Nach dem heftigen Preisrückgang von 2022–2023 und der anschließenden Stabilisierungsphase stellt sich für viele Kapitalanleger die Frage: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zu kaufen? Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Marktdaten und Trends — als Einschätzungshilfe, nicht als Prognose.
Hinweis: Immobilienmarktdaten verändern sich laufend. Die Angaben in diesem Artikel spiegeln den Stand Mai 2026 wider. Überprüfe aktuelle Zinssätze und Preisdaten immer über aktuelle Marktberichte (z.B. Empirica, Bulwiengesa, IVD).
1. Preisentwicklung 2022–2026
Der deutsche Immobilienmarkt erlebte 2022–2023 eine historisch schnelle Korrektur: Nach dem Zinsanstieg von 1 % auf über 4 % fielen Kaufpreise in A-Lagen um 15–25 %, in B-Lagen um 8–15 %, in C-Lagen vereinzelt bis 20 %. 2024 verlangsamte sich die Korrektur, 2025 setzte in den meisten Segmenten eine Stabilisierung ein.
| Lagentyp | Korrektur 2022–2023 | Trend 2025 | Trend 2026 (Q1) |
|---|---|---|---|
| A-Lagen (München, Hamburg, Berlin) | −15 bis −25 % | Stabilisierung | +0 bis +3 % |
| B-Lagen (Hannover, Nürnberg, Köln) | −8 bis −15 % | Stabil / leicht positiv | +1 bis +3 % |
| C-Lagen (Leipzig, Chemnitz, Halle) | −10 bis −20 % | Teils noch unter Druck | −2 bis +2 % |
Die Korrekturen haben Kaufpreisfaktoren normalisiert. In Leipzig beispielsweise fielen Kaufpreisfaktoren von Spitzenwerten über 25 auf 16–20 — was die Nettomietrenditen deutlich verbessert hat. Das macht B- und C-Lagen für Kapitalanleger wieder interessanter als in der Boom-Phase.
2. Zinsen 2026: aktueller Stand und Prognose
Die EZB hat ihren Leitzins seit dem Höchststand von 4,5 % (Oktober 2023) mehrfach gesenkt. Stand Mai 2026 liegt der EZB-Hauptrefinanzierungssatz bei ca. 2,25–2,5 %. Baufinanzierungszinsen reagieren auf Bundesanleihenrenditen und liegen für 10-jährige Laufzeiten bei:
Eigennutzer, sehr gute Bonität
3,3–3,7 %
10 Jahre Zinsbindung
Kapitalanleger, gute Bonität
3,7–4,2 %
10 Jahre Zinsbindung
Kapitalanleger, 15 Jahre
3,9–4,5 %
Längere Zinssicherheit
Prognose: Die meisten Banken und Analysten erwarten keine weitere starke Zinssenkung in 2026 — die Inflation in der Eurozone ist noch nicht vollständig unter Kontrolle. Eine weitere moderate Senkung um 0,25–0,5 Prozentpunkte bis Ende 2026 ist möglich, aber kein Rückfall auf 1–2 % Niveau. Wer auf stark fallende Zinsen wartet, wartet möglicherweise lange.
3. Angebot und Nachfrage: strukturelles Defizit
Das vielleicht wichtigste Argument für den deutschen Immobilienmarkt langfristig: Das strukturelle Angebotsdefizit.
Zahlen zum Wohnungsmarkt Deutschland 2025/2026
- Fertiggestellte Wohnungen 2025: ca. 220.000–240.000 (Quelle: Statistisches Bundesamt)
- Politisches Ziel der Bundesregierung: 400.000 Wohnungen/Jahr
- Jährliches Defizit: ca. 150.000–180.000 Wohnungen
- Leerstand unter Marktbedingungen (angespannte Märkte): unter 2 % in Großstädten
- Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung: stützt Nachfrage in Ballungsräumen
Das Angebotsdefizit ist kein vorübergehendes Problem: Hohe Baukosten (Materialkosten +40 % seit 2019, Arbeitslöhne im Bau gestiegen), gestiegene Zinsen für Projektentwickler, komplexe Genehmigungsverfahren und Fachkräftemangel drücken die Neubauaktivität weiter. Das stützt langfristig die Mietpreise — besonders in Großstädten und Universitätsstädten.
4. Marktlage nach Lagentyp
A-Lagen
Preise: Stabilisierung nach Korrektur
Rendite: 2–3 % netto
Fremdkapital-Effekt: Negativ — Zins (4 %) > Rendite (2–3 %): jeder Kredit-Euro kostet mehr als er einbringt
Für: Wertsteigerungsstrategie, hohe Bonität, lange Haltedauer
B-Lagen
Preise: Stabil, leicht steigend
Rendite: 4–5,5 % netto
Fremdkapital-Effekt: Grenzwertig positiv — Rendite (4–5,5 %) knapp über Zins
Für: Ausgewogene Strategie — bestes Risiko-Rendite-Profil
C-Lagen
Preise: Teils noch leicht unter Druck
Rendite: 5–8 % netto
Fremdkapital-Effekt: Klar positiv — Rendite (5–8 %) deutlich über Zins
Für: Rendite-Fokus, aber Leerstandsrisiko und Substanzprüfung nötig
5. Renditen 2026 nach Städten
| Stadt | Ø Preis/m² | Ø Miete/m² | Bruttorendite | Einschätzung |
|---|---|---|---|---|
| München | 7.800 € | 22 € | 3,4 % | Wertsteigerung |
| Hamburg | 5.200 € | 16 € | 3,7 % | Stabil, teuer |
| Frankfurt | 5.500 € | 17 € | 3,7 % | Stabil |
| Berlin | 4.400 € | 15 € | 4,1 % | Erholt, knappes Angebot |
| Stuttgart | 4.800 € | 16 € | 4,0 % | Solide B/A-Lage |
| Hannover | 2.900 € | 12 € | 5,0 % | Gut für Rendite |
| Nürnberg | 3.200 € | 13 € | 4,9 % | Solide B-Lage |
| Dortmund | 2.200 € | 10 € | 5,5 % | Rendite stark |
| Leipzig | 2.400 € | 11 € | 5,5 % | Top C/B-Lage |
| Halle | 1.600 € | 9 € | 6,8 % | Hohe Rendite, C-Lage |
| Chemnitz | 1.100 € | 7 € | 7,6 % | Sehr hoch, Risiko prüfen |
Richtwerte Mai 2026 (Bestandswohnungen, 60–80 m²). Quellen: Eigene Erhebung, ImmoScout24-Marktdaten, Empirica Preisdatenbank. Abweichungen je nach Mikrolage und Objektzustand möglich.
6. Einschätzung: Kaufen oder warten?
Die Frage, ob 2026 ein guter Kaufzeitpunkt ist, lässt sich nicht pauschal beantworten — sie hängt vom Lagentyp, der Strategie und der persönlichen Finanzierungssituation ab.
Argumente für Kauf 2026
- ✓ Preiskorrektur hat Kaufpreisfaktoren normalisiert
- ✓ Mieten steigen weiter (strukturelles Angebotsdefizit)
- ✓ Zinsen haben Hochpunkt überschritten
- ✓ Weniger Wettbewerb als in Boomjahren
- ✓ In B-/C-Lagen positiver Leverage wieder möglich
Argumente für Abwarten
- ⚠ Zinsen könnten noch leicht sinken (0,25–0,5 %)
- ⚠ C-Lagen noch nicht vollständig korrigiert
- ⚠ Konjunkturrisiken (Deutschland 2025 schwaches Wachstum)
- ⚠ Regulierungsrisiken (Mietpreisbremse-Verschärfungen)
- ⚠ Zinsänderungsrisiko bei Prolongation in 10 Jahren
Unsere Einschätzung: Wer in B-Lagen mit solider Nettomietrendite über 4,5 % kauft, langfristig hält (10+ Jahre) und sich die Finanzierung mit 10–15 Jahre Zinsbindung sichert, hat 2026 einen vergleichsweise günstigen Einstieg gegenüber 2020–2022. Das Warten auf weiter fallende Zinsen ist riskant — keine Prognose ist verlässlich, und jedes Quartal Leerstand oder höhere Einstiegspreise können die kalkulierten Zinsvorteile auffressen.
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Häufige Fragen
Fallen Immobilienpreise 2026 weiter?
Die breite Korrektur ist weitgehend abgeschlossen. A-Lagen stabilisieren sich oder wachsen moderat, B-Lagen stabil, C-Lagen teils noch leicht unter Druck. Eine weitere starke Korrektur wird von den meisten Analysten nicht erwartet.
Wie hoch sind die Bauzinsen 2026?
Stand Mai 2026: ca. 3,5–4,2 % für Kapitalanleger mit guter Bonität (10 Jahre Zinsbindung). Die EZB hat gesenkt, aber kein Rückfall auf Niedrigzins-Niveau erwartet.
Lohnt sich Immobilien kaufen 2026?
Für B-/C-Lagen mit Nettomietrenditen über 4,5 % deutlich besser als 2020–2022. A-Lagen bleiben durch negativen Leverage schwierig. Immer individuell durchrechnen.
Warum ist das Wohnungsangebot so knapp?
Deutschland baut nur 220.000–240.000 statt der benötigten 400.000 Wohnungen/Jahr. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen für Entwickler, Fachkräftemangel und Bürokratie bremsen den Neubau.
Welche Städte bieten die besten Renditen 2026?
C-Lagen: Leipzig, Halle, Chemnitz (6–8 % Brutto). B-Lagen: Dortmund, Hannover, Nürnberg (4,5–6 %). A-Lagen für Rendite ungeeignet — nur für Wertsteigerungsstrategie.