Tilgung
Die Tilgung ist der Rückzahlungsanteil der monatlichen Kreditrate, mit dem die Restschuld schrittweise abgebaut wird — im Gegensatz zum Zinsanteil, der an die Bank geht.
Definition
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich jede Monatsrate aus Zins und Tilgung zusammen. Die Tilgung reduziert die Restschuld des Darlehens. Da die Zinsen auf die sinkende Restschuld berechnet werden, steigt der Tilgungsanteil mit der Zeit automatisch an — die Annuität bleibt aber konstant. Für Immobilieninvestoren ist Tilgung zwangsweises Sparen: Sie baut Eigenkapital auf.
Berechnungsbeispiel
Darlehen 150.000 €, Zinssatz 4 % p.a., Anfangstilgung 2 %. Monatliche Rate: 750 €.
Jahr 1: Zinsen 500 €/Monat + Tilgung 250 €/Monat. Jahr 10: Zinsen ca. 430 €/Monat + Tilgung ca. 320 €/Monat.
Was du als Investor wissen solltest
Für Kapitalanleger (im Unterschied zu Selbstnutzern) ist Tilgung steuerlich nicht absetzbar. Nur der Zinsanteil der Rate kann als Werbungskosten geltend gemacht werden. Das macht niedrige Tilgung steuerlich attraktiv, birgt aber das Risiko einer hohen Restschuld bei der Anschlussfinanzierung.
Bedeutung für Kapitalanleger
Überlege sorgfältig: Hohe Tilgung = mehr EK-Aufbau, aber schlechterer Cashflow und weniger steuerlich absetzbare Zinsen. Niedrige Tilgung = besserer Cashflow, mehr Steuerersparnis, aber höheres Refinanzierungsrisiko. Die optimale Tilgung hängt von deiner persönlichen Steuersituation ab.