Die Haushaltsrechnung: Was am Ende wirklich übrig bleibt
Der Budget Rechner arbeitet mit Faustregeln wie der 30–35%-Regel. Die Bank macht es genauer: Sie stellt eine vollständige Haushaltsrechnung auf — Einnahmen minus feste Lebenshaltungskosten, bestehende Kredite, Unterhaltszahlungen und Versicherungen. Erst der Rest gilt als verfügbar für deine Kreditrate. Ein Beispiel für einen Zweipersonenhaushalt:
Beispielrechnung, keine Bankvorgabe — die genaue Pauschale für Lebenshaltungskosten und die Gewichtung einzelner Posten unterscheidet sich von Bank zu Bank.
Die 2.530 € „verfügbar" aus dem Beispiel sind nicht automatisch deine maximale Rate — die Bank rechnet zusätzlich einen Risikopuffer ein (oft werden Zinsen fiktiv 1–2 Prozentpunkte höher angesetzt, um Zinsänderungsrisiken abzufedern). Je mehr frei verfügbares Einkommen übrig bleibt, desto komfortabler fällt die Zusage aus.
SCHUFA & Zahlungswilligkeit
Neben der reinen Zahlungsfähigkeit prüft die Bank, ob du in der Vergangenheit zuverlässig gezahlt hast. Dafür zieht sie eine SCHUFA-Auskunft: Zahlungshistorie bei laufenden Verträgen, bestehende Kredite, Girokonten und — wichtig — wie viele Kreditanfragen in letzter Zeit gestellt wurden. Zu viele Anfragen in kurzer Zeit können den Score drücken, auch wenn am Ende nichts abgeschlossen wurde.
Praxis-Tipp: Hol dir deine eigene Auskunft zuerst
Nach Art. 15 DSGVO hast du einmal jährlich Anspruch auf eine kostenlose Datenkopie direkt bei der SCHUFA (schufa.de). So siehst du vor dem Bankgespräch, ob veraltete oder fehlerhafte Einträge enthalten sind — und kannst sie korrigieren lassen, statt von einer schlechteren Finanzierungszusage überrascht zu werden.
Wie deine Beschäftigungsart bewertet wird
Beamte / unbefristet Festangestellte
Beste Konditionen, oft ohne Zinsaufschlag.
Befristet Angestellte
Bank verlangt meist eine Verlängerungsperspektive oder Entfristungszusage des Arbeitgebers.
In der Probezeit
Viele Banken warten die Probezeit ab oder verlangen eine Arbeitgeberbestätigung über die Weiterbeschäftigung.
Selbstständige / Freiberufler
2–3 Jahre Steuerbescheide und BWA nötig, oft Zinsaufschlag von 0,2–0,5 %.
In Elternzeit
Zählt in der Regel nur das Einkommen nach Rückkehr in den Beruf — Elterngeld wird meist nicht angerechnet.
Der Beleihungsauslauf: Warum Eigenkapital doppelt wirkt
Die dritte Säule der Bonitätsprüfung ist das Objekt selbst. Die Bank setzt einen Beleihungswert an — meist 10–20 % unter dem Marktpreis — und berechnet daraus den Beleihungsauslauf: Kreditsumme geteilt durch Beleihungswert. Unter 80 % Beleihungsauslauf gibt es spürbar bessere Zinsen, über 90 % werden Zinsaufschläge üblich.
Mehr Eigenkapital wirkt hier doppelt: Es senkt sowohl die nötige Kreditsumme (und damit die monatliche Rate in der Haushaltsrechnung) als auch den Beleihungsauslauf (und damit das Risiko für die Bank). Mit dem Eigenkapital Check siehst du, wo du aktuell stehst.
Diese Unterlagen solltest du vorbereiten
- →Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate (oder 2–3 Jahre Steuerbescheide bei Selbstständigen)
- →Aktuelle SCHUFA-Auskunft (vorab selbst anfordern, um Überraschungen zu vermeiden)
- →Kontoauszüge der letzten 3 Monate
- →Ausweiskopie aller Antragsteller
- →Selbstauskunft mit Vermögensübersicht (Sparguthaben, Depots, bestehende Kredite)
- →Objektunterlagen: Exposé, Grundriss, Energieausweis, bei Bestand ggf. Grundbuchauszug
- →Bei Neubau/Bauträger: Baubeschreibung und Kaufvertragsentwurf
Was tun, wenn eine Bank ablehnt?
Jede Bank gewichtet Haushaltsrechnung, SCHUFA und Beleihungswert etwas anders — eine Ablehnung ist kein endgültiges Urteil über deine Finanzierbarkeit. Sinnvolle nächste Schritte:
- →Mehrere Banken parallel anfragen, idealerweise über einen Finanzierungsvermittler mit Zugang zu vielen Anbietern
- →Mehr Eigenkapital einbringen, um Kreditsumme und Beleihungsauslauf zu senken
- →Einen Mitantragsteller oder Bürgen mit stabilem Einkommen hinzuziehen
- →Die Kreditsumme senken — etwa durch ein günstigeres Objekt oder mehr Eigenkapital
- →Bestehende Kleinkredite vor der Anfrage tilgen, um die Haushaltsrechnung zu entlasten
Häufige Fragen
Was prüft die Bank bei der Bonitätsprüfung für eine Baufinanzierung?
Drei Dinge: deine Zahlungsfähigkeit (Haushaltsrechnung aus Einkommen minus laufenden Kosten und bestehenden Verbindlichkeiten), deine Zahlungswilligkeit (SCHUFA-Score und Zahlungshistorie) und das Objekt selbst (Beleihungswert als Sicherheit für den Kredit). Alle drei zusammen ergeben die Kreditentscheidung und den Zinssatz.
Wie bekomme ich meine eigene SCHUFA-Auskunft, bevor ich zur Bank gehe?
Jeder hat nach Art. 15 DSGVO einmal im Jahr Anspruch auf eine kostenlose Datenkopie direkt bei der SCHUFA (schufa.de). Das lohnt sich vor der Bankanfrage, um Fehler oder veraltete Einträge zu korrigieren, bevor sie eine Finanzierungszusage verzögern oder verschlechtern.
Wie wirkt sich eine befristete Anstellung auf die Kreditzusage aus?
Banken sind vorsichtiger, lehnen aber nicht automatisch ab. Hilfreich sind eine schriftliche Arbeitgeberbestätigung über eine wahrscheinliche Entfristung, eine längere Betriebszugehörigkeit oder zusätzliches Eigenkapital, das das Risiko für die Bank senkt.
Was kann ich tun, wenn eine Bank meine Finanzierung ablehnt?
Eine Ablehnung ist nicht final — jede Bank bewertet Bonität leicht anders. Sinnvoll sind: eine zweite und dritte Bank anfragen (idealerweise über einen Finanzierungsvermittler, der mehrere Anbieter parallel prüft), mehr Eigenkapital einbringen, einen Mitantragsteller oder Bürgen hinzuziehen, oder die Kreditsumme senken.
Zählt mein Eigenkapital in die Bonitätsprüfung mit ein?
Ja, direkt. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf (das Verhältnis von Kreditsumme zu Immobilienwert) — und ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank weniger Risiko, was sich unmittelbar in besseren Zinsen und einer höheren Zusagewahrscheinlichkeit niederschlägt.
Erst das Budget, dann die Bonität
Berechne zuerst dein maximales Kaufbudget — danach weißt du, mit welcher Kreditsumme du in die Bonitätsprüfung gehst.
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