Tilgungsrechner Kapitalanlage – Annuität und Restschuld berechnen
Der Tilgungsrechner hilft dir, die optimale Finanzierungsstruktur für deine Kapitalanlage zu finden. Wie hoch ist die monatliche Rate? Wie viel Restschuld bleibt nach 10 oder 15 Jahren? Und wie viel Tilgung macht für Investoren Sinn?
Nutze unseren vollständigen Rechner für diese Berechnung:
Tilgung im Cashflow-Rechner simulieren → öffnen →Formel
- Darlehen:
- Kreditsumme in Euro
- Monatlicher Zins:
- Jahreszins ÷ 12
- Laufzeit:
- Anzahl der Monate (z.B. 10 Jahre = 120 Monate)
Wie viel Tilgung ist für Kapitalanleger optimal?
Anders als bei der Eigennutzung ist die optimale Tilgung für Kapitalanleger eine Abwägung: **Argumente für niedrige Tilgung (1–2%):** - Höherer Cashflow (mehr Geld jeden Monat) - Darlehenszinsen sind Werbungskosten → Steuerersparnis - Gesparte Tilgung kann in weitere Immobilien investiert werden **Argumente für höhere Tilgung (2–3%):** - Schnellerer Schuldenabbau - Geringeres Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung - Mehr Sicherheit bei Mietausfällen Die meisten erfahrenen Kapitalanleger wählen 2% Tilgung und sichern sich Sondertilgungsrechte von 5–10% p.a. für Flexibilität.
Restschuld nach Zinsbindungsende – was bedeutet das?
Bei 10 Jahren Zinsbindung und 2% Tilgung (Standardfall) ist nach Ablauf die Restschuld noch erheblich. Beispiel: 200.000 € Darlehen, 3,5% Zins, 2% Tilgung → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 170.000 €. Das ist das Anschlussfinanzierungsrisiko: Steigen die Zinsen bis dahin stark, wird die Anschlussrate deutlich höher. Deshalb: Bei günstigen Zinsen längere Zinsbindung (15–20 Jahre) wählen, auch wenn sie etwas mehr kostet.
Annuitätenrechnung: 200.000 € Darlehen
- Darlehenssumme
- 200.000 €
- Zinssatz p.a.
- 3,5%
- Anfängliche Tilgung p.a.
- 2,0%
- Monatliche Rate
- 916,67 €
- Zinsen im ersten Monat
- 583,33 €
- Tilgung im ersten Monat
- 333,33 €
Tipp: Sondertilgungsrecht von 5% p.a. einbauen – gibt dir Flexibilität ohne höhere Pflichtrate.
Häufige Fragen
- Wie viel Tilgung ist bei einer Kapitalanlage sinnvoll?
- Typischerweise 1,5–2% anfängliche Tilgung für Kapitalanleger. Das hält die monatliche Rate niedrig (besserer Cashflow) und die Darlehenszinsen hoch – was steuerlich vorteilhaft ist. Dazu Sondertilgungsrechte vereinbaren.
- Was ist die Annuität?
- Die Annuität ist die konstante monatliche Kreditrate. Sie setzt sich aus einem sinkenden Zinsanteil und einem steigenden Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit sinken die Zinsen – und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.