.01.2023)
- Vermietet (nicht selbst bewohnt) für mindestens 10 Jahre
- Baukostengrenze: 5.200 €/m² (Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m²)
Die Sonderabschreibung ist ein erheblicher Steuervorteil für Neubauprojekte — kann aber durch die höheren Kaufpreise bei Neubauten teilweise kompensiert werden. Prüfe immer die Gesamtrendite, nicht nur den Steuereffekt.
6. AfA und Spekulationsfrist
Hier lauert eine Falle, die viele Einsteiger übersehen: Die AfA mindert die steuerlichen Anschaffungskosten. Das bedeutet: Wenn du innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufst, erhöht jede genutzte AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Rechenbeispiel:
- Kaufpreis 2020: 200.000 €
- Aufgelaufene AfA bis 2026 (6 Jahre × 2.800 €): 16.800 €
- Steuerliche Anschaffungskosten: 200.000 € − 16.800 € = 183.200 €
- Verkaufspreis 2026: 240.000 €
- Steuerpflichtiger Gewinn: 240.000 € − 183.200 € = 56.800 €
Ohne AfA wäre der Gewinn "nur" 40.000 € gewesen. Die AfA hat dir jährlich Steuern gespart, erhöht aber den Gewinn beim Verkauf. Das ist kein Nachteil per se — du hattest das Geld früher —, aber du solltest es in deine Kalkulation einbeziehen.
Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG). Dann lohnt sich die AfA-Nutzung in jedem Fall, weil du den Steuervorteil ohne späteren Rückzahlungseffekt mitgenommen hast.
Mehr dazu im Ratgeber Steuervorteile bei Vermietung: AfA, Werbungskosten & Spekulationsfrist.
7. Häufige Fehler bei der AfA
Diese Fehler begegnen uns immer wieder:
- Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt: Wer den Grundstücksanteil kleinrechnet, setzt eine zu hohe AfA an — und riskiert eine Prüfung durch das Finanzamt. Orientiere dich an den BMF-Tabellen.
- Kaufnebenkosten vergessen: Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler) erhöhen die Anschaffungskosten — und damit anteilig auch die AfA-Basis. Viele vergessen, diese korrekt aufzuteilen.
- Fertigstellungsjahr falsch: Entscheidend ist das Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht das Kaufjahr. Prüfe den Grundbuchauszug oder das Energieausweis-Datum.
- AfA nach Renovierung anpassen: Nachträgliche Investitionen (Dach, Heizung, Fenster) können als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar sein oder müssen aktiviert und separat abgeschrieben werden — je nach Höhe und Art. Hier lohnt sich Steuerberatung.
- Spekulationsfrist nicht berücksichtigt: Plane den Verkauf von Anfang an — idealerweise nach 10 Jahren. Dann greift die Steuerfreiheit, und die AfA war ein reiner Gewinn.
AfA berechnen
Wie viel Steuer sparst du konkret?
Gib Kaufpreis, Grundstücksanteil und Grenzsteuersatz ein — der Rechner zeigt dir die jährliche AfA und Steuerersparnis auf einen Blick.
8. Häufige Fragen zur AfA
Was ist die AfA bei Immobilien?+
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Als Vermieter kannst du jährlich 2 % (Bestandsbau) oder 3 % (Neubau ab 2023) des Gebäudewerts als Werbungskosten absetzen — ohne tatsächliche Ausgabe. Das reduziert dein steuerpflichtiges Einkommen.
Gilt die AfA auch, wenn ich die Immobilie mit Gewinn vermiete?+
Ja. Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unabhängig davon, ob ein Überschuss oder ein Verlust entsteht. Wenn ein steuerlicher Verlust entsteht, kann dieser mit anderen Einkommensarten verrechnet werden.
Wie hoch ist der Grundstücksanteil bei der AfA?+
Den Grundstücksanteil bestimmst du anhand der BMF-Tabellen oder einer Kaufvertragsaufteilung. Als Faustregel: In A-Städten 40–60 %, in B-Städten 25–40 %, in C-Städten 15–25 %. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Was ist die Sonderabschreibung §7b EStG?+
Eine Bonus-Abschreibung für neue Mietwohnungen: In den ersten 4 Jahren zusätzlich 5 % p.a. (= 20 % gesamt). Voraussetzung ist u.a. der QNG-Energiestandard, Wohnfläche ≤ 149 m² und mindestens 10 Jahre Vermietungsabsicht.
Verliere ich die AfA-Vorteile beim Verkauf?+
Nicht verlieren — aber die aufgelaufene AfA erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, wenn du innerhalb von 10 Jahren verkaufst. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei, die genutzte AfA war dann ein reiner Gewinn ohne Gegenrechnung.