Annuität
Eine Annuität ist die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die ein Immobilienkäufer an die Bank zahlt — die monatliche Belastung bleibt konstant, der Zinsanteil sinkt.
Definition
Bei einem Annuitätendarlehen — der Standardform der Immobilienfinanzierung in Deutschland — bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit sinkt die Restschuld, wodurch die Zinsen abnehmen und der Tilgungsanteil steigt. Das Darlehen tilgt sich damit am Ende der Laufzeit automatisch.
Formel
- Darlehensbetrag:
- Kreditbetrag
- Zinssatz:
- Monatlicher Zinssatz (Jahreszinssatz / 12)
- n:
- Anzahl der Monatsraten
Berechnungsbeispiel
Darlehen 200.000 €, Zinssatz 3,5 % p.a., Tilgung 2 % Anfangstilgung.
Monatliche Annuität ≈ 916 € (Zinsen 583 € + Tilgung 333 €)
Was du als Investor wissen solltest
Anfangstilgungen von 1–2 % sind in Deutschland üblich. Bei 1 % Tilgung dauert es 50+ Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung — bei 2 % ca. 30 Jahre. Für Kapitalanleger gilt: Hohe Tilgung erhöht den Cashflow-Druck, baut aber schneller Eigenkapital auf. Niedrige Tilgung verbessert den Cashflow, aber die Restschuld bleibt lange hoch.
Bedeutung für Kapitalanleger
Deine Annuität ist dein größter Fixkostenblock. Wähle eine Tilgungsrate, die deinen Cashflow schont, aber dennoch innerhalb der Zinsbindung signifikant Eigenkapital aufbaut. 2 % Anfangstilgung ist für die meisten Kapitalanleger ein guter Ausgangspunkt.