Kaufpreisfaktor Rechner – Mietmultiplikator für Immobilien berechnen
Der Kaufpreisfaktor (auch Mietmultiplikator) gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert. Je niedriger der Wert, desto günstiger die Immobilie im Verhältnis zur Miete.
Renditerechner
Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.
Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand etc.
Formel
- Kaufpreis:
- Kaufpreis ohne Nebenkosten
- Jahreskaltmiete:
- Monatliche Kaltmiete × 12
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet: Bei konstantem Mietpreis würde es 25 Jahre dauern, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis amortisiert haben. Faktisch ist dies natürlich vereinfacht – Mieten steigen, Kosten entstehen, Verkaufserlöse kommen hinzu. Der Vorteil des Kaufpreisfaktors: Er ist besonders intuitiv und wird im deutschen Immobilienmarkt häufig als erste Orientierungsgröße verwendet. Bei der Immobiliensuche auf Portalen wie ImmoScout können Investoren schnell den Kaufpreisfaktor im Kopf ausrechnen.
Kaufpreisfaktor Richtwerte nach Lagetyp 2026
**Unter 15**: Sehr günstig – prüfe Lage und Substanz genau. Solche Angebote gibt es meist in strukturschwachen Regionen. **15–20**: Günstig für C/D-Lagen. Gute Cashflows möglich. **20–25**: Marktgerecht für B-Lagen (Leipzig, Dresden, Hannover). **25–30**: Teuer, aber in dynamischen B+-Städten oder guten A-Lagen normal. **Über 30**: Nur mit starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll. In München und Hamburg derzeit Standard (Faktor 35–40).
Mehrfamilienhaus in Dresden
- Kaufpreis
- 450.000 €
- Jahreskaltmiete (5 Einheiten)
- 24.000 €
Entspricht einer Bruttomietrendite von 5,3%. Für Dresden ein guter Wert.
Häufige Fragen
- Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
- Als Faustregel: Unter 20 ist günstig, 20–25 marktgerecht für B-Lagen, über 25 teuer. In A-Lagen (München, Hamburg) sind Faktoren von 30–40 aktuell normal. Für positive Cashflows nach Finanzierung sollte der Faktor unter 25 liegen.
- Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietmultiplikator?
- Kaufpreisfaktor und Mietmultiplikator bezeichnen dasselbe: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Beide Begriffe werden synonym verwendet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite in Prozent.
- Ist der Kaufpreisfaktor oder die Mietrendite wichtiger?
- Beide zeigen dasselbe – nur aus unterschiedlicher Perspektive. Kaufpreisfaktor = Jahre zur Amortisation. Mietrendite = jährliche Rendite in Prozent. Für die finale Investitionsentscheidung ist der IRR (unter Einbezug aller Faktoren über die Haltedauer) am aussagekräftigsten.