Warum der Notar bei Immobilienkäufen Pflicht ist
§ 311b BGB schreibt vor: Verträge, die zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichten, müssen notariell beurkundet werden. Das schützt beide Seiten — und den Grundbuchverkehr. Ein ohne Notar unterzeichneter Kaufvertrag ist nichtig, egal was drin steht.
Der Notar ist dabei kein Parteivertreter, sondern ein unabhängiges Organ der Rechtspflege. Er stellt sicher, dass beide Parteien den Vertrag verstehen, belehrt über Rechtsfolgen und beurkundet den Willen beider Seiten. Beratung zu deinen persönlichen Interessen erhältst du bei ihm nicht — dafür ist ggf. ein Anwalt zuständig.
Schritt für Schritt: Der komplette Ablauf
→Notar auswählen — in Deutschland wählt meist der Käufer den Notar (Ausnahme: Verkäufer besteht auf eigenem). Notarkosten sind überall gleich (Gebührenordnung GNotKG), du zahlst also denselben Preis bei jedem Notar.
→Käufer und Verkäufer übermitteln dem Notar ihre Personalausweis-Daten und den vereinbarten Kaufpreis
→Notar holt Grundbuchauszug ein, prüft eingetragene Lasten und Belastungen
→Notar erstellt den Vertragsentwurf — dauert 3–10 Werktage
→Du erhältst den Entwurf per Mail oder Post — gesetzliche Mindestfrist 14 Tage
→Lies ihn komplett durch. Was unklar ist: ruf beim Notar an, er beantwortet Fragen kostenlos
→Für umfassende rechtliche Prüfung: Anwalt beauftragen
→Änderungswünsche kommunizieren — Notar überarbeitet den Entwurf
→Alle Parteien erscheinen mit Personalausweis (Vollmacht möglich, wenn jemand verhindert ist)
→Notar liest den gesamten Vertrag laut vor — das ist gesetzliche Pflicht, du darfst nicht darauf verzichten
→Notar erklärt Klauseln auf Nachfrage
→Käufer, Verkäufer und Notar unterschreiben — ab diesem Moment ist der Vertrag bindend
→Notar händigt beglaubigte Kopien aus
→Notar übermittelt die Beurkundung ans Grundbuchamt
→Auflassungsvormerkung wird eingetragen (schützt dich als Käufer — kein anderer Verkauf möglich)
→Notar fragt beim Vorkaufsberechtigten (in der Regel: Gemeinde) an, ob Vorkaufsrecht ausgeübt wird
→Frist: 2 Monate, in der Praxis antworten Gemeinden meist innerhalb von 4 Wochen
→Sobald Auflassungsvormerkung eingetragen, Vorkaufsrecht-Verzicht vorliegt und deine Bank grünes Licht gibt: schickt dir der Notar die Fälligkeitsmitteilung
→Du überweist den Kaufpreis an den Verkäufer (oder auf Notaranderkonto, falls vereinbart)
→Deine Bank überweist die Kreditmittel direkt an den Verkäufer (bei Bankfinanzierung)
→Zahlungsziel: meist 14 Tage nach Fälligkeitsmitteilung
→Übergabe der Schlüssel, aller Unterlagen (Baupläne, Energieausweis, Wartungsprotokolle, Versicherungsunterlagen)
→Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizöl), bekannte Mängel, Zustand
→Du bist jetzt wirtschaftlicher Eigentümer — Grundsteuer, Versicherung, Betriebskosten gehen auf dich über
→Finanzamt sendet Grunderwerbsteuerbescheid (dauert 4–8 Wochen nach Beurkundung)
→Du zahlst die Grunderwerbsteuer — Frist: 1 Monat nach Bescheid
→Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
→Notar reicht diese beim Grundbuchamt ein
→Grundbuchamt schreibt das Eigentum auf dich um — du erhältst einen neuen Grundbuchauszug mit deinem Namen
Was kostet der Notar?
Notarkosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Du zahlst immer denselben Preis, egal welchen Notar du wählst. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis:
| Kaufpreis | Notargebühren | Grundbuchgebühren | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | ~900 € | ~400 € | ~1.300 € |
| 250.000 € | ~1.300 € | ~650 € | ~1.950 € |
| 400.000 € | ~1.900 € | ~950 € | ~2.850 € |
| 600.000 € | ~2.600 € | ~1.300 € | ~3.900 € |
| 1.000.000 € | ~3.800 € | ~1.900 € | ~5.700 € |
Als Faustformel: Notar + Grundbuch zusammen ca. 1,5–2% des Kaufpreises. Bei Bankfinanzierung kommen Gebühren für die Grundschuldbestellung hinzu (ca. 0,3–0,5% mehr). Plane also insgesamt ca. 1,5% ein — beim Kaufnebenkosten-Rechner kannst du das exakt für deinen Fall durchrechnen.
Notaranderkonto: Wann es sinnvoll ist
Normalerweise überweist du den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Eine Alternative ist das Notaranderkonto: Du überweist an den Notar, der zahlt erst aus, wenn alle Bedingungen erfüllt sind (Eigentumsumschreibung abgesichert, Lastenfreistellung gesichert etc.).
Das erhöht deine Sicherheit — kostet aber Zusatzgebühren (ca. 0,25% des Kaufpreises). Es ist besonders sinnvoll, wenn:
- →Der Verkäufer sich in einer finanziell angespannten Lage befindet (Insolvenzgefahr)
- →Die Lastenfreistellung komplex ist (mehrere Gläubiger des Verkäufers)
- →Du ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis hast und der Aufpreis für dich vertretbar ist
Häufige Fragen kurz beantwortet
Wer wählt den Notar?
Üblicherweise der Käufer, da er die meisten Kosten trägt. Der Verkäufer kann einen anderen Notar vorschlagen, aber Kosten und Neutralität bleiben gleich.
Kann der Kaufvertrag nach Unterschrift noch rückgängig gemacht werden?
Nur einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag — wiederum notariell beurkundet. Ohne Einigung des Verkäufers: nur bei arglistiger Täuschung, Formmangel oder vertraglich vereinbartem Rücktrittsrecht. Kosten für Rückabwicklung: Notar, Grundbuch, ggf. Grunderwerbsteuer (erstattungsfähig innerhalb 2 Jahre).
Was ist, wenn meine Bank die Finanzierung ablehnt?
Wenn kein Finanzierungsvorbehalt vereinbart ist: Du bist trotzdem kaufvertraglich verpflichtet. Schadensersatz für den Verkäufer droht. Deshalb: Finanzierungsbestätigung VOR Notartermin einholen und ggf. Finanzierungsvorbehalt einbauen lassen.
Wann bin ich offiziell Eigentümer?
Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch — nicht mit der Schlüsselübergabe. Wirtschaftlich übernimmst du das Objekt oft schon früher (Nutzen und Lasten gehen über), rechtlich bist du Eigentümer erst nach Grundbucheintragung.
Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?
Nicht zwingend — du kannst eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Aber: Die Vollmacht muss meist vorher beim Notar erstellt oder zumindest von einem anderen Notar beglaubigt werden.