Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch Fremdkapital finanziert ist — ein wichtiger Risikoindikator für Banken.
Definition
Der Beleihungsauslauf (auch Loan-to-Value, LTV) berechnet sich aus dem Darlehensbetrag dividiert durch den Beleihungswert der Immobilie (80–90 % des Kaufpreises). Ein LTV von 80 % bedeutet, dass die Bank 80 % des Beleihungswerts finanziert. Banken unterscheiden zwischen Beleihungsgrenze (meist 60 % für günstigste Konditionen) und Beleihungsauslauf.
Formel
- Darlehen:
- Darlehensbetrag
- Beleihungswert:
- Bankinterner Wert der Immobilie (ca. 80–90 % des Kaufpreises)
Berechnungsbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, Beleihungswert 270.000 € (90 %), Darlehen 210.000 €.
Beleihungsauslauf = 210.000 / 270.000 × 100 = 77,8 %
Was du als Investor wissen solltest
Banken berechnen Zinsen nach dem Beleihungsauslauf: Unter 60 % LTV gibt es die günstigsten Zinsen; 60–80 % LTV kostet etwas mehr; über 80 % LTV wird deutlich teurer oder schwer finanzierbar. Als Kapitalanleger ohne Eigennutzungspläne finanzieren Banken oft maximal 80 % des Kaufpreises.
Bedeutung für Kapitalanleger
Plane deinen Eigenkapitaleinsatz so, dass du unter 80 % LTV bleibst — das spart Zinsen und verbessert die Finanzierbarkeit. Bei 300.000 € Kaufpreis und Beleihungswert 270.000 € brauchst du mindestens 60.000 € EK für 80 % LTV plus Kaufnebenkosten.