AfA (Abschreibung für Abnutzung)
Die AfA erlaubt Immobilieninvestoren, den Gebäudeanteil ihrer Immobilie jährlich steuerlich abzuschreiben — und damit die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich zu senken.
Definition
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerliches Instrument, das die wirtschaftliche Wertminderung eines Gebäudes berücksichtigt. Für Immobilien, die nach 1924 gebaut wurden, beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr über 50 Jahre (bei Neubauten ab 2023: 3 % über 33 Jahre). Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig — nur der Gebäudeanteil.
Formel
- Gebäudeanteil:
- Kaufpreis minus Grundstückswert (oft 70–80 % des Kaufpreises in B/C-Lagen)
- AfA-Satz:
- 2 % für Altbauten; 3 % für Neubauten ab 2023
Berechnungsbeispiel
Kaufpreis 200.000 €, Grundstücksanteil 40.000 € (20 %), Gebäudeanteil 160.000 €, AfA-Satz 2 %.
AfA = 160.000 × 0,02 = 3.200 € / Jahr steuerlich absetzbar
Was du als Investor wissen solltest
Die AfA ist der größte Steuervorteil für Vermieter. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart ein Investor mit 3.200 € AfA jährlich 1.344 € Steuern — ohne realen Geldabfluss. Über 10 Jahre sind das 13.440 € Steuerersparnis. Wichtig: Bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist (10 Jahre) wird die AfA nicht rückwirkend besteuert.
Bedeutung für Kapitalanleger
Kalkuliere die AfA immer in deinen Cashflow ein — sie verbessert die Steuerlast auf Mieteinnahmen und kann aus einem knapp negativen Cashflow (vor Steuern) einen positiven machen (nach Steuern).